謹慎的老大

一季報顯示，一季度萬科實現凈利潤11.3億元，與2009年同期相比增長46.5%。萬科執行副總裁肖莉表示，2010年萬科將繼續堅持穩健的項目發展策略，應對市場可能出現的各種變化。

萬科在一季報中稱，政策的出臺將對市場產生顯著的影響，相信個別熱點城市房價快速上漲的勢頭將會結束，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會中止。另一方面，由于市場是一個高度復雜的體系，某一因素的改變可能引發錯綜復雜的連鎖反應，再加上中國幅員遼闊，各地發展階段和市場情形也千差萬別，行業能否就此結束2007年以來的劇烈波動，走上健康平穩的發展軌道，將有待事實的驗證。

萬科董秘譚華杰表示，盡管政策出臺的具體時機無從預料，但從2009年下半年開始，萬科已經注意到部分核心城市房價上漲過快的現象，并開始著手調整自身的投資策略。
在2009年中期報告中，萬科對土地市場進行了這樣的描述，“尤其核心城市，再度呈現激烈的競拍場面”，“核心城市的土地供應量持續數年低于住房開工量和銷售量，則在一定程度上加劇了競爭的激烈程度，使得部分項目的地價帶有較強的預期成分”。所謂“較強的預期成分”，實際上已經隱含了土地市場過熱的判斷，也正是從這一判斷出發，萬科先后提出了“寧可錯過，決不拿錯”，“萬科沒有志在必得的項目”，“發揮戰略縱深優勢”等一系列投資策略，并將拿地重心向二、三線城市傾斜。

這一投資策略在2009年的市場氛圍下無疑顯得有些保守。如果從拿地金額和同期銷售金額的比例來看，萬科在大型開發企業中處于比較低的水平。2009年萬科的銷售金額繼續蟬聯冠軍，盡管開發規模大，但根據克爾瑞的研究報告，年末萬科的土地儲備量排名并沒有進入行業前十。

市場分析人士認為，2009年萬科的新增項目大多位于市場比較穩定的二、三線城市，這些城市的房價、地價相對于一線核心城市更加穩定，由于新增項目大多具有較好的區位條件，盈利能力比較有保障，這種投資布局使得萬科在市場出現波動時具有更強的抗風險能力。

在萬科2009年的業績推介會上，譚華杰也表示，政策環境方面會發生變化，成交量這個走勢在年內有不確定性，需要繼續觀察。因為萬科在投資上保持了充分的謹慎，現金流是正的，所以公司的現金流非常穩健。如果行業的資金面趨緊比較明顯，對萬科來說，在土地市場上面臨的趨勢比2009年更好一些。

年初預定的龐大的開工面積反映出了萬科謹慎中的樂觀。萬科預計2010年新開工面積855萬平方米，同比增長52.5%。

萬科一位內部人士對記者表示，萬科看好2010年以后的市場，今年大量開工，而竣工量有限，這就意味著萬科在渡過了今年的宏觀調控期后，將有大量房源上市。

戴德梁行綜合住宅服務董事吳健也有類似的看法，由于新開工到竣工需要兩年時間，萬科2010年新開工面積擴大主要是看好未來市場，但也跟萬科在二線城市擴張有關。

不過，不管2010年調控如何變化，萬科的業績已經有了充分的保證。一季報顯示，截至報告期末，公司尚有433.3 萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約458.4 億元。其中合并報表范圍內已售未結面積393.4 萬平方米，合同金額423.3 億元，這為2010 年業績奠定了良好的基礎。