地產新政博弈變局(3)

一刀切，差異化？

在國11條中，“改善性住房”字眼已經不見蹤影。此前，銀監會對二套住房以及國土部等五部委推出 “土地出讓金不低于首付50%”等政策都談到了“鼓勵改善性住房需求”。

知情人士透露，去年年底，住建部打算擬定一個如何衡量“改善性住房需求”的標準，以取代此前由各地方自行規定“改善性住房標準”的混亂狀況?！白〗ú窟@樣做的原因是：他們希望對過熱的房地產市場調控，只是擔心如果按照一套房、二套房簡單一刀切，會對房地產需求產生巨大的沖擊?！?

但到最后，住建部發現，如果硬要畫一條線，想要區分客戶是不是“改善型住房”操作起來非常復雜，“這需要建立一個非常龐大的與各個部門數據庫聯網的系統，這不是短期內能夠解決的問題?！币晃蛔〗ú抗賳T回憶。

據接近央行人士稱，央行就此事也反復討論過，但最后結果是，中國各地情況太不一樣了，居住標準各有不同，“改善型”判定涉及到太多的差異性，銀行無法簡單劃一去具體實施，加上有很多去弄假證明的住戶，銀行根本沒辦法進行分辨。

由此，為了方便操作，國11條不再提“改善型”說法，“首套房貸成為一種優惠政策，每個人只能享受一次，一戶家庭，只要一個人做過了房貸，那么無論他是否還清了貸款，再申請貸款首付政策就要比照二套房標準，嚴格堅持首付成數不低于40%的要求?！蹦俏唤咏胄械娜耸空f。

但“一刀切”并不意味著沒有市場化。

“根據不同的客戶的信用水平，根據房地產不同的位置、抵押物的價值和變現能力，對貸款實行差異化定價?！毖胄薪鹑谑袌鏊舅鹃L穆懷朋說。這樣，銀行可以根據客戶風險自己決定信貸利率的高低，如一個資信比較低的人購買首套住房和一個資信高的人購買二套房，前者可以比后者享受更低的首付，但是銀行要求前者支付的利息或許要大大高于后者。

除了二套房貸款比例之外，另一個受關注的問題就是90／70政策是否還要執行 （2006年6月，“國六條”要求套型建筑面積90m2以下房型比例不低于70%），“在中小戶型供應緊缺的一些城市，會加大中小套型普通商品住房的供應量，只不過不一定叫90／70了，可能會是由各地房地產主管部門根據本市中小戶型普通商品房的供應情況列一個總體的控制性規劃，進行一個中小戶型普通商品房供應量的整體把握?！鄙鲜鲎〗ú咳耸空f。

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