胡芳潔

龍湖地產，以48.8%的營業收入的增長、20%的銷售額的增加，交出了2013年的運營答卷，證明了其宣稱“風物長宜放眼量”的底氣。

2014年，延續了其一貫謹慎作風的龍湖地產，在堅守之外，正在嘗試新的變化。

審慎擴張

龍湖早已確定的全國化發展戰略是“擴縱深、近城區、控規模、持商業”，即聚焦一二線城市、近城區、控制單個項目規模在15萬-50萬平方米、穩步增持商業地產。

今年6月，龍湖通過收購股權的方式，進入南京，依然是在其上述戰略的基礎上，進行的動作。

6月4日，龍湖發布公告，以25.4億元的掛牌底價，收購金名城置業100%股權以及22.02億元的債權。由此獲得金名城置業所持有的南京市鼓樓區濱江商務區地塊，該地塊占地總面積近4.6萬平方米，規劃建筑面積38.3萬平方米，折合樓面地價約為6600元/平方米。今年2月，該地塊周邊區域成交土地，樓面地價約為10900元/平方米。

該地塊是商務辦公混合用地和住宅用地，預計將打造成集住宅、可售型商業、可售型SOHO辦公產品為一體的綜合性項目。

對于龍湖而言，選對城市、選對地非常重要，接下來，其會進一步聚焦一二線城市，并對這些城市優中選優。龍湖內部將未來拿地選擇的城市范圍，限定在24個年銷售額超過400億元的城市，并且要靠近核心區。今年以來，龍湖已經競得北京西局地塊、杭州濱江文體中心地塊、寧波鄞州投資創業中心地塊。

另外，對于華南板塊，此前一直沒有真正進入的龍湖，今年也有消息傳出在佛山合作拿地，進軍廣東。

除此以外，發揮其在融資領域的優勢，獲得低成本的資金來改善債務結構，是龍湖的強項。

今年以來，龍湖做了兩筆融資。一筆是今年3月，與7家本地及國際銀行簽訂的一筆約29.25億港元、五年期的定期貸款信貸融資，年利率不到4%。加上去年獲批的同等利率的77.6億港元銀團貸款，龍湖共有107億港元的未提款銀團貸款。

另一筆是今年5月，其宣布發行的20億元人民幣的4年期優先票據，年利率6.75%。“這是公司首次發行人民幣債券，對于公司拓展新的融資渠道方面具有重要意義。”龍湖地產一位負責人表示，作為業內率先關注人民幣匯率風險的公司之一，龍湖對于公司現有非人民幣負債，實施50%的掉期策略，以對沖匯兌風險。

本次龍湖發行的人民幣債，是全球資本市場規模最大的4年期點心債。

2013年，龍湖的平均借貸成本由年利率6.72%降至6.58%，遠低于同業水平；平均貸款年限由4.1年上升至4.6年。截至6月，龍湖擁有中國主要銀行的信貸融資總額約人民幣560億元，其中約人民幣370億元未提取。2013年底，龍湖手頭現金達人民幣146.8億元，財務狀況依舊保持穩健。

探索求變

龍湖也在發生一些明顯的變化。

此前，龍湖很少進行合作開發，也幾乎從來沒進行過收購。實際上，此次收購南京的土地，也是其第一次通過收購公司股權來獲得項目。

去年7月，針對外界對龍湖增長速度放緩、不合作開發等質疑，龍湖地產董事長吳亞軍在其內部論壇上發布了一篇近6000字的長文來回應。在這篇文章中，吳亞軍表示，與其他公司合作，這種情況通常是“人多”但“錢不夠”又希望快速做大規模的公司的戰略選擇，而龍湖的財務資源稀缺，人才資源也不是十分寬裕，所以只是做適合自己發展階段和投資狀況的戰略選擇。

但是，目前龍湖已經邁出了合作的一步，甚至把“擴合作”作為今年運營的關鍵詞之一。

龍湖地產首席財務官韋華寧稱，龍湖此前很少合作開發，但未來會加大與其他房企的合作，此舉是出于提高財務安全和股東回報的考量，并且可以減少土地市場的競爭和成本。

龍湖地產一位負責人透露，龍湖已經搭建了專門的團隊——金融資產中心。在合作上，不管是基金或是同行，龍湖都會通過股權合作分擔風險，合理調配資源，并堅持由龍湖操盤，保證品質。

據了解，位于北京市昌平區、于今年6月開盤的滟瀾新宸項目，就是龍湖和綠地合作開發的項目。

此外，龍湖還在北京司馬臺與中青旅合作，開發其在一線城市的首個旅游地產項目——長城源著。這個項目緊鄰司馬臺長城和古北水鎮，是龍湖首次嘗試跨界合作。

接下來，還有可能看到龍湖與其他房企合作的項目。

除了“擴合作”以外，龍湖確定的2014年運營的關鍵詞還有兩個，分別是“去庫存”、“控成本”。

龍湖內部認為，如果市場不好，馬上會形成存貨壓力。在過去兩年里，龍湖學會了更精細化的管理存貨。今年首四月，龍湖在沒有推出新盤的情況下，依靠“去存貨”依然保持了穩健銷售。以市場出現波動的杭州為例，春江彼岸在未推新產品的情況下，通過靈活的銷售策略，摘得區域銷冠和杭州市場前茅的成績。名景臺也通過去化庫存和少量新產品的組合方式蟬聯所在區域的銷冠。在市場成交量放緩的背景下，高性價比、區位占優的產品，仍具有較強的市場競爭力。

至于控成本，這與地產行業整體毛利率下降有關。2013年，龍湖地產物業發展業務結算毛利率為28%，較上一年下降12%。

龍湖地產負責人表示，這主要由于去年入賬項目為2012年下半年及2013年上半年銷售的項目，當時銷售均價只有約每平方米9600元，因此，毛利率受到均價較低的影響。

隨著2013年下半年均價上升到11000元/平方米以上，這部分收入進入結算，對龍湖的毛利率會有提升作用。但韋華寧表示，隨著未來市場的供應量增多，加上土地和資金的成本上升，整個行業的毛利率不太可能恢復到2010年、2011年時的水平，下行是大勢所趨。

就此，龍湖開始實行具體的成本控制計劃。龍湖高層稱，會在一年時間內將低密度住宅的成本進行壓縮，幅度是5%-10%。

此外，龍湖商業的布局也將在今年迎來快速全國化。位于成都、重慶、杭州、北京的四家天街商業項目將在年內開業，這也是龍湖天街商業品牌首次進入一線城市，堅持布局高能級城市的戰略可見一斑。據龍湖高層在業績會上介紹，去年租金收入對公司毛利率貢獻已經超過一個百分點。龍湖將用15年的時間讓商業租金收入在總利潤占比從現在的5%左右，提升到25%左右。據了解，龍湖保持每年租金復合增長在30%左右。今年租金收入預計達8億多元，而明年預計這個數字就能達到12億-13億元。這對公司未來毛利的提升價值顯著。無論是區域布局，還是運營模式，龍湖都在進行更為細化的提煉，既堅持著一成不變的穩健與安全，又通過靈活創新的方式實現有質量、有利潤的增長。