（圖片來源：壹圖網）

經濟觀察網 記者 陳博 去年曾在投資策略上減少拿地支出、增大舊改投入的時代中國控股有限公司（01233.HK，以下簡稱“時代中國”），今年上半年又重新回到“買買買”的賽道上。

在最新發布的中期業績公告中，2019年前6個月，時代中國以約187.59億元的總成本通過公開招拍掛、城市更新、一級開發、合作及收購等模式購入21塊土地。

斥下的這187.59億元，不僅超過去年全年約129.67億元的土地拿地總額，如果再對比今年3月份董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄給出的約302億元預算，單單半年時間，時代中國的拿地金額占比就超過60%。

時代中國是上半年土地市場熱潮中的一個縮影。根據中國指數研究院數據，1-6月，全國300城住宅用地溢價率為20%，高于去年年底13%。岑釗雄在回復經濟觀察網時將動因歸結為上半年的銷售回款比較好，他說，這一階段時代中國的買地支出按照比例進行安排。上半年的188億元中，大概超過20億元土地款屬于舊改項目回遷房的建造成本，并非需要馬上現金支付，因此，如果從現金角度來看，實際拿地支出沒有那么多。

值得關注的是，在經歷過一波拿地小高潮之后，近日，富力地產內部流出的一份《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》率先吹響房企轉向的號角，文件提到，2019年下半年原則上暫停拿地工作，以完成項目銷售目標為第一優先級。

同為廣州本土房企，3月份時代中國制定的2019年合同銷售目標是750億，而中報數據顯示，上半年時代中國的合同銷售額為312.3億元，同比增速達20.1%，但從完成度來看，僅完成全年銷售目標的約41.6%。

岑釗雄告訴經濟觀察網，時代中國每年上半年完成業績的比例都介于40%-50%區間內，今年與往年差別不大，他個人對全年銷售目標的達成還是很有信心的。

下半年是否還會根據銷售情況重新調整拿地策略，岑釗雄給出的答案是，按照銷售回款的比例來安排土地購買和支出。“目前我們的現金是充裕的，正常來講，下半年的買地節奏會根據回款進行確定，根據現金進行配比。”他說。

截至6月30日，時代中國的土地儲備總建面達到2307.55萬平方米，足夠支持未來3-5年的開發——這也是岑釗雄的底氣之一。擁有充足的供應量意味著有足夠的貨值進行銷售，岑釗雄表示，不需要很急地為下半年做特殊安排。

除了在投資拿地上重新回歸積極之外，城市更新的轉化也在陸續為時代中國提供新的土儲面積。今年上半年，時代中國成功轉化了4個城市更新項目，數量與去年全年持平，新增總貨值近319億元。按照岑釗雄的介紹，下半年也將會有一部分舊改項目轉化出來，但具體數量與項目獲政府批準速度相關。

這些轉化出來的舊改項目一直被岑釗雄視作是對公司業績及盈利產生幫助的一個保障，早從去年起，時代中國的城市更新業務就首次錄得收入，而且也已反映出利潤。中報數據顯示，今年1-6月，時代中國約159.43億元的總營收中，城市更新業務板塊的收入達6.41億元，占比約4.0%。已經入賬的舊改項目主要包括廣州金融城舊廠項目及佛山南海區里水洲村項目兩個。

按照正常的改造流程，時代中國的舊改項目一般經歷兩個階段，第一階段是完成改造變成可開發用地；第二階段是開發階段。

上述的佛山南海區里水洲村項目，第一階段始于2017年10月，時代中國旗下的佛山市時代鴻泰投資有限公司競下彼時的里水鎮洲村經聯社“勿什圍”地塊土地前期整理項目。作為土地前期整理合作方，時代中國享有“增值收益獎勵比例50%”。

這個“增值收益獎勵”，其實是土地前期整理項目的成本，與當土地變成可開發用地進入土地市場后所賣出的地價之間的價差。所謂增值收益獎勵比例50%，就是時代中國可以以這個價差的50%作為收益，比例的高低直接決定時代中國在舊改第一階段中的利潤空間。

岑釗雄告訴經濟觀察網，時代中國的舊改項目在進行一級開發時，大部分按照增值收益獎勵比例分成的模式獲取收益。不過不同城市的比例各不相同，比如廣州的比例會稍高一點，而政府也會對處于不同階段的土地前期整理項目的獎勵比例進行調整。

完成舊改地塊的第一階段改造之后，是否將舊改拿下作為公司的新增土儲，時代中國會重新作出一輪判斷。比如，上述的廣州金融城舊廠項目在轉化之后，最終花落合景泰富；佛山南海區里水洲村項目則在今年4月被時代中國收歸自己囊中，時代中國為此付出約31.02億元的總地價和7.1萬平方米自持面積。

“拿舊改與買地的性質是一樣的，佛山項目我們之所以拿下，主要是我們考慮到這個項目后期在二手市場的回報率。我們希望舊改項目拿下之后，在二級開發中也保持一定的利潤率，對于這些舊改地塊的投資，需要與回報率相互匹配。”岑釗雄說。