| 何須分清幾套房 |

2007年出臺的“第二套住房信貸”新政，讓中國的房地產市場掉頭直下。在“兩防”的政策推力和美國金融危機的雙重作用之下，中國的宏觀經濟也隨之掉頭直下，國內生產總值快速下降到6.3%，從而讓中國政府不得不用4萬億元投資、放量的貨幣信貸和解封“第二套住房信貸”改為0.7倍信貸降息和對改善性住房（實際是第二套）信貸給予支持，才讓中國的房地產和宏觀經濟從谷底翻轉恢復到保八之上。

造成中國經濟下滑的并非完全是金融危機，而首先是中國自身的經濟政策變化所導致的。對中國經濟而言，房地產的支柱型產業地位、其經濟的總量及其對相關產業的帶動作用無疑是舉足輕重的。房地產市場的波動自然會對宏觀經濟的影響很大，“第二套住房信貸”新政應該說在觸發中國經濟下滑中“功不可沒”。

當繼2009年的經濟恢復性增長之后，中國的房價也隨之由低向高不停上漲，于是在貨幣總量過度增長中引發了對通脹預期的擔憂。2010年初兩會之后的天價地更讓市場產生了更高的上漲推動，也讓中國管理層憤怒不已，于是遏制部分城市房價過快上漲的“國十一條”出臺了。其中被社會稱為最嚴厲的和最精確打擊的重拳正是“嚴格地按首套、二套、三套、多套住房不同的差別化首付與利率的信貸政策”，其核心在于政府認為房價的高漲原因在于投資與投機、炒房與囤房者借銀行信貸的杠桿作用一人購買多套住房而導致的市場供不應求；在于認為，用不同套數的首付和信貸差別利率既可以有效準確地打擊這些投資者讓房價下跌，又可以讓通脹預期下降，免去加息升值的壓力，穩定市場和平息“民憤”。

但豈不知，這第二套住房標準的認定自2007年起就爭議頗多。2009年又另作解釋，對面積和改善型網開一面。2010年的國十一號文件只好再次重申由“住建部會同人民銀行、銀監會共同制定標準”，而銀監會又未按國十一號文件要求與住建部和人民銀行商定，單獨事先在媒體中宣傳第二套住房的認定標準，在會上引發了無數的爭議。同時在所有的銀行已公布的信息中又看出互不通氣，沒有一個相同的方案，都在各行其是，自定標準、自定首付、自定利率倍數，更是鬧得全社會不安、整個市場預期不確定性增加。當然這也會對市場產生不利影響。

目前，異地數據無法互通互查，而未婚、已婚、離婚家庭及家庭成員的關系認定又需要與民政系統聯網、與公安戶籍網聯網，這就成了一個龐大的系統工程，更無法用簡單的法律文件方式來認定了。即使認定了，也有用什么方式以最低成本在最快時間里實施的麻煩。假設按銀監會“已有房再購買的都算第二套”的標準，一定會打擊一大批急待進行住房改善的家庭，弄不好還會造成一大堆假離婚的家庭。而首套只能低于90平方米無疑也同樣只滿足了少數年輕人的需求，卻打擊了一大群改善型的需求。難道一大家人分成兩個家庭時，一定是年輕人住新房嗎？為什么不能將原來居住的小房子、舊房子留給子女滿足剛性需求，而讓更大的家庭住大一點的新房呢？

政策中因為要實行差別利率，生出了許多的麻煩，這些麻煩意味著任何偏向一方的認定都會傷及另一方的需求，無論如何認定都無可避免地有害于一部分需求。

再從政策評估的角度看，除了用套數對投機與投資限制外，還會因抑制和傷及其他需求讓整個市場的需求被壓縮，轉而形成了對投資的影響、對其他產業的拉動，再傳染到整體宏觀經濟的增長上、就業上、稅收上、土地收益上等。

如果僅僅為限制和打擊投資和投機需求，那么是否可以不用限套、不同差別利率的信貸方式而更精確地打擊呢？其實在2007年我曾就“第二套住房信貸政策”的批評意見中提出過：“打擊投資與投機行為的最有效辦法，不是從購買環節出發，而是限制賣出的再交易環節?！?/P>

中國政府的現有政策中很著名的一條是：新房再上市交易的差別稅率管制。居住5年以上的住房再上市交易時減稅，不滿5年的加稅。2009年曾改為滿兩年的減稅，直到12月底不再優惠并恢復為5年的期限。經濟適用房也有5年的限制交易條件。這些都是針對賣出的再交易環節的限制，但市場中實際的情況是二手房交易時所增加的稅收全部都通過賦稅轉移的方式變成了價格的上漲和消費者的成本，并未起到抑制房價上漲的作用，反而成了抬高房價的因素。

最簡單的對擁有多套住房投資或投機行為的打擊方式其實就是宣布，自今日起所有新購買的住房，不管是一手房還是二手房都在新發的房產證或換發的房產證上注明5年（或一個固定的年限）不許上市交易，且任何交易都必須去辦證，這樣不就既能管住又沒有成本嗎！

根本不用管這套房子是否交幾成首付（不少于兩成或三成）；是否用銀行貸款（當然銀行要嚴格審查其還貸能力），因為當房子在一個較長的年限中不能再交易時，購房人就必須支付這個時段的銀行還貸，就必須支付交房之后的物業管理費、供暖費等，大大增加了投機的成本，同時也增加了5年或較長周期之后的投資市場的風險。大多數人都無法預先判斷5年或一個較長周期之后的市場供求關系與房價變化、宏觀經濟變化，那么這種風險的周期化就會大大減少投機性、金融的杠桿性和房屋的損耗性。

那么除了自住之外的投資者就會大大減少，購買多套房的投資客成本大大增加、數量大大減少，或者這些投資者就會將房屋在這5年中先出租，從而增加市場中的可租賃住房，也會減輕房價上漲的壓力。雖然從較長期看，房屋價格仍保持著上漲的壓力，但上漲的幅度會大大降低、速度會減慢，而成本的5年期增加是否會大于房價上漲的幅度則不一定了。利率變化的風險則更不確定了，暴利或單向一定贏利的保險系數大大降低了，或者徹底地讓短期炒房客退場了，讓用團購方式抬高房價再借機拋出的可能性消失了，也讓短期對市場供求關系的影響消失了，讓大量囤積的可能消失了，讓市場以居住為主的功能還原了。尤其是限售年限一定不會對自住需求產生不利影響。

限制購買與按套差別首付和利率的做法，一是，會在矯枉過正中傷及大量的合理消費；二是，會在減少銷售量時抑制了投資；三是，因投資的減少會影響就業、建材、納稅等一系列與宏觀經濟有關的增長；四是，對土地的價格和收入產生了巨大影響，也削弱了政府保障的能力和城市建設的能力；五是，執行管理成本不斷加大，不利于市場監管和建設，尤其是對外地人進入城市中購房的限制條件還會對中國的城市化進程造成極大的傷害……

而不限制購買環節就減少了上述所有矛盾，對中國的經濟增長不會造成任何不利的影響。限制了定期之內不得交易又能減少炒房投機客對市場的干擾和不利影響，同時又可以避免對供求關系的沖擊、緩解價格上漲的矛盾。沒有投資、投機客對房價上漲的影響，沒有了銀行杠桿作用于投資客的金融屬性干擾，又可以讓在市場穩定交易中（當然會減少投資性交易）保持開發投資的合理增長，避免了下一個周期的供給短缺。

這就成了一項一舉多得的措施。當市場穩定并沒有上漲壓力時，政府當然也可以合理地宣布適度縮短禁止交易的年限（就像2009年執行的減少年限給以稅收優惠的辦法）以增加和調節市場的供求關系，以及滿足市場中提高了的改善型需求，這就可以給市場一個穩定的預期。

政府不用增加購買與消費的成本來抑制需求，而在平等條件下放開消費的閘門，會有利于中國經濟的增長，有利于城市化建設，有利于滿足市場與社會的消費。但限制和禁止賣出條件，則會加大投資與投機的成本與風險，用加大投資客成本與風險將投資客，特別是短炒客排除于市場之外，也避免了短期內價格上漲與波動，又給了政府一個可以隨時調節市場的工具。這是個一舉多得并不傷及無辜的好辦法。

本來對市場價格的調節應用貨幣、利率的辦法進行，當整個購買成本增加時，價格上漲的可能就減弱了。但如果政府因宏觀經濟的整體影響不愿動用利率的武器時，當市場和管理層普遍認為房價上漲的因素來自于投資客與投機客時，那么就可以將禁售的年限當做利率工具進行市場調節。要刺激市場時就放松禁售年限，要抑制投資需求時就延長禁售年限，以調節再次改善型需求的節奏。

限售年限并未改變住房商品的性質，也未限制住房自住需求，還不會對市場規則和預期產生不利影響，更不會對經濟的增長和市場化的建設產生惡化的威脅，不會造成開發投資下降而對周期性之后的供求關系產生惡化影響，并且用不著認定第二套或多套住房，沒有加大執行的成本，沒有了實行差別的信貸政策給銀行與消費者增加的許多麻煩，用不著對市場形成政策多變的壓力及對政府政策的不信任……

簡而言之，如果管理層認定是投機炒房客在造成房價的上漲，認定是投機炒房客造成市場的供不應求，認定投機炒房客是萬惡之源，那么只要增加了購房之后的限售、禁售期限，可以不用二套、三套、多套房的差別信貸就完全能將投機客擠出市場了。

真正的問題只在于，這種對投機炒房客造成市場價格上漲的認定是否抓住了矛盾的原因。如果是，那么禁售就一定會有效地將這部分需求擠出市場，而讓房價回歸真實并能增加供給與需求。

如果上述原因的認定沒有抓住根本的病根，那么現有多套住房不同首付和差別利率的遏制性政策也絕不會有效。并且還會帶來無數的成本增加，傷害一大片需求并引發市場更大的波動，也埋下了投資下降、下一輪房價報復性增長的隱患……

無論如何，以現行的二套或三套、多套住房的政策來打擊投機炒房的做法不是一種好的辦法，遠不如禁售、限售的辦法更有利于市場建設與經濟增長，同時又能遏制投機和房價快速上漲。

國十一條的目標是打擊投機、遏制部分城市的房價過快上漲，而絕不是像媒體或社會傳言所說的打垮或消滅房地產市場，打垮和消滅房地產支柱型產業，更不是想讓中國的宏觀經濟在房價下跌和房地產投資的下滑中也出現無奈的下跌。千萬別錯誤地理解中央政策的預期，更不要以為國十一條是想讓中國的房地產市場化退出舞臺。用禁售、限售的方式也許能更有利于實現中央對房地產市場調控的階段性目標，更有利于中國經濟的可持續發展。

換個辦法、換個思路、換個方式、換個思維也許就會將復雜的矛盾用簡單的方式解決?；蛘哒f，戰略對了戰術也要對才能打勝仗；戰術對戰略不對則根本無決勝的可能，只解決眼前而不解決長久的問題；戰略對戰術不對就會傷亡重大、得不償失、殺敵一百自損三千，這大概也并非管理者的初衷。而“寧錯殺三千也不放過一個”的歷史錯誤政策，實在是不應在如今的科學發展觀下再出現了。