經濟觀察網 記者 余舒虹 1月2日晚間，中國恒大發布公告稱，恒大地產與8家戰略投資者簽訂增資協議，共計引入投資300億元，換取擴股后恒大地產約13.16%的股權。中國恒大附屬公司凱隆置業持有恒大地產股份由100%稀釋至86.84%。

經濟觀察報此前曾披露恒大回歸A股路線，恒大地產將通過港股分拆資產方式借殼深深房實現A股上市。其中，引入戰略投資者是重要一步。

按照300億投資額所對應的13.16%的股權比例計算，恒大地產A股估值約為2280億，略高于萬科A+H股最新總市值2207億元，同時是恒大港股上市平臺的近4倍。

以此測算，上市后恒大地產的市凈率約為3.58倍。根據Wind資訊，這一數字明顯高于萬科（2.28倍）、保利（1.3倍）、綠地（1.97倍）等A股同類房企，意味著估值偏高。

接近恒大人士稱，此次增資擴股是為了滿足恒大地產在A股上市的相關政策條件?！渡钲谧C券交易所股票上市規則》中有關于上市公司社會公眾股東持股比例需超過10%的要求，而凱隆置業此前持有恒大地產的股份比例為100%，需在重組前進行適當稀釋。

根據中信建投分析，這一資本運作還將使恒大地產的凈負債率由2016年6月30日的93%（未考慮永續債）下降至65%，同時也是為重組深深房進一步鋪墊。

8家戰投

隨著中國恒大一紙公告，恒大地產8家戰略投資方正式浮出水面。公告名單中既有金融機構，也有大型央企國企和實業龍頭。

其中，中信聚恒、廣田投資、華建控股分別認購50億元，各占增資后恒大地產2.19%股份；中融鼎興、山東高速集團、睿燦投資、深圳美投、廣東唯美5家機構分別認購30億元，各占增資后恒大地產股份1.32%。

據經濟觀察網了解，以上投資方此前大多與恒大有過業務往來，是恒大地產或中國恒大旗下業務公司的合作伙伴。

其中出資50億元的廣田投資控股股東是廣田集團。公開資料顯示，廣田集團曾入股廣州恒大淘寶足球俱樂部。2015年11月，恒大足球俱樂部掛牌新三板，并啟動定增計劃，當時廣田集團斥資1.5億元認購定增股份。

2016年11月22日，廣田集團控股子公司廣田智能引入戰略投資者恒騰網絡，擬向后者轉讓51.6%的股權。恒騰網絡是恒大與騰訊聯合控股的社區O2O平臺，中國恒大是其大股東。

“廣田系”之外，另一戰投方山東高速集團認購30億元。據了解，山東高速集團背后股東是山東省國資委，早在2013年5月，中國恒大即與山東高速集團簽訂協議，計劃聯手拓展城市基建和房地產開發業務。

金融機構方面，中信聚恒的控股股東中信信托、中融鼎興的控股股東中融信托一直是恒大融資鏈條的重要合作伙伴，睿燦投資背后的中航信托亦與恒大交往甚密。

據悉，中信信托曾于2015年3月與中國恒大簽署合作協議，向中國恒大提供授信200億元。而中融信托亦與中國恒大合作發行過多項信托計劃。2016年4月，中國恒大斥資36億元協議收購嘉凱城，成為其控股股東，2016年10月便將所持約9.5億股質押給中融國際信托進行融資。

據財新報道，中融國際信托曾于2010年發起一項信托計劃，所募資金用于收購恒大地產旗下湖南雄震投資有限公司49%股權。

中國恒大公告顯示，凱隆置業及恒大地產對戰投方提出了三年凈利潤888億元的業績承諾，即2017年、2018年及2019年三年內凈利潤將分別不得少于243億、308億和337億；同時承諾每年凈利潤分配比例將不低于60%，按照承諾業績計算，恒大未來三年股息率將超20%。

若2020年1月31前未能完成重組，恒大將以原有投資成本回購投資者持有股權，或向戰投無償轉讓相當于其如今持股一半的股份。

回A計劃

此次戰投的引入是恒大回歸A股的重要一步，接下來或將進一步公布重組方案。

2016年10月，凱隆置業、恒大地產與深深房、深圳投資控股達成協議，深深房以發行股票或現金方式向凱隆置業收購恒大地產全部權益。交易完成后，凱隆置業變成A股上市公司深深房的股東。

目前，恒大地產的分拆上市方案還需等待監管層批準。除了要獲得公司董事會以及股東大會的通過之外，還需得到深深房實際控制人深圳市政府和深圳國資委的批準。

根據中國指數研究院數據，剛剛過去的2016年，恒大地產實現銷售額3810億元，刷新了中國房企全年銷售紀錄，同時超越萬科成為銷售規模最大的房企。但目前中國恒大在港股的市值卻遠低于萬科。因此，回歸A股有助于恒大估值的修復，以獲得更多的資本支持。

同時，引入戰投對恒大最直接的影響在于降低負債率。根據中信建投測算，恒大2016年中期業績報告總借款為3812億、現金余額2120億、凈資產1820億，在成功引入300億戰投后，公司現金余額增加300億至2420億，凈資產增加300億至2120億，其凈負債率有望從92.97%下降至約65%的行業平均水平。

一位來自中信銀行投資銀行部的人士稱，除了銷售規模，恒大大規模的土地儲備和低廉的土地成本是此次成功引入戰投的關鍵。截至2016年6月30日，恒大地產總土地儲備面積1.67億平方米，74%位于一二線城市，累計平均成本1370元/平方米。

根據世邦魏理仕的評估，這些土地的估值達5000多億，比拿地時的土地原值（2516億元）漲了一倍多。按照今年前3季度恒大項目約8100元/平米的銷售均價，這些土地未來幾年能實現1.36萬億銷售額，以8.8%的利潤率計算，預期的利潤是1200億元。就算未來平均房價下跌30%，也能賣出9500多億元，利潤約為838億，預計將可完成恒大提出的三年業績承諾。