| 扔鞋引發的思考 |

2010年5月7日在大連演講時，一個約25歲左右的年輕男孩向演講臺扔了一雙鞋子，然后雙手在頭頂拍著手掌高興地離開了會場，他似乎在等待著觀眾們的喝彩。一個無產階級革命英雄的形象雖然并沒有引發人們過多的注意，卻讓我享受了一次領導人的待遇。

早在2006年的一次網上評選，讓我升格排在日本前首相小泉純一郎和臺灣阿扁之后位列第三位被中國人稱為是最想打的人。馮侖最先將這個消息在業內傳播，并告訴了我。這個級別的知名度并不是一個輕易可以獲得的“榮譽”。

2007年阿拉善SEE生態協會選舉執行會長與監事長的當天，三聯某本雜志的封面人物其中有我，這次則被封為“人民公敵”。盡管文章中的內容是偏于表揚性的，但“人民公敵”的帽子被吳敬璉老師每次見面都打趣地稱呼，摘是摘不掉了。也正是這篇“人民公敵”的文章讓我當選了阿拉善SEE生態協會的監事長，并且是高票當選。
最初兩年我連監事都沒被選上。二次補選又再次被一名國民黨的財務官打敗了。而“人民公敵”則幫助我成為當仁不讓的監事長，卸任后這一屆監事會也被稱為是一屆對阿拉善SEE生態協會制度建設最有幫助的監事會。

2009年我再一次入選網絡排行榜，而這一次則被女網友們評為“最想嫁的人”。我早已年近花甲，也并非被愛的對象，只因為大多數女孩都對社會信用表示懷疑，她們只是愿意嫁一個誠實的男人。而說真話的我就被當成了一種誠實的象征，所以被稱為女孩“最想嫁的人”的標準之一，也有人戲稱是買房子像買白菜的男人。

這幾天里有10多個媒體來電、來信詢問有關的情況，許多媒體甚至人為地開始了“哥德巴赫猜想”，既不去了解情況（網上有視頻），也不想了解真相，而只想滿足于私欲發泄的炒作，憑借著一則新浪的微博開始了《西游記》般的演義，忽悠著更多的民眾。

中央電視臺《東方時空》的記者也來電約訪，于是我將電話中的內容連續發了幾篇微博，微博中的評論與轉發有數千條，并隨之提出了許多問題，有贊的、有支持的、有批評的、有罵人的、有罵扔鞋行為的、有為維護道德環境而打抱不平的，也有罵我該被扔炸彈扔刀子的。當然大多數粉絲們是理性的，并至少明白是非，惡意攻擊的比例遠不如支持者多。問題不在于扔與被扔，而在于為什么。

為什么整個社會演變成只能以扔鞋子來表示憤怒與不滿？為什么扔的是我或開發商？為什么會有幼兒園安全事件與扔鞋子的聯系？為什么會引發這么多的評論與關注？其背后的原因是什么？

確實，大多數民眾在媒體非正確的報道下根本就不了解中國房地產市場的真實情況，甚至絕大部分官員們也是在不了解真實情況下作出政策決策的，因此才讓中國的房地產市場出了許多問題，且年年調控但年年不成功，根子正在于缺少天天掛在口頭上的“科學發展觀”。而扔鞋子的年輕人不過只是被媒體忽悠的受害人之一，更多的人則還不明真相。

中國房地產自房改后的問題出在哪里？為什么有大量的人在呼吁進行“第二次房改”，恰恰是因為他們并不了解真實的市場情況！

改革之初的低房價假象

一、1998年房改的初衷與過程，謝家瑾在《房地產這十年》一書中詳細回憶了當年的爭論與決策的過程。在亞洲金融危機的背景下，拉動中國經濟增長成為第一要務，因此經濟適用房的可租可售變成了只售不租。從房改伊始就埋下了未能同步建設住房保障體系的禍根。

1998年的中國房協第三屆會員代表大會正是在房改的23號文件下達之后召開的，會議上，我首先提出了經濟適用房的政策偏差，并建議建立以廉租房和租賃住房為主的保障體系，并建議將磚頭補貼改為人頭補貼，以及用出讓金中的合理比例收入專用于保障房建設，并將這些意見于2000年和2001年整理成專門報告發表于《未來與選擇》的內部參閱文稿中。

保障居民的居住權利是聯合國多個公約中的政府責任，市場化改革的同時必須同步建立保障體系，以用社會安全網接住那些在市場競爭中被淘汰的人群。23號文件中也明確了三種不同的供給體系，但最重要的針對低收入群體的廉租房保障在拉動經濟增長為第一要務時被忽略了。

同時于1998年進行市場化改革的還有公房房改售房，城市居民可以用低價將原有分配租用的公房變成私房，因此也緩解了建立住房保障體系的矛盾。經濟適用房在20世紀90年代末和21世紀初并沒有限制購買者的身份與條件，同樣給了社會一種低價房的假象。土地的充分供給、市場化讓整個社會的供給迅速增長，因此在2003年之前，每年的房價只增長了3.5%，而城鎮居民的收入增長卻高達9.5%，房價的矛盾并未顯現，卻埋下了隱患。

尤其是至今大多數人仍不知道中國的房屋建設始終有兩個市場：一個是房地產開發為主的商品市場；另一個是非房地產開發的，原來稱為基本建設的市場。1998~2003年重要的市場變化就是房地產開發從20%的比重迅速上升為60%的比重，而非房地產開發的比重則從80%迅速下降，被中央與社會誤解為房地產綁架了中國經濟。

“房地產業”高速增長空間來自其對傳統住宅建設方式的替代①，至今這兩個市場從復開工面積比較仍是6∶4的關系。

圖6-–3 1990~2003年中國全社會住宅和城鎮住宅建設面積數據圖

圖6–4 1990~2003年中國基本建設住宅建設、城鎮個人住宅建設和房地產業住宅建設面積

二、關緊兩個閘門的結果是推高房價。

2002年開始的土地招拍掛制度并未引起各級地方政府的重視，于是2003年政府關緊兩個閘門和制定“8?31大限”開始推高整個中國的房價。一是，從企業找地到政府儲備土地的變化導致了土地供給數量的快速下降。當企業找地時，土地的價格是隨市場而談判的，而政府找地時是低價收購高價賣出的。因此“8?31大限”將大量的企業自有土地排除于市場之外，讓土地資源迅速變得短缺。從圖6–5中可以明顯地看出這種土地供給的變化趨勢；二是，關緊信貸的閘門讓正在發揮市場替代非市場化建設的車輪減慢了速度，供求基本平衡的局面被徹底扭曲并反向發展了；三是，幾年房改之后的消費升級讓更多的人開始用二手房交易的方式和銀行信貸的方式更換與擴大住房面積；四是，“嚴守18億畝耕地紅線”的管制讓從農民手中拿地變成了向舊城改造要地，加大了拆遷安置的用房需求，2003年達到拆遷的最高峰，全國拆遷量高達2.7億平方米。從此供求關系進入了嚴重的不平衡階段。

圖6–5 2000~2009年按月累計土地購置面積增長

三、價格與供求關系。

許多人并不承認經濟學的規律，而且不認為是供求關系決定著價格。盡管豬肉的價格波動早就多次告訴了人們市場不講政治，而只按照供求關系定價，當豬肉價格上漲時，沒有哪個供應商會因為講政治而虧本銷售；同樣，供應商也不會在豬肉價格下跌時高價收購農民的豬肉，政府也從來不會用講政治的方式讓市場中的豬肉價格（或糧食價格）不能浮動。

北京與上海的房價都排在全國前列，這是否與供求關系有關呢？

僅以北京為例，北京“十五”計劃期間實際的土地供應為9 934公頃，而“十一五”規劃改變了土地供給的方式，計劃的土地供給量為9 000公頃，比“十五”期間減少了934公頃，但實際并未能完成計劃應供給的數量。如2010年能保證計劃供給的2 500公頃，則“十一五”期間比“十五”期間將少供土地2 000多公頃（否則相差更多），土地供給數量相差約四分之一，其中住宅用地少了2 500多公頃。

圖6–6 “十五”、“十一五”期間北京市住宅用地供應情況

但“十一五”期間，北京的人口自然增長高達每年54.3萬人，約為25萬戶家庭，遠大于“十五”期間的人口增長數量。從投資看，“十五”期間的房地產投資年均增速達23.7%，而“十一五”期間房地產投資則下降為年均4.2%，2008年、2009年兩年負增長，開復工面積則從2005年的8 043萬平方米下降為2009年的6 230萬平方米，價格則從2006年第一季度的每平方米7 670元上升到了2010年第一季度的每平方米20 485元，上漲了167.1%。

從土地的供給看，“十一五”期間總量約7 897公頃，但實際向市場供給的商品房用地面積僅為4 458公頃，減少了2 542公頃，下降了36%。

“十一五”期間除2008年的特殊情況之外，每年經審批的可銷售房屋套數都小于實際的銷售套數，供不應求的現象無法緩解。

沒有人愿意看到房價過快上漲之后備受政府調控打壓的局面，但現實的市場中供求關系卻在不斷惡化，誰應對此負責呢？北京提前11年完成了城市規劃中提出的人均1萬美元的國內生產總值增長目標；人口增長也提前10多年超過了規劃指標，但土地資源的配置卻遠遠低于實際的需求，價格是在需求的壓力下首先從土地的價格開始暴漲，并向房價傳導的。

供求關系這個基礎條件不能合理地得到改善，又怎么可能讓市場有條件增加供給而平衡價格呢？沒有供給條件的保障，又如何讓價格處于合理范圍之內呢？

四、土地資源的實際情況。

許多人錯誤地以為城市的建設無法用土地資源給以保障。尤其是在“嚴守18億畝耕地紅線”的壓力之下，中國沒有更多的土地來保證城市化率的提高和供城市人口居住了。絕大多數人并不知道城市建設用地實際少得可憐，尤其是商品住房用地更是少得可憐，實際在中國每年土地占用中最大的是生態退耕而非城市建設。

表6–3 1998~2006年我國土地占用比例

建設占用       災毀耕地       生態退耕       農業結構調整
1998年   30.9%     28.0%     28.9%     12.3%
1999年   24.4%     16.0%     46.9%     12.7%
2000年   10.4%     3.9%       48.7%     36.9%
                            （續）
       建設占用       災毀耕地       生態退耕       農業結構調整
2001年   18.3%     3.4%       66.1%     12.1%
2002年   9.7%       2.8%       70.3%     17.2%
2003年   8.0%       1.7%       77.7%     12.6%
2004年   12.7%     5.5%       64.0%     17.9%
2005年   23.3%     9.0%       65.6%     2.1%
2006年   28.7%     6.2%       58.2%     6.9%

圖6–8?1998~2006年農田耕地占用比重結構
按2005年的情況細分則：

2005年占用農田耕地的結構：生態退耕占地60%；農業結構自身調整用地20%（經濟作物、油料、花卉）；自然災害損壞耕地5%；建設用地15%。

建設用地分為6種用地：工業建設用地、水利交通用地、基礎設施用地、旅游項目用地、軍事項目用地和房地產用地（其中房地產用地占30% ，整體15%中的30%，即整體的4.5%）。

房地產用地分為：住宅用地和商業用地。

住宅用地分為：廉租房用地、經濟適用房用地、商品房用地、高檔公寓用地和別墅用地。

將全部的建設用地按項細分，則實際用于普通商品房的土地就更是少得可憐了。

圖6–9 商品房用地比例圖

更重要的是，城鎮建成區的總面積只有3.84萬平方公里，僅占全國國土面積的0.4%，居住了6億多人口。但全國的農村宅基地占地16.8萬平方公里，占國土面積的1.75%，是城鎮用地的4.37倍，名義上居住了9億農民，但其中有2億人口進了城。如果能從土地制度上改變宅基地的流轉，不但可以解決建設用地的問題，也能解決耕地增加的問題。

中國并非沒有增加土地資源供給的條件，而是需要改變現有的國家土地壟斷供給的低收高賣的制度，以及農村土地制度中的流轉問題。

五、解決居住問題不能用大躍進的方式。

住房制度改革之后，產生了各種各樣的問題，許多是不了解中國的住房發展階段的現狀，而過度地宣傳用大躍進和超英趕美的方式，恨不得一天之內就解決中國住房升級問題，則不但不利于中國住房市場的健康穩定發展，也不利于出臺短期的市場調控政策。

1978年改革之初，中國城鎮的人均居住面積僅為3.5平方米，比1949年的4.7平方米還少。但改革開放之后，人均居住面積迅速上升，尤其是1998年房改市場化之后，一方面城市化率在迅速提高，同時人均居住面積（或建筑面積）在迅速增長，在“十五”期間達到了高峰?！笆濉敝?，特別是土地供給制度改變之后，雖然房地產業仍然保持了高速的增長，但在城市化率提高的壓力之下，人均居住面積的增長大大低于“十五”期間。如北京“十五”期間年人均增長0.9平方米，而“十一五”期間由于土地供給的減少和人口的快速增加，年人均面積增長下降為0.49平方米，僅為“十五”期間的54%，下降了近一半。

全國城鎮約有2.2億戶家庭，但成套住房僅為1.45億套。約有34%的家庭仍然居住于非成套住房中，待改善的住房家庭仍高達約50%。全部住房面積，套面積的中位數僅為76平方米。絕大多數家庭不是沒房子住，全國的住房私有化率高達86.7%，是全世界住房私有化率最高的國家。但住房的條件卻很差，沒熱水、沒燃氣、沒衛生間的住房比例很高，三代或四代人居住于一套房中的比例極高，達到45%，尚處于一個低級的發展階段，還要用20年、30年或更長的時間才能進入小康的生活標準階段。

在一個普通住房標準較差的發展階段和年生產能力較低的發展階段，又怎么可能用較短的時間改善城鎮的住房條件，又怎么可能讓大量的80后年輕人在一畢業或剛參加工作沒幾年就能購買商品房或擁有私人產權的財富呢？

本來在這個尚落后的發展階段，我國應該建設大量的租賃房，或鼓勵私人購房用于社會租賃，而非都能購買商品房。但政府和媒體的宣傳與教育早就忘了小平同志所說的要用幾代人、幾十代人建設發展的過程，而過早地將“居者有其屋”變成了伸手可得的現實。雖然全國人民代表大會早在2009年的政府報告審議中將“居者有其屋”改為了“居者有其所”，但直到今天，所有的政策仍然是鼓勵購房而非鼓勵租賃。為了滿足購房的需求就不斷地壓房價，用限制房價的兩限房和低價政府補貼的經濟適用房來滿足于購房的需求，也導致了沒有私有產權住房就無法結婚生子的極壞的社會風氣，導致了過度的住房需求對市場的沖擊，并推高了房價，也造成了社會的不穩定因素和年輕人的不滿。

美國將擁有住房稱為一種夢，恰恰在于，即便是在一個發達國家擁有住房都不是一件簡單的事情。但中國卻將“安得廣廈千萬間”變成了今天就必須要實現的當期目標。許多年輕人甚至連一個月都等不及似的將怨言在網上暴傳，也因此才有了《蝸居》這種將夢變成年輕人最低生活標準的文藝作品出現。

如果年輕人從十幾歲時接受的教育便是住房是個長期的夢，又怎么會在剛參加工作的短期內就要擁有自己的商品房呢？又怎么會沒有一套商品住房就不能結婚呢？如果早在多年前就建立了租賃住房的市場，又怎么會在今天抱怨租不到住房或沒有固定住房就不能結婚呢？

夢本來就是一件無法輕易實現的事情，是一個要經過艱苦奮斗才能實現的目標，而絕不是一天可以吃成胖子的事情。

1998年中國的商品房年產量只有194.6萬套（含開發商建設的經濟適用房），而2008年隨著市場化達到了493.9萬套，大約是城鎮家庭戶數不到2%的產量。也就是說，購買商品房的人至少要擠進這2%之中，而價格就是這種競爭與衡量的門檻，怎么可能讓大量的年輕人都進入這2%之中呢？至少他們的財富積累并不比已經擁有住房資產的家庭實力更雄厚吧。

中國的商品房總量在2008年約為城市住房總量的35%左右，其中包括約10%左右的經濟適用房和房改房（2001年之前大量的商品房變成了新房改房而未統計于原未交納出讓金的房改房中）。也就是說，純商品房的總量并無法滿足市場中大量消費升級與改善的需求，又怎么可能優先或首先滿足80后一代的消費需求呢？這種夢不是靠宣傳、靠打口水仗、靠開發商讓利能實現的，更不符合市場經濟的基本原理。而早在2005年的調查中，30歲以下的已購房者占總購房者的比例高達34.4%。

應讓所有的國民，特別是年青一代人清楚，中國的住房建設與改善是個長期的目標，而非一朝一夕能解決的問題?，F有城市中已有住房的棚戶區改造的工程量就非常巨大，長沙這種省會城市的棚戶區改造就非幾年時間能完成的，又何談異地生活的年輕人能輕易地靠一人之力實現一個夢呢？

正是這種大躍進式的錯誤主張與媒體宣傳才讓社會將所有的注意力都集中于房價上，集中于年輕人的購房上，不徹底地改變這種“居者一定要有其屋”而不能是“有其所”的文化與政策導向，今后的幾十年也不會讓市場有正常發展的余地。中國的年齡結構決定了在近10年中還會大量地出現年輕人的家庭組合高峰，仍會在住房市場中拼個你死我活、頭破血流。

樹立長期奮斗和建設住房市場的基本觀念是個穩定性的政策導向，進行實事求是的基本教育，才能建立“科學發展觀”，正確解決市場中的供求矛盾，穩定市場中的價格。

六、政府與媒體擴大了住房市場中的貧富差距。

中國在發展過渡的階段確實出現了不斷擴大的貧富差距，但最大的貧富差距是城鄉之間的差距，是收入中的差距。由于中國有50多年的分配住房的歷史，且原有的住房水平普遍較低，因此在住房面積問題上出現的貧富差距反而遠遠小于在收入中和財富中的差距。

一種錯誤的理解是富人住房的面積一定就無限大，這是媒體過度宣傳了少數豪宅的結果，讓社會普遍認為富人就一定住豪宅，豪宅的供給量過度而傷害了普通住房建設的資源。

但實際情況卻是，近幾年商品房的平均建筑面積僅為97.3平方米。最高收入家庭的平均住宅面積僅為106.6平方米。100平方米以上的住房在總存量中不到20%，北京僅為17%。上海市則是全國平均住房面積最低的5個城市之一，僅為66.1平方米。高檔住房的平均建設套數僅為年開發量的5%左右，大量的住房仍是普通中小戶型商品房。

也是在媒體的宣傳之下，炒房成為推高房價的罪魁禍首。但全國擁有第二套住房的家庭比重僅為9.5%，而其中擁有私房和房改房的比重約為3.6%。并且非集中于高收入家庭擁有兩套以上住房中，用于出租的比例低收入組最高，高收入組最低；而用于偶爾居住的則高收入組最高。從住房面積差別看最低組為67.3平方米，最高組為106.6平方米，差別是1.6倍。但質量與標準上按價值算，則有高達5倍的差距。因此用擁有兩套以上住房的家庭炒房說明投資者讓房價升高并沒有數據支撐。

在社會和媒體的眼中“房奴”已成為了窮人的代名詞，并被作為房價高的諷刺語，卻不知道從經濟學的角度而言，這種名義上的負翁恰恰是現實生活中的富翁。

中國與美國的次級債不同之處在于：一、購房有至少20%的首付款（美國大多為零首付）；二、購房者的個人收入要先支付個人收入所得稅（美國個貸的利息沖抵個稅）；三、中國的房價始終處于上漲的趨勢（美國則不同）；四、城鎮人口始終保持上升趨勢（美國則下降）；五、貨幣處于貶值趨勢；六、中國的通脹壓力上升。

在中國，能用負債方式貸款消費的，說明其已經富到了還貸能力足以讓銀行放心，這樣才會有銀行放貸，可以將未來的收入流變成今天的消費能力。（美國的次級債不是銀行審查還貸能力的信用，而是衍生金融產品的轉讓結果，沒有人對還貸能力負責審查，僅依賴于房價的漲跌。）長期信貸中的貨幣貶值則讓實際的還貸水平下降，如現在一年的收入在未來10年后大約僅相當于兩個月的勞動收入（貨幣的實際購買力下降，等于還貸能力的提升）。同時房價的上升中這種首付買房子再分期還貸的方式恰恰是一種有形的投資，讓實際的收入大大增加了。請問如果今天的“房奴”們將手中的房子在二手市場上轉讓時，是財產性收入與個人擁有的財富增加了還是減少了？

如果今天我們的媒體連這些經濟學的基本知識都不懂，而將“房奴”們稱為窮得可憐的一族，豈不是顛倒了貧富的關系，又讓那些連“房奴”都當不上，無法用負債方式獲取財產性收入的窮人該如何定位呢？

更荒唐的則是大多數“房奴”與媒體一起對富人擁有房產或多套房產而恨之入骨，并高呼要征物業稅、房產稅或特別消費稅，豈不知自己也在被征稅的范圍之中。當媒體在吶喊打壓房價時，豈不知房價的下跌才會讓這些“房奴”們不僅成為現金流中的負翁，還可能會成為實物資產的財富負翁。

在中國，不僅是最高收入組的富人擁有兩套以上的住房，連最低收入組也擁有兩套以上的住房（當然最高收入組的擁有量最高），其他收入組中同樣擁有兩套以上的住房，那么這種所謂的物業持有類稅收則并非僅針對富人，而是針對所有人的。它并非是一種公平而又合理的劫富濟貧，不是一種轉移支付的收入公平調節。請問，當富人用租房或投資而獲取財產性收入被稱為是不道德的投機、炒房行為時，那些非高收入組的家庭用財產性收入增加家庭財富是否合理呢？是否應該得到國家的鼓勵呢？難道中低收入家庭通過市場中的投資獲取財產性收入不是十七大黨的文件中所鼓勵的嗎？

而那些鼓吹對房屋持有征稅的人，根本就不知道中國城鎮住房普遍質量很差，平均面積很?。ㄈ珖》科骄酌娣e僅為85.4平方米，小于國家90平方米的標準），更不知道市中心的小房子價值遠遠大于市外郊區的大房子。豈能只想按面積不按價值或按套不按面積去征收物業持有稅？

這大概就是最典型的“剪羊毛”的一種苛稅了吧。呼吁對居民住房征稅的人們恰恰是根本就不了解中國住房現狀如何之差的一種仇富心理，完全是被媒體宣傳的假象蒙住了雙眼的盲人。我之所以指出中國的商品房總量只有總存量中不到35%的比重（其中還有約10%的保障性住房和房改房），就是想讓媒體或所謂專家們知道中國大量現有住宅不是被稱為是富人擁有的豪宅，而是普通住房占主導地位、非商品房占主導地位。非成套住宅還有約25%的比重，舊的樓齡較長、房屋面積小、條件差的住房占主導，而在這種落后的居住條件下，65%以上的住房根本就未交納土地出讓金時，憑什么要對居民的住房征收物業持有稅，難道要對不到10%的擁有兩套以上住房的人群征稅，而傷害90%的居民消費嗎？這種“剪羊毛”的措施要實施也至少應將羊毛養得長一些吧。如果90%或絕大多數家庭連羊毛都還沒長出來，又能剪出多少羊毛呢？

由于媒體的擴大宣傳，似乎讓這個社會中大多數年輕人或高高在上的政府官員們忘記了中國正處在發展中的初級階段的基本判斷，忘記了中國現有的居住水平和財富水平極低。他們將眼睛緊盯在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等幾個核心大城市中的房價與豪宅上，一定會忘記了中國660個城市中大多數城市的居住情況很差、房價并不高、豪宅數量不足5%，也一定會因此而出現錯誤的輿論和更錯誤的行政政策預期，既不利于房地產市場的發展，也不利于居民收入分配的合理化。

媒體這種攻擊一點不及其余的宣傳，恰恰夸大了城鎮中的貧富差距，尤其是住房面積上的住房差距，也導致政府與所謂的專家們錯誤地理解真實的社會現狀，出臺了錯誤的征稅主張，讓市場人心惶惶，未收稅就已傷及無辜了。一旦實行豈不讓民心大亂，讓社會的不穩定因素更多了一個矛盾點。

看看媒體對“房奴”的錯誤報道與宣傳在社會上引發的反響就知道，這種對絕大多數家庭“剪羊毛”的征稅會產生多大的社會危害！當國土部調研建議上海市應加大房地產持有環節成本時，我不知道這個調研組的人員是否知道上海市平均住房套面積排全中國所有城市的倒數第五，僅為每套66.1平方米。在這樣一個低住房水平的城市中又為什么要增加住房持有成本，而不放松管制盡快改善居民的住房條件呢？換句話說，不要僅看上海市高樓大廈的外表，要看看那些高樓大廈后面鴿子樓中所居住的大量居民的住房較差的普遍而不光鮮的一面。

當知道中國城鎮的居住現狀之后，我想大多數人至少明白了一件事，大多數城市居民并不居住在商品房中，大多數居民的住房并沒有因為房地產市場的發展而改善了居住環境。每年500萬套不到的住房至少要用20年的時間才能取代現有的非成套住宅和更換那些低質量的住房，并且還不能計算每年約1 000萬戶的新增城市家庭戶數。如果不將房地產作為支柱產業，請問中國何時能改善現有的城鎮居住現狀，中國城市居民的居住條件如何能達到小康？不僅是80后的年輕人尚待解決住房問題，許多60后、70后的家庭居住情況也有待改善，而在這種尚待大大提高的居住改善條件下加征持有稅無異于自殺。

部分城市的高房價既不利于城市化發展，也不利于居民住房的改善，但政府土地因開發商報價低而流拍的事情只能說明，政府的預期要比開發商更高。難道這不是房價高的重要原因嗎？同時最高收入家庭購買的多套高價房豈是普通消費者的消費產品？而平均價的高低不是因為這些特殊消費而拉高的嗎？如果能用中位數的統計，也許會讓民眾更清楚市場的情況，也不會因此而拉大貧富的住房差距。

如果沒有正確地認識市場存量的現狀，就無法就市場的供求作出判斷，無法對中國的住房長期艱苦奮斗的過程有清醒的認識，就無法制定明確而有效的住房政策，就不可能調控好市場中的房價。
恰恰是住房的現狀決定著首次購房與改善性二次購房的需求，決定著消費不斷升級的發展過程，而夢想一步到位的政策限制于宣傳必然會對社會與市場產生巨大的干擾，并造成思想意識與消費觀念上的混亂，讓住房市場化無法長治久安。