圖3–7我國房地產價格的運行變化

圖3–7顯示的則是我國租金價格的變化是與土地價格變化息息相關的，恰恰由于我國的土地市場是非完全市場，政府壟斷中的土地價格是權力價格和非市場資源配置的價格，因此其對房屋的價格與預期產生了重大的影響。如果說土地的價格上漲有其必要與合理性，那么房價的增長也是實體經濟的真實表現。

另一個說明有泡沫的理由是房地產投資的高增長，但幾乎所有的經濟學家或分析說有泡沫者，卻都以為中國的所有城市建筑已經完全市場化了，因此可以用房地產市場中的運行指標說明整個中國的建設情況。其實這是個重大誤解，中國正處于從計劃經濟向市場經濟的轉型過程中，房地產市場只占全部城鎮住宅建設中58.6% （2003年）的份額，而更多的投資與建設是以非市場化的方式在進行的。從圖3–8用竣工面積表示的全中國住宅建設的全貌中可以看出，房地產住宅的高速增長是建立在基本建設住宅大量下降基礎上的替代與轉換，合計的住宅建設總投資額平均增長僅為13.1% ，略高于國內生產總值同期平均增長水平，也并沒有造成全社會住宅建設的竣工面積高增長。

圖3–8房地產業高速增長空間來自其對傳統住宅建設方式的替代

注：國有單位基本建設投資建房、城鎮個人投資建房和房地產（業）開發投資建房是城鎮住宅建設的三個最大組成部分。此外還有國有單位更新改造投資建房和集體經濟投資建房，但比重相對較小。

數據來源：國家統計局、REICO數據庫

與日本1988~1990年的三年間住宅投資高增長完全不同的是，1984年之前，日本年均生產住宅為120萬戶稍少一點，但在1987~1990年的4年間都超過了160萬戶的水平，連續三年的供給量增長都在30% 以上。

圖3–9日本1980~1991年新建住宅開工戶數的變化圖

資料來源：根據日本建設省《建筑開工統計調查報告》繪制

而中國的10多年間全社會住宅竣工面積平均增長僅為3.20% ，城鎮住宅竣工面積平均增長為9.3% （包括非房地產開發的數據）（圖3–10）。更要說明的是，2004年是被稱為房價上漲的瘋狂之年，新開工面積增幅已經降至1999年以來的最低點（圖       3–11），2004年竣工面積的增幅則降到1997年以來的最低點，僅為2.1% ，甚至低于自1990年以來的全國平均住宅竣工增幅。供求關系之中表現出來的則是投資增長的替代過程中雖然出現了連續多年的高增長，但是因為替代作用、成本因素、土地價格的因素、質量提高的因素和配套條件的因素，高投資并沒有提供更多的竣工量，而實際能解決供求矛盾的并不在于投資的增長，而在于竣工量，即可提供居住的房屋套數的增長。

圖3–10從住宅竣工面積看替代關系

圖3–112004年新開工面積增長率降至1999年以來最低

資料來源：國家統計局、REICO數據庫

最后看一下兩國房地產業對本國國內生產總值的影響關系。

表3–18中、日兩國不同產業增加值對本國國內生產總值增長的貢獻率比較
（單位：%）
行業       中國1992~2001年       日本 1990~2001年
農業       13.4 -6.0
工業       45.3 
采礦業           -0.7
制造業           -20.0
建筑業    7.1   -11.7
電力、水的供應           5.0
商業       7.7   18.7
金融保險業    5.7   
金融業           13.5
房地產業       2.0   31.5
交通郵電       6.0   
交通通信              4.7
社會服務業    4.5   
衛生體育       1.0   
教育文化       3.1   
科技       0.8   
其他服務業           51.6
國家機關       2.5   
政府機構              20.1
表3–19我國1998~2003年房地產發展指標增長率表
（單位：%）
年份       施工面積       竣工面積       銷售面積       新開工面積    房價       占比國內生產總值
1998       12.9 11.0 35.2 45.4 3.3   7.8
1999       12.0 21.9 19.5 10.8 -0.4 7.1
                                          （續）
年份       施工面積       竣工面積       銷售面積       新開工面積    房價       占比國內生產總值
2000       15.9 17.3 28.0 31.0 2.9   8.0
2001       20.5 19.0 20.3 26.4 2.7   7.5
2002       18.5 17.1 11.4 14.5 3.7   8.0
2003       24.2 13.0 29.1 26.9 5.7   9.1

2004（上半年）    —    15.6 26.4 15.2 9.1   9.7

資料來源：《中國統計年鑒》、《中國統計摘要》，《2004年第二季度中國貨幣政策執行報告》

從中日兩國不同產業增加值對本國國內生產總值的貢獻率比較中會發現盡管日本在泡沫破裂之后房地產業的貢獻率也遠遠大于我國高速增長的房地產業的貢獻率（表3–18），而從我國1998年之后的房地產發展指標增長率看（表3–19），未來的發展潛力巨大。

從市場中各種與實體經濟相關的指標對比中可以得出如下結論：中國的現狀與當年日本的泡沫幾乎完全不可比，也不可能出現日本的泡沫破裂。因為中國尚不是一個完全市場化的經濟體，有許多不可能用經濟指標衡量的因素，政策與行政上的變化及影響會遠遠大于經濟運行的影響，我不好說中國不會出現泡沫，但目前（2005年5月）的實體經濟發展中尚找不到更多能說明已經出現泡沫的數據，尤其是絕不能用日本的泡沫當鏡子而影響了中國經濟發展的步伐。

讀了《泡沫經濟學》之后，更明白了泡沫要用數據來分析，更多的經濟政策會影響到人們的預期和經濟的運行。如果判斷和方法錯了，沒有泡沫但也會讓經濟運行非正常發展。