三分之二的銷售規模，大體相當的銷售均價，凈利潤比萬科高出近12億元，中海地產的盈利能力再次讓老大萬科別有一番滋味。萬科總裁郁亮亦承認：萬科真正的對手是中海，與我們旗鼓相當的始終是中海。

數據顯示，在總資產、營業收入、銷售額等經營規模指標上，萬科仍排名國內上市房地產開發商第一位，但在凈利潤額、資產負債率、凈資產收益率、營收利潤率和成本控制等所有經營效率指標上，中海優于萬科。

盈利冠軍

業界普遍認為，中海更加注重成本控制和利潤，萬科則更為重視規模和資金周轉的速度。

中海2009年實現凈利潤74.7億港元，營業收入373億港元。萬科的在營業數據和銷售額等規模指標上更為優秀，2009年實現營業收入488.8億元，銷售額首次突破 600億元。

但中海的盈利顯然更為出色，相比2009年萬科53.3億元凈利潤，中海2009年的凈利潤達到了創紀錄的74.7億港元，2008年中海地產的凈利率26.73%，而同年萬科的凈利率為9.8%，前者是后者的2.73倍。

凈利潤之差，并不代表萬科的房產售價低于中海。數據顯示，2009年萬科的銷售均價9557元/平方米，中海董事局主席孔慶平表示，中海2009年銷售均價在10000港元/平方米左右，與萬科大體相當。

顯然，萬科還在償還2007年高價拿地的代價。數據顯示，萬科在2007年新增土地儲備的平均地價一度高達3581元/平方米，在2008年也高達2059元/平方米。為此，2008年末萬科根據當時的市場情況，對可能存在風險的13個項目計提存貨跌價準備12.3億元。2009年，由于市場已經回暖，萬科對2008年末計提跌價準備的項目進行了跟蹤評估，對其中9個項目計提的跌價準備進行了全額沖回，但過高的土地價格還是影響到了萬科的利潤。

相比中海，管理費用、營業費用過大一直是萬科的心病。由于中海帶有強烈的“國資”色彩，薪酬改革多年原地踏步，正是由于萬科的“海盜計劃”對中海人力資源形成的壓迫，中海在薪酬提升上，開始調整，但其工資付出顯然無法與民資公司相提并論。

萬科2006年年報顯示，隨著銷售規模的擴大，管理費用和營業費用也快速增長，增幅分別達到34.19%和63.88%，這一現象在2007年并未好轉，增長幅度分別為90.91%和105.22%，兩項費用共占總收入的8.3%。根據中海多年的財報，其每年度營銷、管理等費用占總收入的比例合計都低于5%。

2009年萬科的管理費用和營業費用有了一定幅度的下降，兩項費用占營收比例為6%。

中海的成本控制一直是行業的標桿，在萬科、富力、合生創展等大公司中頻頻有中海高管現身，即是明證。

穩健財務

2009年，中海的現金余額為238.9億港元，連同未動用的銀行額度，可用資金達到265億港元，凈負債比率僅為22.4%。

這是中海地產一貫的風格。中海向來以港企和記黃埔和新鴻基等為榜樣，講究風險控制，在發展時相對謹慎，追求有質量的增長，這是中海不斷尋求降低貸款比率的一個原因，與國內其他地產商形成鮮明對比。2005年－2007年，國內房地產市場井噴之際，很多企業都選擇了高負債瘋狂擴張，資產負債率超過70％的比比皆是，而中海在2005－2007年的資產負債率分別是42％、45％、52％。為了保證理財的穩健，中海還將現金流管理每月平衡一次改為每周平衡一次。2008年，中海的資產負債率也只有46.8％。在這點上中海和萬科有著共同的追求。

中海的這種風格源自于1997年亞洲金融危機帶來的刻骨銘心的痛。中海對危機和風險相當敏感，穩定與均衡成為孔慶平總結的兩條經驗。

孔慶平表示，中海2010年資本開支545億元，其中141億元用作支付地價，116億元用作新購土地，285億元投放于現有項目的開發。

中海去年的拿地軌跡一直被業界津津樂道，從2008年10月份開始，連續10個月零拿地的中海在去年8月份突然發力，并一發不可收拾，其中以上海的地王最為突出。

對于中海的拿地策略為何發生如此重大改變，孔慶平表示，2009年中海確實買了很多地，但這些地實際上無非就是總價高一點而已，如果按平均單價來看，2009年新增的土地樓面地價也不過在2100—2200元/平方米，包括上海的長風地塊，整體來看，這個并不高。

此外，中海的融資能力也是民營地產企業望塵莫及的。

中國建筑董事會去年8月審議通過了向中海集團增資50億港元的議案。除此之外，中海還設立了房地產投資基金。3月17日，中海發布公告稱，將與工銀國際投資管理公司成立一只規模約為2.5億美元至5億美元的房地產基金，以投資中國房地產市場及項目。

相比之下，萬科在資本市場上的融資則要艱難許多，雖謀劃良久，融資規模亦高達112億，但直到2009年8月才發公告，至今亦無下文。

加速擴張

孔慶平透露，今年中海預計新開工面積900萬平方米，建筑規模將達1600萬平方米，完工入伙數目約105個項目，樓面面積600萬平方米。相對于去年475萬平方米的銷售量，中海在2010年的開工面積大約相當于去年銷售面積的3倍有余。

此外，孔慶平還表示，中海今年將進入3至4個新城市，預計新增土地儲備不少于600萬平方米。值得一提的是，今年以來，中海已經在國內8個城市購入9幅地塊，可供開發的樓面面積260萬平方米，接近全年購地計劃的一半。

這一規模已趕上體量巨大的萬科，萬科預計2010年新開工面積855萬平方米。不過，由于近年來新開工項目中裝修房比例持續上升，整體竣工時點、銷售時點將有所延后，預計2010年竣工面積504萬平方米，較2009年有所下降。

在土地儲備上，中海比萬科略勝一籌。萬科2009年共獲取新增項目44個，對應萬科權益建筑面積1036萬平方米。截至2009年末，規劃中項目按萬科權益計算的建筑面積為2436萬平方米。數據顯示，中海在去年上半年未買地的情況下，下半年短短幾個月內，購入12塊土地,大部分為總價較高的大面積地塊，新增項目儲備1210萬平方米；截至2009年底，中海于內地20個城市、香港及澳門總儲備樓面積共增加23%至3055萬平方米，可滿足4至5年保持每年盈利增長20%以上的開發所需。

中海的快速擴張還得到了母公司的支持和保證?！扒皫啄曛泻５禺a的資本運作為集團整體上市讓了一點路，發展慢了一點。中國建筑上市后，中海地產一定會加快發展，提高盈利?！痹谥袊ㄖ鲜星暗穆费萃平闀?，董事長孫文杰向機構投資者保證，公司上市后會從多方面加強對中海地產的支持，首先是給中海地產充足的決策權，其次可以從資金上給予支持。

除了民用住宅，早年已完成在商業地產布局的中海再次發力。如今，中海處于開發中和待開發的商業地產面積超過了200萬平方米，預計大部分可于2012年底前完成，而其中約100萬平方米會保留為長線投資物業。中海稱，從2015年起，全部投資物業每年將能提供不少于12億港元的穩定租金收入。

商業地產抗周期價值，不容忽視。曾被萬科視為學習標桿的美國帕爾迪，正是單一住宅開發模式，帕爾迪在美國房地產高峰期的2006年曾經進入當年的財富世界500強。然而在金融危機沖擊下，帕爾迪近兩年來連續大幅虧損，虧損額超過收入的兩成，資產和收入更是大幅縮水，股價只剩下高峰期的1/5。美國其他類似帕爾迪的大型住宅開發商，境況也大體相似。反觀美國的非單一住宅開發商，如普洛斯、西蒙斯等，在面對危機時的表現就好得多。

在去年年底的一次媒體見面會中，萬科總裁郁亮首次透露了公司這一重大決定：萬科未來將加大持有型物業的儲備,并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。其中，住宅產品仍將占據80%比重，其余20%則將開發持有型物業。

顯然，競爭越激烈，兩個地產標桿之間的相似之處越多。但是對于中海而言，盆滿缽滿固然是收益，但由于過于低調，在公眾心目中，這個龐然大物一直表情含糊。如何在品牌及公眾形象方面，塑造出鮮明的形象，是反過來需要向萬科“問道”的地方。