| 焦慮轉化為仇恨 |

天下沒有無緣無故的愛，自然也不會有無緣無故的恨。那么眾所周知的網絡與媒體中大量的對房地產行業、對房地產商、對房價的抱怨，或者說是仇恨，又是從何而起的呢？也許會有無數種原因和猜想。

歷史背景

1. 福利分房制度

中國自1949年內務部令“一切房屋歸公”之后，直到1998年國務院頒布23號文件，近50年的時間里實行的都是住房實物福利分配制度。除1949年之前原有的私房之外，改革開放之后只在少數幾個開放城市實行了有計劃審批或有差別化的商品房制度，超過90%以上的住房仍是實物分配，因此1998年或部分延續至2000年之前的住房都為分配制。因此，在此界限之前的絕大部分已就業或已婚的家庭都有了住房。

從2005年的人口普查資料看，1998年，房主35歲以上的家庭基本都擁有了實物分配的住房，經濟情況好的單位二十七八歲的也分配了住房，經濟情況差的單位則年齡要大些?？傮w看，建國初期出生的一代高峰人群基本都擁有了分配的住房。

1998年時房改房或租賃型公房合計占總存量約90%，其他類住房所占的比重較低，商品住房僅占存量的不到5%。近10年的商品房建設速度加快，截至2009年中，商品住房所占的比重在總存量中仍不到30%。

2. 人口年齡結構

早期中國的人口政策可以反映出中國正處于住房需求高速增長的特殊階段。1949~1957年間中國的人口出生率較高，平均約為33‰。1958~1961年出現了暫時性出生率快速下降，而在1963年之后又反彈到了43‰，并且在20世紀70年代早期形成了高出生率的第二波嬰兒潮。

圖6–1中國的人口出生率，1949~1975年長期維持在30‰以上

資料來源：國家統計局

正是由于這兩次嬰兒潮，形成了中國目前發展階段中的人口紅利期，即15~59歲最有活力的人口數量巨大，并且仍在增長中。這既是中國第二波嬰兒潮進入家庭分裂（重組小家庭）的高峰期，也是上下兩頭撫養關系數最低的黃金消費期。

圖6–2中國的人口結構變化（絕對數）

資料來源：聯合國人口署

3. 城市化率的快速提高

30多年的改革開放讓中國的城市化率每年以0.8~1.5個百分點的速度上升。城市人口從改革開放前的2億多已上升到超過了6億人，并且城市的人均居住面積在不斷擴大之中，已達人均27平方米，每年均以約1平方米的速度在擴大。城市的集中化趨勢也讓100萬人口以上的大城市迅速膨脹。社會對住房的需求隨人口增長和城市化集中的周期而加劇。

現實的問題

1. 家庭分裂速度加快

人口年齡結構為前提引發的住房剛性需求在近幾年內劇增。按統計局的數據，近幾年我國城鎮每年的新增家庭戶數在快速增長。

1999~2003年間，每年城鎮新增家庭比上年增加10萬戶左右，從1999年的6 815 287戶增 長為2003年的7 136 447戶，每年約平均增長1.1%，5年時間新增家庭戶數年僅擴大了32萬戶。

表6–1我國1999~2003年城鎮家庭戶數增長率

年份       城鎮家庭新增戶數       增長率（%）
1999       6 815 287       
2000       6 894 569       1.16
2001       6 961 290       0.96
2002       7 065 789       1.5
2003       7 136 447       1.0

但隨著近幾年家庭分裂加劇，2007年城鎮家庭新增戶數已超過了900萬戶，比上一個5年的平均新增戶數擴大了6.5倍，年增近200萬戶，這是個近幾年內仍會持續的特殊變化期。

但住房的年住宅竣工量仍維持在4億~6億平方米，年竣工的住房套數1999年為194.6萬套，2003年為302.11萬套，2007年約為460萬套（包括經濟適用房），遠不能滿足市場的需求。
2000~2007年，全國登記結婚的數量從每年848.5萬對，擴大到每年945萬對，增長超過11%。而離婚的數量則從121.3萬對擴大到189.3萬對，增長了56%。同樣說明了家庭分裂速度的加劇，而總撫養比則從42.56%下降到37.42%了。

盡管有些所謂的專家們并不承認這種分裂速度加快產生的住房剛性需求，認為購買力約束讓這些需求無法實現。但這些新增的家庭絕沒有睡在大街上，那么就至少要有這樣多套住房來滿足他們的基本生活，不管是建、買、租都要有個地方。無疑這其中相當多的一部分是通過購買商品房來解決的。北京2004~2007年新婚家庭的調查中，44%的家庭購買了一手商品房，當然還有家庭選擇二手房和父母購新房換出來的舊房。

但至少這種住房需求會隨著年齡結構和家庭分裂速度增長這個事實是不可否認的。

遺憾的是，中央的宏觀調控只從房地產的投資增長過快考慮，而不從中國人口結構必然產生的巨大剛性需求考慮，沒有充分地計算和估計出2003年之后這種家庭結構變化的加速，反而關緊了土地和銀行信貸的兩個閘門，造成了一面是人口結構產生的需求劇增，一面是土地嚴格控制下的抑制供給的局面。這一張一弛的對立，無疑會讓房價在供不應求中暴漲。需求無法滿足的焦慮自然也就轉化為仇恨了。

雖然這個仇恨的臟水潑在了開發商身上，但根子卻并不應由開發商負責。如果中央的調控政策充分地考慮了這個人口結構的變化，2003年開始適度擴大土地供給和支持擴大住房生產，也許就根本不會發生房價過快增長的一幕了。

2. 日益升高的更新換代需求

雖然有歷史長達50年的福利實物分配，大多數人有房居住了，并通過房改購房的方式用較低的支出將其變成了私有財產，但這些早期建設的住房中標準低、配套差、面積小、戶型不合理的占多數，已經無法適應人們日益提高的物質生活需求。

20世紀80年代的標準圖紙中，一居室小于40平方米、二居室小于60平方米、三居室小于80平方米，100平方米以上的住房建設在20世紀80年代末和90年代初還要有高干和高知的指標，否則是無法通過規劃審批的。

但這些只有20多年樓齡的房屋卻早已無法滿足現代生活。這些戶型絕大多數是沒有客廳，只有門廳、過道的設計；只好將居室變成起居室，看電視時常常是坐在床上；廚房平均4~6平方米，連冰箱也只能放在臥室里；廁所并不能當做衛生間，只好在廚房中洗衣洗臉。因此改善型需求與人口結構的矛盾并列，加大了剛性住房建設的需求。

1980年城鎮戶均建筑面積為57平方米。

1991~1995年，新建住房戶均面積為79.1平方米。

1996~2000年，新建住房戶均面積為94.3平方米。

2000~2005年，新建住房戶均面積為110平方米左右。
而新建住宅的年生產量僅為總存量的4%左右，新建住房中大戶型所占比重仍很低。北京市90平方米以下的住房占總量的85%以上，而100平方米以上的住房不到15%，可見改善型需求的潛在能力巨大。

而美國在1950年的存量戶型戶均面積已達91.4平方米，1970年達到139.5平方米，1990年為193.4平方米，2000年為210.6平方米。中國2007年全部存量住房的中位數僅為68平方米，與美國的住房標準至少相差了70年以上的發展階段。

這些改善型需求同樣在房價的上漲中無法實現提高住房質量的愿望。

同樣在改善型需求旺盛時，國家的調控政策本應該是降低二手房的交易稅費，加速二手房的流通市場建設。民眾在50年的工資分配制中缺少住房含量，本可以通過房屋的增值得到一些補償，但連續多年的調控措施卻是在二手房交易流通環節中，不斷地強制性加征各種稅費，并不斷提高稅率，交易稅收從契約稅上調比率開始，到個人所得稅、土地增值稅、營業稅和印花稅等。于是開發商再一次被當成了靶子。國家征收的稅款似乎應由開發商在一手商品房的價格中給以補償，否則這種改善型需求無法滿足的責任就要由開發商來承擔了。

尤其是第二套住房提高首付和貸款利率的政策，更是在改善型需求無法滿足的怒火上澆了一桶油，對開發商的怨就變成了深深的恨。

但如果沒有這些重稅和融資成本的提高，沒有土地與銀行信貸閘門的關緊，以及因此造成的土地價格飛漲和供求關系嚴重的不平衡，又怎么會有改善型需求無法滿足而產生的怒火呢？

1998~2003年中國的房價并未發生暴漲式的變化。年均漲價幅度小于2.7%，商品房平均增長均為3.5%，而城鎮同期的居民人均年收入和人均可支配收入（名義）增長速度分別為10.7%和9.3%，高于房價上漲的3倍多，說明房價收入比的差距是日益縮小的趨勢。

表6–2 1996~2003年我國房價的變化

年份       1996       1997       1998       1999       2000       2001       2002       2003

商品房價格

（元/m2）     1 806      1 997      2 063      2 053      2 112      2 170      2 250      2 379

商品住宅價格

（元/m2）     1 605      1 790      1 854      1 857      1 948      2 017      2 092      2 212

正是宏觀調控政策的失當，才讓房價在2004~2007年隨地價占房價的比例不斷提高過程中水漲船高。開發商不過是在政府從土地中獲取了遠遠超過開發商利潤數倍的利潤之后，分了一杯羹而已。但最終，所有的消費者都將無法實現夢想的怒氣撒在了開發商的頭上，其實開發商只是在代人受過而已。