“我們在家里面練了八年功，就是為了研究聯東U谷的商業運營模式，當我認為現在基本可以出山了，才來面對媒體，才來加入中房協?！边@是聯東投資集團董事長劉振東今年參加《中國產業地產黃金十年新起點》論壇時的一席話。

8月15日，“跨園區 跨國界”經濟園區合作共建專家研討會在京召開。與會專家以“聯東U谷”案例為基礎，對產業園區的全新發展模式做了深入研討。

企業獨棟之興

“所到之處樹木成蔭，所見之人精神飽滿?！弊鳛橐环N新型的辦公方式，企業獨棟近年來逐漸成為一線城市乃至全國大中型企業辦公選址的新趨勢，并向傳統辦公模式發起新挑戰，也為企業獨棟增添了越來越高的魅力指數。

企業獨棟從20世紀初在國內發展起，經過短短幾年時間，已經遍布中國的東南、東北、西南、西北等地。在發達國家，企業獨棟已經非常流行了，英國的創意產業館、美國的硅谷等都是非常著名的企業獨棟集群。

以美國硅谷為例，作為世界上第一個高新技術園區，美國的硅谷在其成立以來的近半個世紀內一直被認為是新經濟成功的典范，“硅谷效應”還擴展到了世界各地，許多國家都進行著各自的“硅谷”建設計劃。

即使2000年新經濟泡沫襲擊，硅谷依然以世界領先的姿態走到現在，一位經濟學者曾這樣感慨企業獨棟的魅力，“走進硅谷，你能看到上百萬優秀的硅谷人在靜靜地舔著傷口，眼睛亮亮地看著遠方?！?P>在中國，伴隨著居住郊區化、生態化的變動，辦公理念也在發生著變化，企業獨棟與別墅作為地產產品的終結者，有著非常多的相似之處，而近些年頻頻亮相即遇熱銷的企業獨棟也正驗證了這一說法。而伴隨著企業獨棟的全國化進程，四低一高即：低樓層、低密度、低容積率、低成本、高綠化率等優勢也成為眾多企業向往的辦公環境。

地產的先行之路

現在的一線城市，很多產業園區開始追捧其獨棟辦公，與此同時，聯東U谷已悄然走在前面，引領起一波綜合性產業地產的新浪潮?！安煌膮^域對于產業地產的要求是不一樣的，例如我們不能在生產制造業發展的城市建造企業總部，我們不能在小商品經濟發達的地方打造生產基地?！眲⒄駯|說。

論及綜合性產業地產的核心競爭力，還要從園區說起。產業園區成功的關鍵，在于其給予各種服務對象所帶來的價值。產業地產是一個具有地域差別的行業，不僅要滿足當地政府對于經濟發展的需求，還要滿足企業對于園區的需求。

其中，對于當地政府和社會，無外乎快速形成產業升級和集聚，稅收和就業，區域經濟的持續發展以及城市形象的提升。而對于入住企業，首先一點是幫助企業在這個平臺上快速地成長，完善產品的功能，其次是降低綜合運營成本，同時能夠幫助入住企業提升品牌形象，“我們關注到給我們服務兩個客戶帶來什么價值，我們在園區開發圍繞政府和企業兩個原點做我們的工作?！?P>伴隨著時間的不斷增長與經濟發展的不同需求，產品與模式也是要不斷推陳出新、精益求精的，如果說五年為一變，產業地產從改革開放以來，已經歷經了六七次的變革，也正是因為這種變革，產業地產從剛開始的工廠一步步轉變到花園辦公環境。

區域經濟協會秘書長陳耀說：“產業地產的黃金十年已經到來了，或者說早就到來了。站在下一個五年端口上，再看現在的獨棟模式，也許，獨棟辦公已不再是未來總部的需求，那么何種形式才是未來的發展之道？”

對于發展形式的問題，劉振東給出了他的答案——總部經濟綜合體，即集總部辦公、商業、配套為一體的綜合性產業園區。劉振東解釋說：“企業不僅是一個個體，也是在社會中的自然人，他需要工作環境、需要合作環境，還需要商務、生活環境，只有全方面滿足這種需求，才是未來國際企業、知名企業選擇你的理由?！?P>總部經濟綜合體時代

正如劉振東所說，聯東U谷已經開始了自己的總部經濟綜合體時代。與此同時，聯東更多地是把自己定位為一個運營商，而不是開發商，“我們經過這兒多年工作知道這個園區建設僅僅是開始，招商引資來了僅僅是開始，更多是建成以后你的企業在里面能不能提高效率，形成一個集聚把產業培育成熟，所以我們把企業定位為運營商?！?P>“我們整個目前做的產品里面，分為兩個產品線。圍繞產業微笑曲線高端，研發和品牌營銷這一塊，整合綜合體項目?？偛烤C合體選址在我們中心城市副中心，把生產研發，研發的一些環節包括區域性后臺形成總部辦公，創意辦公，研發辦公形態為總體的經濟，形成高效率，現代化形象產業升級新的產業空間載體，這是我們第一個產品形態?！眲⒄駯|如是說，“第二產品線郊區性總部，我們就是說把它總部辦公，包括研發，加上高端制造部分，形成一個這樣的規模園區?！?P>“我不知道是真的有戰略眼光，還是歪打正著?！痹?月15日的研討會上，人民大學城市規劃管理系副主任鄭國提出了這樣一個尖銳的問題。事實上，回顧聯東的發展，也是從工業園區標準廠房的模式下發展起來的。

2003年，聯東開發的第一個項目是位于北京亦莊開發區的光聯工業園，“這個項目是跟政府合作的，光機電管理委員會我們合作的項目，后期由企業獨立運營，目前這個園區已經開發完畢，招商情況基本是98%以上，包括最早天語手機，李寧等等。隨后，我們經歷了積累階段，直到2009年進入了一個全國化的發展階段?！?P>目前，聯東以率先進入總部經濟綜合體時代的資源優勢和模式在全國開始進行布局和擴張，“去年我們在沈陽拿了一個項目，3000畝左右土地，開發200多萬平米建筑，里面有郊區化辦公、研發和制造，目前有300多萬平米，國際紙業、當當網開始入駐。這也是沈陽重點項目，成為沈陽整個產業園區進行升級的一個新標桿。另外一個項目我們在無錫于去年12月份簽約，在傳統老城區建設一個種子綜合體項目，開發將近100萬平米以總部辦公形態為主，定位為無錫總部經濟的集聚區，配合一部分的高端居住，形成一個大體量樓宇集群?！眲⒄駯|說。

雙跨背景下的大勢

在目前的政經架構下，產業園區以企業主動發展為主的總部經濟綜合體建設模式已經成為大勢所趨。在雙跨的背景下，所謂的合作共建主要有三種類型，政府和政府之間，企業與政府之間，企業與企業之間。顯然，政府推動的弊端十分明顯。

中國保稅區出口加工區協會副秘書長焦建群說：“以56個出口加工區為例，幾乎是光投入不產出，往往是批了以后就很蕭條，等于要了一個空碗裝不了東西。而我在到美國看到的是，地方特殊園區沒有一個是政府主管而是由企業開發的?！?P>“客觀上的發展趨勢，對企業主導推動更為有利，因為問題的關鍵是如何互利共盈，而在聯邦制國家，對口援助是不可能的，不可能拿自己地區的納稅人的錢幫助另外的地方?！敝袊鴧^域經濟研究會秘書長陳耀說。

中國區域經濟學會副會長陳棟生十分推崇經濟綜合體的模式，“西歐非常強調這個，決不是一個單一的功能區，要生活，有生活，有休閑等等，這個就是講的區城共生，蘇北一搞園區都是廠房，我就很疑問，農民工晚上在哪兒睡覺？”

鄭國說：“中國正處在一個工業化中期向中后期轉型，服務企業會大量進入，這樣必然會促進有一些服務業會郊區化，向郊區轉移，現在聯東開發的企業項目正好適合現在大的趨勢?！彼瑫r提到，“美國城市發展的規律，美國辦公業不是集中在原來的市中心，現在是集中在郊區，叫做邊緣城市，2/3寫字樓帶城市的邊緣，類似于我們的亦莊，也是在他的七八十年代，生產性服務業快速發展，大量遷入到那些地方，企業做商業地產同時也是在形成一種新的城市形態，現在在北京是非常明顯的?！?P>最終，專家達成了這樣一個共識，即，聯東模式比較適合跨地域、跨園區進行品牌復制，是適合政府和園區快速建設發展的最佳戰略合作伙伴。