| 投資與炒房 | 

自對房地產實行調控以來，政策的主要矛頭首先對準的是炒房團，先有對溫州炒房團的攻擊，又有對山西炒房團的攻擊。炒房團在各個有投資機遇的地區、城市不斷地掀起一波波的沖擊，并每到一處都橫掃一片，不斷沖高著房價，讓政策決定者頭昏眼花，將其視為洪水猛獸，發誓要出臺各種嚴厲的政策與組合拳，堅決抑制這種投機之風。

但到底有多少人在從事這種投資活動呢？至今都沒有一個量化的概念，而是一種人云亦云的猜測?？坎聹y是不可能制定出好的政策的，如果算命也能成為制定政策的依據，那么就不需要設置諾貝爾經濟學獎了。

投資分為兩類，一類是投資于固定資產，用于出租獲取租賃性收益。當房價上漲到一定程度時，不排除轉讓獲取增值收益，這種投資通常會選擇待發展的區域，當區域的配套條件成熟，經營收益上升時，自然資產增值也就更高了。這類投資既有選擇商鋪、辦公樓的投資（眼前的收益會更高），也有選擇住房投資的。住房投資的出租收益則要看地點、出租對象與服務條件了。

這類投資不管是什么樣的都彌補了國家或市場不能提供長期租賃性住房的空缺，讓買不起房的業主可以通過租賃解決經營和居住的問題。比如開餐館的人有手藝、有經營辦法、有開餐館的費用，但卻沒有買房子的錢，需要有人投資房產才能提供租賃條件，以擴大就業和服務。比如一時買不起住房的人在國家不能提供租賃性住房時就只能先從私人手中租房住，緩解了只能和必須購買商品房的矛盾。

沒有投資行為就不可能有租賃性市場，也不可能創造居民財產性收入。本來中國就是個發展中國家，大多數人并不具有購買房產的能力，只能靠金融信貸的支持解決擁有財產和獲取財產性收入的條件。住房的個貸政策恰恰給了投資者這種機會，因此投資房產就成為了一種合理的投資行為。不但中國如此，世界各國也是如此，否則就只有居民向銀行存款的條件，而沒有銀行為居民提供服務的條件了。同時，這種投資也恰恰解決了國家無法提供租賃性住房的空缺，解決了促進小企業生產、就業的條件，提供了國家稅收和解決了部分居民的居住問題。

打擊這種投資行為的同時，也在打擊市場的繁榮，讓許多人無法自行創業和提供更多的小企業就業條件。我們的企業登記中不是要求必須有注冊地址嗎？房子就變成了必備的前提。減少了租賃性的投資行為，也就減少了創業與就業的機會，至少從現在看，各種打擊商品房投資行為的政策除了有害于市場經濟的發展之外，尚看不到任何有利于市場經濟發展之處。

有人說可以減少需求而緩解供求矛盾，防止房價因供求矛盾而高漲。那么只要增加供給就夠了，因為增加供給并沒有不利于市場發展，又何須用對市場可能產生有利的一面但必然會有負面作用的方法呢？

住房市場也一樣。如果國家政策與金融政策不能讓政府和市場利用租賃性土地建設租賃性住房，減少了個人投資的租賃住房市場就只能提高租金的水平和擴大購房的消費群體。這不利于住房條件的改善，也不會緩解供求矛盾和降低房價。城市化率的提高總要有房子住，不是自行購房就是租賃房屋，都同樣一套房只能解決一戶的居住問題。

也有人說，所有的調控政策都是在打擊投機性炒房。所謂的投機性炒房是只換取房屋差價而不是租賃居住?；蛘叻孔訌膩砭蜎]人住，買了之后就在房價上漲時又賣掉了，但這種情況在全國又有多少呢？

國家刑法早就取消了投機倒把罪，因為只要是市場經濟就一定有投機。投機就是投資的機會嗎？股票如此，期貨如此，投資也是如此，商品的轉來轉去也同樣是如此。為什么房子就不行呢？

其實國家政策早就從期房上網、預售登記、中途不得更名、銷售轉讓收稅等多個環節在控制這種單靠吃差價的投機了。稅收的增加也證明了這一點，就像股票交易的稅收甚至超過了上市公司的整體利潤，那么房地產的稅收難道比股票的交易稅收更低嗎？房屋的轉讓中政府不是也拿到了大頭嗎，又何須為有人炒房而發愁呢？

國際的統計中有房屋空置率一說，是指所有市場中的存量（包括增量中已竣工的存量）有多少房子沒有被利用。但中國的空置率被專用于指新增量中未銷售的房子。于是空置率與國際通行的慣例不接軌了，中國只好再創造一個空屋率來專指存量中未利用房屋的統計。

投機的炒房行為有多少就只好用空屋率來衡量了。過去，曾有些人用晚上騎車在城中轉一圈看看有多少房子黑著燈來認定空屋，以界定炒房的數量。后來有人用電表、水表的統計來替代空屋的統計，那么什么叫偶爾居住呢？還是看看人口與入戶的統計數據吧！

2004年全國存量住宅的空屋率為3.26%，而2007年全國城鎮的空屋率則下降為2.81%，這說明，在全國范圍內住房的實際使用率是極高的，且空屋率逐年下降。這完全不值得大驚小怪，更不值得為此大動干戈而出臺更嚴厲的政策以及為區區的2.81%而頭痛。

2.81%的空屋并非都是投機行為的反映，其中許多是富起來的人在不同城市的購房行為，為子女上學、養老、度假而預先的準備。像山西炒房團有購房置產的習俗，但卻沒有賣房的習俗，山西人更多是持不破產不賣祖產的舊觀念，那么真正被稱為只吃房價差價的短期炒房人就更少得可憐了，也許還不到1%。

也許在個別城市有這種相對集中的市場份額，但大多數是地方政府高興還來不及的事。地方政府會感謝他們在推高了房價的同時拉動土地價格攀升，讓政府的土地收益大增、市場活躍且稅收大增。

地方政府很想迅速改變城市面貌，但如果房價上不去，拆遷成本就難以承受，地方可動用的收益資源效率降低，低價房的質量也無法提高，城市建設難以改觀。投資也許就成了鉆點，讓一潭死水變成了活水，也增強了城市的生命力。

2.81%的數量比例并不大，但絕對值也有幾百萬套，當然讓決策者頗感頭痛了。不過宏觀調控只能從總量上來調節，無法解決微觀的細節，而為這2.81%出臺的政策卻可能影響到5%或10%的城鎮家庭，因小而失大就更不可取了。

投資與投機也許本就是無法分清的一種行為，但都要承擔市場的風險，首先虧損的不是銀行的貸款而是投資人的本金。畢竟與美國次級債完全不同，我國買房要支付至少20%的首付款、支付期房至現房之間的利息與本金。而次級債則更多的是只付息，付息全部或大部分是應納稅的沖抵，購房人承擔的風險大不相同。

該解決的仍是中國的一系列政策，只要政策存在對市場行為的偏見，那么無論是針對投資還是針對投機的政策都必然產生巨大的負面作用，最終不但破壞市場經濟的發展，也會嚴重地損害居民改善住房條件的意愿。

（連載完）