經濟觀察報 記者 張延龍 7月底，西安市宣布對樓市限購政策進行部分松綁，對于多數人來說，這是一個意料之中的消息，市場反應波瀾不驚。

然而就在消息公布的這一個月，沉寂多時的西安土地市場開始了一輪引人側目的“狂飆”——7月全市土地成交面積135萬平方米，成交金額達48.14億元，創下今年來新高。不過多位受訪者看來，7月份的土地交易數據，是當地長期以來土地交易半市場化的結果，并不能反映真實的市場需求和市場預期。

放松限購

從政策看，西安這次對樓市“限購”政策的松綁，主要針對剛性需求。

7月25日，西安市房管局召開新聞發布會公布了最新出臺的三條政策，包括“為加快小套型房屋和二手住房市場流通，60平方米以下的住房和磚混結構二手住房可由居民家庭根據需要自主購買”。

此外，政策內容還包括，居民家庭為改善居住條件購買房屋時，可不再申報其已擁有的非成套住房、磚混結構住房或60平方米以下的住房。

西安市房管局的官員同時稱，“不要過分解讀這三條政策。西安還將繼續執行中央限購政策，兩者是并行不悖的。”

不過在業內人士看來，西安的樓市新政，對樓市提振效應有限，一位央企開發商西安公司負責人對經濟觀察報說：“由于大環境的影響，目前市場上主要是自住型的需求，這部分需求本身就不是太受到限購政策的影響。至于投資性的需求，它更取決于宏觀經濟環境，在眼下這個時間，無論你放不放開，實際影響都不大”。

他說，當初限購能夠限制住一部分投資需求，但如今放松限購，并不能憑空創造出投資需求。

華遠地產董事長任志強當時也在西安公開稱，即使現在放開60平方米以下住房，也并不能對西安樓市產生一個較大的釋放作用，“限購政策本來對剛需影響就不大，主要影響的是改善型需求和奢侈型需求”。

市場反應也印證了他們的判斷。包括前述央企開發商在內，多位受訪的本地開發商都對經濟觀察報稱，新政出臺，對市場交易的影響并不大，“一個原因是投資性的需求依然非常少，如今很少人會在這個時間因此購房，再就是市場上，60平方米以下的產品，并不是主流開發商的主要產品”。

土地成交

然而令人意外的是，西安樓市的新政出臺前后一個月，當地土地交易市場出現井噴，在一些人看來，這說明開發商對當地的樓市松綁政策已有一定的預期。

統計顯示，7月份，西安共成交34宗土地，土地出讓金達48億元，環比上月增加 38%；土地出讓面積達135萬平方米，環比增加52.4%。包括綠地、華南城在內，一些大牌開發商選擇了在7月進行土地投資。

而進入8月，當地的土地成交勢頭依然不減。8月伊始，包括海榮地產、華南城等開發商，先后投入數億資金在西安拿地，西安搜房網統計稱，“從7月30日至8月5日，西安每個工作日均有土地成交，總面積為671畝。其中，最高成交金額高達5.8億元，最少也接近2億元。”

對于土地成交的轉暖，當地有兩種觀點，一種認為土地市場成交量的上升，反映了當地開發商對限購政策松綁帶來的影響以及未來樓市整體市場逐漸上升的預期；而另一種觀點與之針鋒相對，認為這是整體市場持續低迷的情況下，地方政府土地財政受到了較大影響，因此和開發商合作托市。

不過，當地官員否認了“托市”的說法。一位不愿具名的當地開發區官員對經濟觀察報說，“西安的主要經濟板塊是開發區，但從各開發區的發展情況來說，差異也比較大，像高新區、經開區這些較成熟的區域，實際上已經逐漸擺脫了土地財政，更依賴于稅收，當然也有一些區域，比如說浐灞，還比較依賴于土地收入，但從整體看，它們很難有一個共同的訴求去合作托市”。

他說，“另外，西安的房地產市場主流是外地開發商，本地的區域開發商實力、規模有限，地方政府也很難有實際的影響力，在市場不好的情況下，通過指令去調動它們托市”。

對于前一種說法，多位受訪開發商都表示，目前暫時看不到樓市轉暖的預期，整體的低迷可能是一個長期的過程。

交易邏輯

多位受訪者看來，7月份的土地交易數據，是當地長期以來土地交易半市場化的結果，并不能反映真實的市場需求和市場預期。

“西安雖然也實行招拍掛，但一般而言，掛牌出讓的土地都有潛在的、定向的買家，甚至有許多開發商在地塊出讓之前，就已經為它的拆遷、周邊綠化和環境提升投入了大量的資金，很多地塊的價格、出讓對象，都是事先談好的”，前述央企開發商西安公司負責人對經濟觀察報說。

他說，這樣做的好處，是長期以來西安的地價和房價一直比較平穩，沒有出現過價格太高的樓王，但在樓市普遍低迷的情況下，受到的打擊也有限，“問題是，很多土地數據可能難以反映市場的真實情況，特別是短期的數據”。

在國內二線城市、甚至中西部城市中，西安的房價并不算高，此前發布的《陜西房地產藍皮書(2014)》稱，作為陜西房地產市場主戰場的西安市房價不僅比沿海一線大城市低很多，也低于武漢、重慶、成都、鄭州、太原、蘭州等內地城市。

其背后的重要原因是，西安的地價在長期以來，也低于很多內地城市，在樓市火熱時期，半市場化的操作壓制了市場的投資和競爭熱情。

在他看來，由于所推地塊很少面臨競爭，土地成交的數據變化所反映的，其實是地方政府按部就班供地的節奏安排，而非來自市場的需求。而前述西安市的開發區官員也承認，一般而言，他們只是按照工作的計劃、所分配到的土地指標來供地，受市場的影響實際上有限。

他說，從好處講，這可能會帶來一個相對平穩的市場，但從不好處說，這可能會帶來投資、庫存的非理性增加。