出身上海的景瑞地產在2009年決定將未來幾年中的主戰場定位為長三角三線城市，在把握長三角城市群發展趨勢的基礎上，以占據中國城市化進程新階段的先發優勢，已經完成了太倉、常州、南通、泰州、湖州等六座城市的布局。

顯而易見的是，除了公司挖掘更大市場空間的主動因素外，房地產公司的命脈所在——土地——價格的飆漲，央企和大型民企瘋狂搏地，也在很大程度上促成了景瑞的戰略轉向。

確定了放低姿態、搶占藍海，但這家開發商仍然清楚自己的前路荊棘。作為一家非上市民企，在當前宏調背景下，如何釋放和籌集更多資金以換取下一輪的持續發展，目前被擺在景瑞核心議題之中。

深耕三線

2009年最后一期的景瑞內刊，景瑞地產集團總裁閆浩在扉頁上寫到：“深耕三線，是景瑞歷史上重要的戰略選擇?！?P>在閆浩看來，國內的城市化進程已然深化到人口向中等城市聚集的階段。而景瑞確定的長三角區域三線城市經濟發達、市場卻起步較晚，存在巨大的發展潛力。

與北上廣深等一線城市相比，三線城市的房價尚處于低位。例如，離上海半小時車程的嘉興市，房價不到上海的1/4。

景瑞做出調整，可能更重要的，還是來自于行業競爭新的格局給企業帶來的影響。2009年，公司在上海參與過兩幅土地的競拍，但都無功而返，其成交價遠遠超出公司預期。

據不完全統計，上海2009年成交土地中超過70%都有大型企業和上海國企獲取。而對于上海普通的一塊地，中小企業幾乎要傾盡全力，未來的壓力和風險可想而知。

“2009年土地市場波動之大，超出包括我們在內的很多同行的想象，并且上海價格飆升一直延續到了2010年?！本叭鸬禺a戰略發展顧問許朝輝說，公司本來希望等土地價格回落，出手增加土地儲備，但這一刻久久未至，即便是9.29二次調控后，上海還是出現了溢價率300%的土地出讓。

基于這樣的市場認識，景瑞明確了“鞏固上海，深耕長三角三線城市，以中小地塊為主”的土地投資策略。并明確了今后五年，深耕長三角、布局環渤海、進入西南核心區域的分階段投資布局。

為此，景瑞開展了一系列的區域布局、市場結構、產品設計、銷售策略上的調查研究。

首先，在這樣的區域戰略之下，景瑞的產品戰略隨之調整：由原先在上海的中端產品定位轉變為中高端。

“我們仔細分析了三線城市的住房消費狀況，這一地區富裕程度高，房子存量規模大，所以中高端人群對房子的需求，不僅僅是面積的擴大，更多是希望有品質上的提升，所以景潤的產品在這一區域選擇改善型或者再改善型?！?P>突圍之路

經歷了近年來愈發頻繁的宏調，17歲的景瑞仍不改初衷，要成為全國性的優秀房產發展商。

對于2010年的頻繁調控，許朝輝的感受是，中國地產業周期變得越來越短，這給公司資金節奏帶來了一定的要求。

許朝輝說：“從企業的運營來看，幾乎半年一次的調控主要給以季度為單位的資金流影響明顯，尤其是預售資金的影響。如果某些企業資金鏈繃得太緊，連一個季度的儲備都沒有，可能會出現大問題。但是半年以上的資金計劃遇到的問題不大?！?P>景瑞一直以來在資金安排上采取較為穩健的風格，大多數項目自有資金的比例都在35%以上，其他也通過開發貸、信托渠道解決。

不過，在景瑞看來，目前調控對需求端的控制，并不會形成長期效應?！靶枨笾荒鼙谎雍?，而無法被消除。國內的城市化進程仍在持續，剛需仍然很旺盛。而投資性需求，由于國內投資渠道極為有限的格局短期內不會有太大變化，因此以房產為首的投資產品，仍會受到市場的歡迎?！?P>景瑞認為，當前只要肯對產品價格調整，需求就會出現，“生存不是問題，我們更多的在考慮如何在嚴峻形勢下進一步發展?！痹S朝輝說。

除了長三角三線城市，景瑞也已經將構架搭到環渤海和西南地區。據了解，景瑞在天津的兩個項目在售，重慶項目也開發到了第三期，銷售狀況良好。

當然，從產品風格和供應鏈打造業已非常成熟的長三角地區走出去，景瑞在異地管理上正處于一個培育和磨合資源的階段。

為了保證產品品質在外地的延續，景瑞創造了二級管理模式即項目直接對接集團公司，委派團隊到當地進行產品設計和成本核算銷售管理。

不過，由于在跨區域發展的初期，景瑞產品在新區域的供應鏈打造尚有待成熟?！斑@對追求精細化管理的景瑞來說，成本控制、品質控制、進度管理難度都很大?！痹S朝輝說，拓展思路正在逐漸成熟。

而讓管理層更為關注的是，公司下一步發展所需的土地資源。

在景瑞目前超過300萬平方米的土地儲備中，在建項目超過100多萬平方米?！八晕覀円俨煌卣沟脑?，發展可能就要陷入停滯?！?P>“從目前的趨勢看，即便是北上廣深之外，土地的出讓競爭也趨于激烈，這對公司的資金需求要求就更高了?！痹S朝輝坦言。