地王并非中國獨有，世界各國都曾有地王輪番登臺亮相。地王又必然孕育出富態萬方的樓王。例如，美國的紐約、硅谷等地，就頻頻出現過這類地王和樓王，一時顧盼生輝，眾目所歸，成為人們熱議的話題。但繁榮了十幾年的歐美房市在2008年下半年忽遭次貸危機，泡沫破滅后至今元氣難以恢復。紐約和硅谷的房價經大幅下降后是否已經探底，人們猶在拭目以待。

有無窮石油美元支撐的迪拜，也曾用真金白銀構起一道世界上最亮麗的天際線，為自己拼來了中東地王和樓王的桂冠。然而2009年年底，這個以未來世界自居的海灣城市其負債累累的真相終于在一夜之間暴露無遺，使世人猛然醒悟，原來迪拜的那些金光熠熠的高樓偉宇不過是建立于脆弱的生態和虛幻的金融理念之上的海市蜃樓，雖然曾引發人們無限的遐想和憧憬，但畢竟是天方夜譚，曇花一現，比起1997年香港回歸前后的樓市由炙手可熱到人們避之猶恐不及的水火兩重天，似乎更在人們的意料之中。

遙想上世紀80年代的日本，隨著1985年起日元的大幅升值，地價開始狂飆，其地產總額也迅速膨脹，彈丸之地的日本搖身一變，成為傲視全球的地王之國和樓王之國。作為面積不及美國的三十分之一，GDP不及美國五分之一的島國，房產總值在幾年內竟陡升至美國GDP的3倍，比美國的土地資產總值還多4倍。不料好景不長，1992年起，房市價值猶如瀑布一般直瀉200%-300%之巨，至今仍然低迷不振。

撫今思昔，令人無限感慨的是，金元帝國也好，雄踞世界經濟第二寶座的日本也好，有石油美元支撐的迪拜也好，有中國大陸經濟支撐的香港也好，房市泡沫化形成后，都無法抗衡破滅的命運。當年寸土寸金帶來的顯赫和財大氣粗轉眼間成明日黃花，炎涼之間，恍若隔世。

地王雖非中國獨有，可中國的地王卻有濃厚的中國特色。特色之一是，敢于逆世界潮流而動，正當全球在不景氣的重壓之下難以透氣之時，中國房市反而飄搖直上九天，獨領全球風騷，各地輪番搶奪地王桂冠，真可謂“你方唱罷我登臺，不讓風騷空守月”。大量涌入地市和房市的資金卻大多來自政府對國營企業的抒困撥款和信貸，難怪地王頻頻為國企所得，代表了新一輪的國進民退。

特色之二，中國地王的誕生相對人均收入來說是大大超前的。按照世界銀行根據實際購買力平價計算，中國的人均GDP在全世界只能排到120名以外，仍屬下中等收入水平。不但城市化率顯著低于世界平均水平，而且大部分人口為急需被城市化的農村人口。而美國、日本、中國香港和迪拜的地市和房市有遠遠高于世界人均收入的經濟實力作支撐，也沒有大量農村人口急需被城市化。所以，中國地王的頻頻出現，只能稱為超越階段的早熟兒和早產兒，并非可喜可賀之事。

特色之三，中國地王的形成不但和地塊的位置優勢、擴張性信貸和過低的利率有關，而且國家對土地供應的高度壟斷起了關鍵性作用，而在美日那樣存在競爭性土地市場的地方，政府并無法壟斷土地的供應，因而不會導致各地地王的頻頻出現，地王的出現會促使全國土地供應的增加。在中國，這種土地價格和土地供應的自然聯系被人為割斷。這是因為不但已有的城市用地的所有權由國家獨占，而且只要現行土地制度不改，城市化過程中所需的源源不斷的農田也非得由國家出面壟斷征收，化為國有之后才能為城市開發，民間并無向土地市場提供土地的自由和權利。所以，中國各地地王的出現并不反映真實地價，更無法通過價格的輻射引起全國土地供應的自動增加，從而平抑地價的飆升。

特色之四，中國地王竟在各地出現，不像美國、日本主要在位置優勢極佳的紐約、硅谷和東京出現。這其實反映中國各地政府不管本地有沒有位置優勢，都想用壟斷本地土地的買賣，攫取土地出讓金的最大化來彌補地方稅收不足，結果只會抬高本地的地價和房價。在目前的分稅制下，地方政府財權上交，事權下放，自有難言苦衷?，F行土地制度對城市土地必須國有化的規定便成了地方政府的救命稻草，使地方政府得以名正言順地維持對土地的壟斷買賣，以便將土地增值的大部分好處轉為地方財政。

可是，這里有一個兩難問題，要維持土地出讓金的極大化，就不能放松對土地的壟斷買賣，可是這樣一來，也就沒有真正的競爭性土地市場，因而無從知道真正的土地價格，也就難以判斷房市有無泡沫；要想獲得真正的土地價格，就必須全面放開全國的土地市場，允許所有的土地同市同權同價，則政府也就無法壟斷土地買賣，土地出讓金也就無法極大化。所以，只要維持目前的土地制度，土地的配置必然只能借助行政手段，因而土地要素的配置由要素市場配置的改革目標必然只會是空洞的許諾。

特色之五，各地地王的頻頻出現，以及隨之為地方政府帶來的豐厚土地財政，雖是在城市化的名義下名正言順地大力推行的，但迄今為止，由于房價高企，政府又不愿使小產權房合法化，因而并無助于廣大農民工進城定居，而城市化的關鍵卻是農村人口的城市化。這里的兩難問題是，既然土地是付了天價的，開發商自然不會用來建造廉租屋和廉價公寓。這一歷史重任只能落到政府肩上?？蓱z政府原來搞土地財政是想在給定的事權的前提下增加自己的財權，不料為此又多出了必須為億萬農民工建造無數廉租屋和廉價公寓的苦差，而這是政府壟斷土地買賣后的題中之義，今后進城定居的農民工不找政府找誰？政府若真想滿足農民進城的愿望，土地自然不能以天價拍出，而土地不能獲得高價，又如何有土地財政來建造無數廉租屋和廉價公寓？

由此看，地王的頻頻出現只是現行土地制度弊端的冰山一角，真正的問題是靠土地財政這條路能走多遠？政府有必要為了土地財政，將億萬農民進城定居的巨大住房包袱全都背到自己的肩上嗎？計劃經濟下，政府也對天發誓，要攬下全體公民生老病死的全部責任，為此國有化和公有化了全體公民的財產，結果卻是中央計劃經濟的全面破產，不得不引進市場經濟和民營企業，并讓當年的承諾付之東流。在新的歷史條件下有必要冒著自食其言的可能再來一次全面壟斷城市用地的實驗嗎？萬一失敗，又由誰來埋單呢？

在輿論壓力下，在中央的催促下，現在各地政府決定將土地出讓金的一個零頭拿出來建造廉租房和廉價公寓，但又紛紛將農民工置于適用范圍之外，這其實是回避城市化的實質內容，推進的只是城市的自我現代化而已。這種城市再漂亮，其實和農民無關?？墒?，如果農民無法進城定居，則占中國人口大部分的農民必定無法富裕，中國的內需必然無從全面提升。在外需相對萎縮的今天，今后中國發展的動力又何在呢？

在地王頻起，地方土地財政獲得極大豐收的今天，看到的卻是民間非議之聲四起，真應了幾家歡喜幾家愁。站在廣大農民和全民族的立場上的人們有理由擔心，飆升的地價導致房價快速躥升，如果中央不出手調控地市和房市，則農民進城不就變得更加遙遠了嗎？為地王歡呼的人們，你們難道真的相信遠離實際收入水平的地價和房價能永遠堅挺不倒，當年的日本、香港，今日的美國、迪拜的房市泡沫就不會在中國重演嗎？反對土地制度改革的人們，難道你們沒有看到，中央政府出手調控地市和房市固然有其緊迫性和必要性，但幾次調控的實效畢竟極其有限，這再清楚不過地表明，對現行土地制度的徹底改革是無法回避的嗎？

(作者是上海財經大學高等研究院特聘教授、美國三一學院經濟系教授)