高端資產化 低端產業化

經濟觀察報：加大中小戶型住宅供應或者增加商業地產的比例，是不是房地產企業可以考慮的應對調控的有效方式？

李國平：國家大力推進的政策性住房恰恰是跟中小戶型的房子對接的，如果大家都轉向做小戶型，這恰恰是死路一條。

我在給地方政府做投資運營的過程中了解到，很多城市都有政府主導的地方投資平臺或者開發機構做的高樓，這恰恰可能還要給大家一個警示，因為4萬億投資在很多政府主導的地方融資平臺或者一些國有企業為政策所營造的房地產物業建設都體現到了商業地產，這種商業地產跟開發商做住宅又不一樣，它孕育著更大的商業地產市場風險。

陳功：就目前的環境來看，無非就是高端的走資產化的路子，低端走專業化的路子。美國的洛克菲洛中心也是一組樓盤，經過很多大的華爾街金融風暴，最后還能存在下去給業主帶來增值。所以慢慢地開發商還會轉化為資本運作的方向。這是一個高端的方面。

低端就走向專業化，這個數字的裂變就很大了，你做好某一方面或者某一類型的物業、房地產開發都是很常見的。商業還分很多種，中小型的、零售型的、批發型的。奧特萊斯的誕生本身也是開發商靈機一動的產物。綜合體萬達做得很好，而且給出了一個基本的業內定義。其實酒店、公寓、商場這是最簡單的，因為商業綜合體是一個城市廣場的立體化，這只是滿足人們人際溝通，而產生商業效益的一個根本性的東西。它會慢慢形成非常專業化的開發，我們仔細看它這種技術性的特征，就會發現它的裂變是存在的。

(張雅楠整理)