經濟觀察網 記者 陳月芹 2024年1月18日，樂有家研究中心發布了《2023深圳樓市年報》（以下簡稱“報告”）。樂有家成立于2008年，是深圳本土最大的房產中介機構。

前述報告中的幾組數據值得關注：

一是2023年深圳共售出6.44萬套一二手住宅，同比上漲15%。

二是新房市場供應增加，但成交大幅下滑，2023年成交3.16萬套新房，為近5年最低點，較2021年減少近4成。與此同時，以2023年12月的成交數據計算，深圳的新房去化周期達到20.2個月，去化壓力逐漸走高。

三是二手房市場重回主導地位，過戶和網簽量同比增幅超過50%。

“重回”二字透露出深圳樓市一二手房的格局變化。近10年來，深圳存量房市場長期占主導地位，2017年二手房成交占比一度達到71%，但在2021—2022年間有了變化——新房成為主力，兩年間二手房成交占比分別為43%、39%。到了2023年，深圳二手房成交占比升至51%。

四是房價確實在跌。其中2023年深圳的新房成交均價同比下降1.6%，二手房較2022年降了12%，比全年均價最高點的2021年跌了22%。部分片區及樓盤的成交價已經回到2018年的水平，與最高點相比跌幅在30%—40%。

五是2023年全年，過半房源的成交價低于二手房指導價。

2021年2月，深圳率先推行二手房參考價格機制。3年來，深圳二手房的買賣雙方都進行了多輪拉鋸，體現在成交價和參考價之間的偏差值上：2021年，深圳近55%的房源成交價高于參考價20%以上，只有5%的房源成交價格低于參考價。而從2023年全年均值來看，低于參考價成交的占比大幅增長至50.3%。這一占比仍在持續增大，到了2023年12月底，深圳低于參考價成交的占比達到80%。

除了客觀數據，樂有家營銷總裁賀玲也講述了從房產中介機構視角看到的深圳樓市側面。

2023年，樂有家房產經紀人的其中一個策略是：帶客戶看房要讓他們看到“累”。這一原則不一定適用于所有客戶。在市場較為低迷的背景下，購房者的觀望情緒越來越濃厚，“客戶特別謹慎，此時房產中介需要盡量給客戶提供更多選擇。例如想看龍華區的客戶也可以試著帶看福田區同等價位的房子”，賀玲說。

深圳購房者的觀望情緒反映在成交周期上。樂有家內部數據顯示，2021年其經紀人帶客戶看房到最終成交的平均套數為8.9套，2022年增加至11.3套，2023年再增至13.2套。

賀玲分享了一個客戶案例：從2021年以來，樂有家的多名經紀人累計帶該客戶看過57套房，僅2023年就看了13套，客戶始終猶豫著沒有出手買房。最終在2023年“五一”假期后，由一位經紀人歐陽（化名）成功簽單，這令賀玲乃至整個公司都為之振奮。

歐陽為這位客戶制定了一系列表格，包括但不限于房源推薦表、需求提煉表、僅供參考的房價漲跌預測表（3年期、5年期、8年期）、投資收益表等等。“客戶對房子的投資收益較感興趣，但3年內的（投資收益率）我們都不敢算，僅告訴客戶5年后的大致房價趨勢”。賀玲透露，這一系列表格把客戶的需求摸得很清楚，最終也打動了客戶，目前公司已經將歐陽的部分經驗推廣成規范動作。“這也說明，未來不懂服務的經紀人不好活”。

謹慎且猶豫的購房者給房產中介提出一個難解的證明題。賀玲說，現在的客戶經常會問經紀人，“這一套多少錢？（同小區成交的）上一套多少錢？”客戶緊接著又提出要求：我買的房子一定要比上一套成交價更低，同時又要讓中介充分論證該房源的抗跌性較強。

賀玲認為，房地產刺激政策的邊際效益正在消減，尤其是2023年底深圳推出二套房首付大幅下調和豪宅稅標準取消的利好政策后，2024年元旦并未出現明顯量價上漲行情，“市場反而變弱”。他建議，對政策的刺激作用不宜抱有過高期待，預計2024年仍較為平穩。

然而，外部因素也或多或少地正在影響樓市情緒。1月中旬，A股向下調整，滬指一度跌破2800點，創階段性新低。1月17日，數位客戶明確告知樂有家經紀人：股票大跌，近期不出門看房。“不過，業主緊急放盤的也不少。”賀玲說。