經濟觀察網 記者 郭海飛 “崇文門項目只有不到4萬平方米的總建筑面積，計劃開發建設成全部自持的購物中心，預計2016年底開業，”合景泰富商業地產事業部副總裁黃興齡向經濟觀察網介紹。

黃興齡所說的“崇文門項目”，便是2011年合景泰富耗資7億元拿下的北京地王項目，總建筑面積3.9萬平方米，折合樓面地價在4萬元／平方米以上。

該項目于去年7月開工，計劃建設成集屋頂公園、休閑咖啡廳、創意餐廳、特色店鋪等為一體的“小巧、摩登、變幻、好玩”的“摩方”購物中心。

除地處北京二環內的小體量購物中心“摩方”外，合景泰富目前在建的購物中心也都不大。其中計劃于明年10月建成的上海楊浦區嘉譽國際廣場和上海普陀區天匯國際項目的購物中心，總建筑面積也分別僅有7萬平方米和4.5萬平方米。雖然蘇州合景匯項目的購物中心達到11萬平方米，但在其52萬的項目總建筑面積中占比僅約為1／5，成都合景匯12.5萬平方米的購物中心建筑面積，在其整個項目80萬的總體量中占比更是低至15％。

“超過25萬、30萬平方米建筑面積的大型購物中心，還不是我們這種剛開始做購物中心的企業現階段主要做的，我們目前主要做15萬平方米以下的‘小而美’的購物中心。”黃興齡稱。

即使是合景泰富體量最大的成都合景匯購物中心，也比主打“社區商業”的萬科的購物中心小，萬科開業的第一個購物中心金隅萬科廣場也有15萬平方米的建筑面積，而中糧萬科長陽半島更是有22萬平方米的商業配套?？傮w量12.5萬平方米的成都合景匯購物中心，更是僅約為成都來福士廣場24萬平方米建筑面積的一半。

目前，各大城市的購物中心均以大體量為主，這種“大而全”的購物中心所面臨的競爭便更加激烈，除招商難度加強外，后期的運營更是考驗開發商的能力。就連主打頂級高端購物中心的恒隆地產，其在沈陽和濟南開業已經三年的恒隆廣場也不盡如人意，在調整商戶后，出租率反而下降至88％。

而這種小體量的購物中心，或成為購物中心的一個新的發展方向。據睿意德的調查數據顯示，2014年第一季度，僅上海社區購物中心數量就達到88家，主要集中在寶山、浦東新區以及城鄉結合部的外環和遠郊新城板塊。

此前，合景泰富董事局主席孔健岷表示，“集團每年都會從銷售總額中拿出5%~7%的資金投入到商業地產的發展，這些優質商業項目將成為合景泰富的長線投資產品，合景泰富商業地產迎來快速發展期。”黃興齡補充，“主要是投入到購物中心”。

截至目前，合景泰富已經擁有4個購物中心項目在建，總體量近50萬平方米，共擁有超過40個商業綜合體項目。按照2013年合景泰富163億元的銷售額粗略估算，其今年投入到購物中心的自有資金僅約10億元。

這遠遠無法滿足其商業地產發展的資金需求，今年1月，合景泰富便發行了一筆2019年到期的票面利息為8.975％的優先票據，7月29日又發行了一筆同樣于2019年到期、利息為8.25％的4億美元優先票據。

此外，強大的合作伙伴也將給予其支持，在合景泰富的45個項目中有13個是合作項目，合作伙伴包括新鴻基地產、香港置地、綠地集團、富力地產、世茂地產、雅居樂地產等開發商。