| 中國經濟的政治周期性 |

經濟學家們用周期性來解釋經濟的運行情況，但是如果一個國家并沒有實現市場化經濟時，會任由“看不見的手”來調節市場并形成經濟周期嗎？答案是肯定的。那么非市場化的經濟體制下也就根本不可能形成真正由市場引發的經濟周期了。
中國是從計劃經濟向市場經濟過渡的體制，改革正在逐步消除非市場化的管制。但在目前這種非充分競爭的市場化條件下，大多數資源與價格仍處于強制性的計劃管理之下，許多領域與行業尚屬于嚴格的申報、審批約束之下，并且有許多限制性的領域尚未打破自由進出的門檻，強大的政府干預力量讓經濟的運行并不服從于經濟必然規律本身，而是服從于政治決策的周期性。
房地產行業形成的周期反映出來的正是這種政治的周期性。
1983年在農村全面實行土地家庭聯產承包責任制之后，吹響了城鎮改革的號角。外資與民營經濟的發展和基礎建設項目的上馬在價格闖關的推動之下迅速推動了物價的高漲和投資的高漲。于是1988年有了用“嚴縮樓堂館所建設”的強制手段來給投資降溫，隨后出現了1989年之后的經濟下滑，房地產和整體經濟都同期落入了改革30年中的最低點。
鄧小平的“南方談話”給中國的改革添了一把火，讓中國經濟在一年多的時間里從低谷迅速反彈，并且在投資的高速增長中出現了中國改革30年中最高的通脹率。于是1993年6月的“釜底抽薪”再一次用信貸管理手段來控制投資規模的增長，在物價下降中出現了1996~1997年的通縮并且巧遇了亞洲金融危機。1996~1997年，中國經濟下滑的同時，全國房地產行業出現了全行業連續兩年的虧損。
1998年實行住房制度改革，個人消費貸款、住房私有化和貨幣化帶動了房地產投資，使中國經濟再次從低谷走向了高潮。在市場化的替代作用下，房地產保持著平穩的增長。1998~2003年間，不論是投資還是房價都保持著合理的增長速度，而社會上對房地產增長過快的爭論其實是忽略了1998年之前非市場化建設的房地產投資在市場化之后的快速下滑而被市場化的投資所替代了。
2003年中央又用關緊兩個閘門、收緊地根與銀根的一系列強制性干預手段出臺了“土地招拍掛制度”“嚴守18億畝耕地紅線”“央行121號文件”等。2004~2007年又連續打出了無數套組合拳，先是抑制投資，后是抑制需求，不但加稅限制二手房交易，也提高了利率與信貸門檻，直到讓中國的經濟掉頭向下，才不得不于2008年又重新改變經濟政策，從打壓轉為鼓勵，再一次希望用房地產投資挽救中國經濟和世界經濟。

從我國已經形成的幾個政策周期看，影響我國市場發展的主要因素大致有以下幾點：

一、固定資產投資增速

我國的經濟發展結構以投資拉動為主，源于建國最初30年的建設落后，近30年以來，改革開放之后的經濟主要靠投資來填補歷史的欠賬。尤其是嚴重的供給不足矛盾讓中國在票證供給制度的“隱性通脹”中長期生存，在總供給與總需求之間的平衡主要靠加大供給來解決矛盾。因此歷史上拉動經濟的先鋒總是固定資產投資，同時每次防止過熱和通脹也總是從壓縮固定資產投資開始的。
自1949年起，中國的經濟政策中從來都將住房問題放在國防、工業、經濟建設之后，也才有了“先生產、后生活”的革命口號。改革開放之后這一方針政策略有改變，但仍堅持壓縮基本建設中非生產型建設的導向，并未動搖過。

1988年的“停緩建”是建國之后第八次壓縮非生產型基礎建設規模的調控政策。1993年和2003年的壓縮也同樣是由此產生的。因此固定資產投資規模的增長必然帶來房地產的高速發展，而固定資產投資規模的壓縮也每一次都首先拿房地產開刀，首當其沖地受到限制與遭受損失。

改革以來，投資增長倍數最高的就是房地產，從1984年的300億元總規模變成了2008年的3萬多億元，遠高于其他任何投資的增長倍數，且在固定資產投資中的比重還在不斷上升，近幾年保持在18%~21%的水平浮動。重要的是，房地產的投資增長率與固定資產的投資增長率基本平衡，有時是略低有時是略高，大致是在壓縮中低于，在拉動增長時高于，正相關地反映出是由政策導向決定而非由經濟運行本身的供求關系所決定的周期性。

政策對固定資產投資規模的限制與鼓勵直接影響著房地產市場的命運。

二、收入分配變化

宏觀經濟政策導致的國民收入分配的變化直接影響著居民的消費欲望、消費水平與消費能力。當改革的政策導向更偏重于國民收入時，會推動消費的上升和增長，特別是對大宗商品和耐用消費品的傾斜，當然也包括了對住房需求的增長與拉動。

1983年城鎮改革的推進開始有了“萬元戶”的說法，鄧小平“南方談話”再一次加大了收入傾斜，1998年的房改政策開始有了工資中的住房含量。2008~2009年的交易稅費減免和房貸利率的下降都屬于收入分配中的改革和變化，而每一次改革中重大的收入分配變化都會對消費產生重大影響。而專門針對住房而推動的收入分配變化對市場的推動與促進作用更為重大。

工資收入中是否有住房的含量（包括補貼和住房公積金制度）是一項根本性的收入分配改革，也是住房私有化與市場化的基礎。這遠比日常收入隨著經濟增長的提高重要，是性質上的差別，也是個人消費信貸之所以能建立的基礎平臺，否則豈不成了空中樓閣。恰恰是這種收入分配制度上的改革，才讓市場化改善成為可能。

而交易稅費的減免則是個人的住房財產能否升值并獲得額外收益的條件。如果人們不能通過資產的持有與交易獲取增值收益，那么就不會有流動、不會有交易、不會有梯次升級的消費，也就不會有市場了。