寶龍官司纏身“內房股”赴港破發(2)

寶龍2009年上半年的租金收益是2840萬元，一家運作模式以商業地產為定位的公司，這樣的租金收益可謂不高。寶龍執行董事劉曉蘭告訴記者，目前寶龍的投資性物業收入主要來自于福州、鄭州、青島這三地的物業收入。

顯然，寶龍相當比例的城市廣場都處于發展投入期。而商業物業漫長的回收周期決定了寶龍自持物業還有待時間考驗。

先行上市的華南城的未來也一樣充滿不確定性。香港的時富證券分析認為，華南城在深圳的項目預計2012年完工，今后3年要投入16億元。該公司2009年獲得7200萬港元的現金流入(Net Cash Flow From Operating Activities)，而按照當地政府規定，不得出售超過總建筑面積30%給客戶，主要靠租金收入，使得其由于回報投資周期較長，公司依然處于發展期。另據分析，華南城盈利中絕大部分貢獻來自物業重估。同時，一家市值97億的公司卻只有7200多萬的現金流入。

華南城是做交易中心的，并帶著物流中心的概念。和寶龍一樣，動輒就是十多億投資一個商業廣場，會非?？简灩芾韺訉Y本的運作能力。

華南城的市盈率還在雙位數，到了寶龍，就只有個位數的市盈率。華南城和恒盛以雙位數市盈率上市后，股價下跌，資本市場立刻對寶龍等公司的股價作出反應。

商業模式無新意

低廉的地價（每平方米500元的地價），良好的政府關系，這是香港媒體和投資者聽過寶龍路演之后的直觀感受。但是，華南城的交易中心帶物流中心，寶龍的商業地產的運作模式，對于國際資本來說，似乎沒有多少新意。

“現在上市的這幾家，對于國際資本來說，都不是什么新鮮的商業模式了?！睖靥旒{評論認為。

有人士在聽完推薦會后，對會上寶龍宣傳的一個案例津津樂道——其在安徽某地投資一個城市廣場，花了1個多億拿地蓋房，賣房子和鋪面就收回了全部投入，剩下的自持鋪面就等于賺到了。但實際上，國內大部分開發商自持的商鋪多是如此。

一位商業地產人士認為，無論是華南城還是寶龍，關鍵還是要看對自持商業的運作能力和招商能力如何，能否有好的租金收益，但最關鍵的還是目前商業中心的位置。

香港的一位投行大佬表示，除了一兩家規模龐大的公司，對目前頻繁推薦的“內房股”沒有多大興趣。這種普遍的態度也造就了規模中下、定位不精確，又對資金充滿了渴望的內地房地產公司目前赴港上市普遍會面臨的尷尬處境。

土地儲備的地段好壞、規模的大小，也成為港人評價“內房股”的鐵律。