經濟觀察報 記者 宋磊 實習記者 楊磊 從7月6日開始，帶著40位臺灣各行業的商業領袖，臺灣商業總會理事長賴正鎰密集訪問了全國政協主席俞正聲、國臺辦主任張志軍等大陸高層官員。隨身攜帶的行程單上，還密密麻麻地記載著如國土資源部、商務部等需走訪的多個政府部門。

賴正鎰還是臺灣鄉林集團董事長，該公司2005年上市，是臺灣著名房地產開發企業。

大陸廣闊的市場空間，是賴正鎰代表的臺商極為看重的。

“我跟俞主席提出，大陸去年到臺灣的是287萬人，我們期望今年突破350萬人，自由行的城市由目前的26個開放到54個，希望自由行人數限定由每天4000人開放到10000人。”賴正鎰指出，我們也希望兩岸金融互通，臺灣資金能到大陸來，大陸資金能到臺灣去?，F在仍有很多資金限制，阻礙著臺灣房企在大陸發展。

賴正鎰描述了臺灣企業在大陸發展的幾個“水土不服”問題：每當購置一塊土地會有一定的資金額度，土地款之外的其他用途資金進不到大陸來，而向大陸銀行貸款，卻因為接觸不多，審核程序較為繁瑣；政府征地進度難把握，桂林項目征地花費8年時間仍未征好，地方各級政府領導推進力度也不一致；大陸房企資金過于充足且敢于搶地，臺灣企業拼不過前者，可能舉牌一次就打道回府。

按照計劃，鄉林集團將在10年內在大陸打造30個涵碧樓項目。在中國大陸開業的第一座涵碧樓項目落地青島，已投資3.5億美元，覆蓋酒店、別墅、會議中心，將于8月2日正式營業，酒店達到7星級，這一時間比起初計劃的略有推遲。

同樣定位文化創意產業，鄉林集團打算和快速擴張的萬達集團走不同的道路——不和大陸企業拼規模，而是把產品結合當地的特色，做到極致。

“我非常注意萬達王健林的動向走勢。”賴正鎰指出，王健林現在做的是超級集團，規模很大，每個城市產品看起來都一樣。但打個比喻，為什么大陸對LV不奇怪，但如果愛馬仕的東西卻會排隊等，因為前者雖貴但不如后者有個性更高端。做房地產企業，到最后的贏家一定是走最精致路線的那一家。

訪談

關于業務拓展：舉牌難拼過大陸房企

問：此次來京，有無想過在北京落地涵碧樓項目？

賴正鎰：鄉林集團用涵碧樓的形式將臺灣的文創文化帶到大陸，第一站在青島，第二站會在南京、成都、桂林等地，但實際上20年前我的第一站在北京。那時，我一心一意就想跟北京“談戀愛”，但一直是失戀狀態，到現在找土地已找了10年之久。目前已和朝陽區領導洽談，同時在南城也在積極看地，打算結合北京的四合院文化打造北京的涵碧樓。如果不在北京造涵碧樓，太不應該了。

問：你們在青島項目的購物中心功能上是怎樣考慮的？

賴正鎰:在涵碧樓里面都會設置一個購物中心，青島只有28個店，南京有120個店，成都就多了，有300個店。

現在我還必須跟馬云的淘寶網拼，我聽張志軍主任說，現在購物者都到市場試完衣服，再到淘寶網去買，價格是5-7折。這對購物中心是挑戰，但我們要創造的，是把購物作為體驗生活的一部分，而不是簡單買東西。讓進來的人一天不需要出去，帶著小孩在涵碧樓里面逛街、購物、吃東西，這就需要加強里面的體驗性。

所以我們在青島金沙灣買了一塊地，完全做商業，做80個不同的店，把包子等臺灣夜市里的好吃的、原創的東西找過來，大概明年5月開業。

問:選地的時候，更看重經濟指標還是旅游資源？

賴正鎰:我還是選三級以上、人口數量在三四百萬以上的都市。如果離中心不太遠，又有特殊自然景觀，那會是我們的首選之地。比如桂林的選地，在距離市中心20公里的地方，有山有水，從機場出來半小時內便可到達。但歸根結底，選地的原則還是要以自然景觀或歷史特色為重要參考。

問：以后是否會有興趣做單獨的住宅開發？

賴正鎰:我們不會單獨拿住宅土地，因為舉牌報價，我們跟大陸的開發商拼不過。

我們的開發，還是做綜合體的形式。同類競爭在臺灣更為激烈，像我們這樣做的開發商已經不多了，只要走自己的路線，做出屬于自己風格特色的產品，在市場上發展是沒有問題的。

我和馮侖談過好幾次，他本來找我到天津談，后來沒有談成。主要就是他一直希望我做酒店，但酒店投資至少要十二年以上。我們要和房地產搭配，整體開發靠住宅賣掉把利潤回收后再建設酒店，純粹做酒店是不會容易掙錢的。

問:對客源是如何定位的，大陸反對三公消費，經營高端酒店客源會受到影響嗎？

賴正鎰:現在我們的客源70%來自大陸，30%來自外國。我們期望未來60%來自大陸，40%來自外國。

另外，我們其實只有160套客房，將近170套是別墅型產品，供應量少，所以我不擔心需求。因為我相信大陸13億人能消費涵碧樓服務的人應該超過1億。實際問題是，現在不是沒有消費者，而是沒有好東西，只要做出好產品，就有人來消費。

問：鄉林集團已有近40年歷史，核心的競爭力能否和我們分享？

賴正鎰：鄉林一直是走高端路線，我們一直在強調賣的是新的、過去沒有的生活體驗，這是我們和其他開發商不同的特色。鄉林從土地開發到設計到銷售到蓋房子全部是自己操作，甚至物業管理也是自己的，數遍臺灣，這樣做的也只有我們一家。

在大陸我們也可以做得很好。我們青島項目加入了800個員工，素質非常好，這些大部分都是當地訓練的。

關于融入大陸市場：從征地到建設用地很艱難

問：你邀請過萬科等一批房企到臺灣考察，目前來看去的并不多吧？

賴正鎰：臺灣的開發商做的產品都非常小，但非常精致，大陸做的非常大，但是精致度跟臺灣比起來有點落差，所以兩者最大的區別就是產品規劃。

我邀請過王石，結果他說，你們的規模那么小那么精致，我們不是對手。但如果到大陸來操作大盤我們也不是他們的對手，所以這就是兩岸的差異。

你們沒去臺灣看商品房區，臺灣的住宅產品是優于香港的，臺灣的房地產市場競爭更為激烈，在精致程度上臺灣產品比香港、比大陸都強，但臺灣的項目規模不夠大，且有著做小項目的習慣，突然臺灣房企來大陸操作300畝、500畝土地，開始并不會適應。

問：相對而言，港資房企進入大陸比臺資房企數量多，時間早，在大陸市場的挖掘上兩者有哪些異同？

賴正鎰：港資占的優勢，其中一條是他們提早進入大陸市場。另外資金到大陸來投資地產臺灣方面管制嚴格，例如青島的項目資金沒用完，不能移作他用，需要退回臺灣再申請使用，臺灣的房企在大陸發展實際是綁手綁腳的，但香港沒有，他們投資如魚得水，規模也做得一家比一家龐大。實際上，臺灣房企的資金也很多，但就是進不來。

當然也有我個人的原因，當時沒有想到，2008年金融風暴之后大陸樓市會在2009、2010年出現大幅度上漲，我們開始看錯了，都認為2008年后會持續下來。

問:臺灣企業在大陸開發過程中，會碰到哪些問題？

賴正鎰:第一難題當然是土地取得，從征地到變建設用地很艱難，征收土地和老百姓慢慢談判，要花很多時間。但這與政府支持也有關系，如桂林征地花數年，我們在青島，3個月就搞好了。

在資金方面的困難，主要是臺灣的錢匯不到大陸來，當然拿到土地會有一定的額度，但土地款外其他方面需要的資金還是進不來。進不來只能在大陸貸款，跟大陸的銀行借錢，借錢的困難也就來了，銀行不認識我們，要重新整理材料核實調查，很是辛苦。

所以，如果臺灣的銀行進到大陸來，我們和這些銀行本來有業務往來，他也經常會和大陸銀行合作，我們叫作聯貸，這樣問題就很簡單了。

問:你原先計劃10年內在大陸開設30個涵碧樓項目，但是像青島、南京的項目推遲，會不會對你的計劃有影響？

賴正鎰:會有一點點推遲，我們原計劃是10年造30個，但那是我們的目標，現實是不容易的。這就要看大陸政府給我們的政策，就像桂林，已經過去八年了，到現在征地都沒征好，我們現在就沒轍了，困難重重。而且有時候，每一個縣長，每一個市長的政策都不一樣，領導自己推動和讓部下去搞，進展又有明顯區別。

問:現在國內很多開發商開始投資文化創意產業，面對這種競爭壓力你怎么抉擇？

賴正鎰：我考察過一些公司，像萬達做的規模很大，每個地方的萬達城幾乎是同一個模式，這樣他們速度快。但臺灣企業肯定不會做一樣的產品，比如青島項目和南京項目，會融入不同的文化，由完全不同的建筑師設計。所以大陸有做大規模的優勢，但臺灣有把產品做精致的優勢。

問：以后有機會會不會和大陸房企合作？

賴正鎰:當然了，我們一直和北京、上海、南京的開發商在聯系，只是想法觀念不大一致，需要一點時間磨合。所以目前一般是自己取得土地自己開發。

關于地產調控：市場有水分 不救市也不盲目打壓

問:進入大陸四年多，你有沒有經驗分享給臺灣的房企？

賴正鎰:大陸的房企強在掛牌，有些都是國營企業，他們的資金似乎是無限的，拍地也沒有什么顧慮和害怕的。當然，最近搶地的現象不多見了，現在都是底價成交甚至流拍，其實這時候恰恰是進場最好的時機。

對于那些高位拿地的，有一天地產行情反轉的時候，不少企業都會倒閉的。我在當臺灣的建筑公會理事長的時候，手下有12000家開發商，1999年倒閉11900家，剩下的只有100家，現在又恢復到1萬家了。從2002年開始大陸市場是直線上升的，在這十幾年大陸開發商撿到金子了，但目前市場已出現變化。按照在臺灣的開發經驗，任何風吹草動都會帶來危險。

問：今年大陸融資環境不是太好，很多小企業資金鏈已近乎斷裂，臺灣企業在融資方面的情況是怎樣的？

賴正鎰:臺灣政府也在一直打壓樓市，做了很多限制如一年交易扣所得15%的稅，兩年內扣10%的稅，這對房地產市場有很大影響。融資層面，這幾年全球游資過于充沛，臺灣貸款利率現在2%，存款利率只有零點幾，銀行利潤空間不大，放貸款也很是辛苦的。

和銀監會高層的這次碰面得知，雖然說房地產是目前這樣，貨幣政策稍微做一些緊縮，但政策上還是希望未來繼續穩定發展。從其他層面看，未來人民幣貶值的機會不高，人民幣因為大陸的順差造成外匯儲備現在全球第一，所以每年還會維持順差，人民幣暫時沒有貶值的理由。故而，全球的熱錢還是向大陸匯集，并流入房地產領域，支撐其繼續發展。

問:由于房地產調控，今年已有房企并購，交易下滑的趨勢。你對大陸房地產市場怎么看待？

賴正鎰:和銀監會主席的會面中，他提到房地產調控時覺得有的市場是有點水分的，目前不會去救房地產當然也不會盲目打壓。讓它自由發展，但是對中低收入消費不起的百姓，則會做好住房保障，有錢的自己買，沒錢的政府幫他，這點大陸做得比較好。

另外，金融業也要轉變思維，在競爭中能賺錢就去賺，利息會在競爭中會下降，臺灣的利息就是如此競爭才到今年這么低。所以銀行能在競爭中拼到最后的，那是真有本事的。

我個人看來，大陸銀行需要小心了，三五年后利潤會慢慢下降，目前銀行有4%的利差，臺灣的利差只有1%，臺灣金融業很難賺錢，大陸卻容易，但在未來競爭之后也會出現臺灣這種現象。如今看大陸人買房子，最大的負擔是利息，在我來看太驚人了，因為臺灣貸款利息沒有超過2%的。