| 資金不是推動房價上升的動因 |

央行報告公布了2009年的貸款總量和貸款流向，其中房地產業貸款約2萬億元，占新增貸款總量的約20%，于是媒體們都認為，2009年的房價是因為中國寬松的貨幣政策推動而不斷升高的。

但仔細看看，中國實行寬松的貨幣政策，但現金供給卻是負的投放（少投放71億元），而扣除非金融機構的企業存款（6.5萬億元）之后，實際的貸款進入實際經濟的總量似乎也不比往年更多。

就房地產業的貸款情況看，開發企業的國內貸款為11 293億元，增長48.5%，但僅占2009年全部開發企業到位資金57 128億元的20%，比歷年所占的比例都低；占全年房地產開發投資36 232億元的31.1%，高于歷年的比重。但如果按到位資金減去實際投資看，開發商手中還有20 896多億元資金，扣除全部銀行開發貸款之后仍有余額9 603億元。這就不能說明這些開發貸款是推動房價上漲的動因，至少沒有因為開發貸款的增長讓房地產的投資出現高增長，尤其是自2009年9月份之后，投資增幅是持續下降的，同比只增長了16.1%，低于已出現投資滑坡的2008年，更低于全國固定資產投資30.1%的增速。

同時這個投資的增幅小于開發到位資金增長44.2%的增幅，也小于開發貸款48.5%的增長。換句話說，只是因為開發企業有肥有瘦、有貧有富的分配不均而增加了開發信貸，但卻無法從總量上得出開發信貸增長而推動房價上漲的結論。

2009年全年個人消費信貸新增了1.8萬億元，其中用于住房的高達1.4萬億元，而其中一手房個貸8 403億元，增長116.2%。但這僅占全部商品房銷售總額43 995億元的19%，比歷年個貸占銷售額的比重都低，那又怎么能證明個貸推動了房價的增長呢？尤其是個貸并非開發商的負債（貸款主體不同）而是開發商的收入。

如果是貸款購買汽車，沒有人會將整個個人消費的貸款與給生產企業和經銷單位的貸款合并計算為對汽車行業的貸款總規模，但為什么要在房地產的貸款中，將個人消費信貸計入整個對房地產業的信貸規模之中呢？顯然這是對房地產業的一種歧視政策。

應該說2009年的房地產得益于政府的政策刺激，比如0.7倍的利率和整體利率水平的下降，大大地提高了居民的住房可支付能力。如二手房交易稅費的下降，大大地降低了交易的成本、加大供應量的同時活躍了交易量，并提供了賣舊買新的改善條件。

扣除了個人消費信貸之后（無疑個貸對購房是一種巨大支持），開發貸款總量的增長就并不多了，而相對于同步增長的銷售面積和銷售總額，這個新增的貸款量并不多，并且這其中又有大量的貸款并非用于住宅建設，而是用于辦公樓與商業的建設，因此更不能推導出因貸款而形成住房價格增長。

當經濟總量增加時，相對同比的貸款必然會有所增長，但最重要的是看這個增長之后信貸在總量變化之后比重是否增加了。如果其比重是下降的，則就不能成為主要推動的原因。當比重下降時，雖然總量增加了，也更不能得出信貸是動因的結論了。

2009年中國的房地產是個政策市，這個政策市中包括寬松的貨幣政策的影響，但無論如何都不能將信貸的作用夸大到成為房地產市場發展主因的地步。

中國的房價上漲了，但其撬動的因素會讓2010年的上漲增幅加速，尤其是2009年全部商品房（包括公建）的平均銷售價格為每平方米4 696.6元，而住宅的供給價格已高達每平方米3 725元，那么今后新增的住房價格無論用什么調控的手段都不可能回落到以前的水平了，一定會隨水漲而船高。

貸款的增速大于投資的增速，開發資金到位的增速大于投資的增速，這中間一定會有個尚未打通的關節，那就是土地的供給。當土地的供給不但增速下降，并且大幅負增長時，那么未來市場的預期就一定是上漲的。