創紀錄的房價

走出香港九龍地鐵站，你會發現自己置身于一片茂密的鋼筋森林當中。一座紅白色的高層建筑儼然矗立其間，大樓中低層間采用新穎的鏤空設計，有穿堂風嗖嗖掠過。

這就是著名的凱旋門大廈——大陸客投資香港樓市的指標性建筑。

在這個被香港人稱作“豪宅”的樓盤當中 （房屋均價達1200萬港元以上），據說有一半以上的房屋主人來自內地。

九龍站旁的高架橋兩邊布滿了港鐵公司（MTR）的建筑遮擋。這里正在修建的是廣深港高鐵香港段總段。從2016年開始，西九龍將成為連接香港與內地的新的交通樞紐。方便的地理條件使得此地成為內地資本進駐香港地產市場的第一站。雖然今年年中由于內地房市政策調整，大陸客投資熱情受到影響，但據香港美聯物業首席分析師劉嘉輝分析，豪宅在今年市場當中表現顯眼。其中一手豪宅成交量預計首次沖破3000宗大關，創有紀錄以來最高點；二手豪宅成交量可望逼近5000宗，創97年后新高。

不過，高企的房價與內地購房者的投資關聯不大。

香港中原地產聯席董事黃良癉對本報表示，“香港九成的交易都會在二手的中小住宅部分，內地房客所占整體比例很小，不能將香港樓市價格的過快上漲歸結于內地購房者?！?

據中原統計，今年上半年，內地個人買家占一手豪宅購買量的35.1%，金額上占到35.7%；二手豪宅的購買量占16.7%，金額上占19%。但是整體上，內地個人買家僅占到了香港總體樓市成交量的6.7%及成交額的10.8%。

“就算內地人不來香港買房子，香港房價一樣狂升。因為香港主力從來不是靠他們，港幣與美元的聯系匯率制度才是真正原因，”黃良癉說，“從某種程度上，手持港幣就等于手持美元，而美元持續的貶值使得港人加速涌向房產以及黃金等市場換取實物保值?！?

美元持續的量化寬松和低利率也使得香港市場的貨幣條件異常寬松?！?997年香港房市崩潰前按揭利率達到8.75厘，而現在僅為2.2厘，這也是造成近期香港本地市民投資房產需求大增的原因?！?

比起動輒千萬的豪宅，現在香港房市的中小型住宅非常搶手。一個突出的例子就是新界天水圍地區嘉湖山莊，其均價為200多萬，今年以來，成交量一直保持穩定較快增長。該樓盤銷售人員稱，“在周末，如果你沒有開好票，經紀人都沒時間帶你去看房子”。

事實上，不管是豪宅還是中小住宅，香港房產的價格持續在飆升。金管局的數據稱，從08年金融海嘯的低位大幅上升至46%，香港中原預測到2011年，香港房地產就可重返1997年高峰。這讓港媒頻頻斥責香港政府土地供應量的不足，并警告說，房產市場的超級泡沫正在形成。

中原地產黃良癉認為，香港樓市正在重復上一個十年的周期。1995年，香港宏觀調控，緊縮金融政策，全力打壓房地產，當時房價曾連跌18個月，跌幅達到27%，但之后隨著政策放松，投機成分嚴重，經歷了24個月的猛升，升了88%，“完全沒有辦法控制”，直到07年金融危機爆發，香港房市崩潰，創下52%的跌幅紀錄。

受08年金融海嘯與政策影響，香港樓市曾在08年3月的高點之后連跌9個月，自09年開始回升之后，連升19個月，升值達到46%，時至今日，不僅收復而且已超過08年金融危機之時的高點。

雖然兩段時間區間表現極為相似，但專家認為背后的成因并不相同。最本質的區別就是貸款的比例較小，銀行體系較為健康。香港美聯提供的數據顯示，1997年9月時，香港按揭貸款的負擔比例為93.2%，“炒房子都炒瘋了”，但現在僅為35.6%。

“而受到美國量化寬松政策的影響，現在香港房市已接近1997年的高點之前，當時如果這樣早就泡沫化了，但現在則剛剛開始泡沫。所以如果要在樓市形成泡沫化，至少還需要一倍的增長”。黃良癉表示。