李緣

如果說2013年萬科的主題是“出海”，2014年萬科要做小清新的事情了。

當別人都在關注所謂的行業天花板時，董事會主席王石卻說，萬科要從住宅開發商轉型至城市配套服務商：“如果說過去，我們是住宅行業的領跑者，那么未來，萬科要做城市發展的領跑者。”

以前，房子便是目的。買土地蓋房子賣出去，便是發展商的全部使命。后來，大家開始比拼更快地起好房子、更快地周轉資金。再后來，開發商留意到小區園林、物業等附加服務的重要性。如今，萬科的目標已不僅是賣房子，房子只是載體，萬科要為客戶提供更好的生活體驗。

客戶需要什么？借助數據分析，萬科對這個問題的答案更為自信。6月5日，萬科與百度正式確立了戰略合作伙伴關系，基于移動互聯的大數據挖掘和人工智能算法等技術會運用在萬科商業和社區配套上?？偛糜袅镣嘎?，萬科未來將遵循“好產品、好服務、好鄰居”的總體思路，并將這一優勢發揮到極致。未來萬科在產品性能、服務內容和社區氛圍上的努力，將不斷超越行業目前的范圍和水準，始終保持行業領跑者的地位。

借力大數據

在和百度合作前，萬科就曾體驗過數據分析幫助決策的魅力。一個經常被拿出來說的例子是，萬科在北京房山拿地前，運用三大移動通信商的大數據來判斷北京實際人口規模。有了更為準確的人口數據，結合北京的房屋數據，能更好地檢測有效需求。

現在，大數據的運用不僅在買地賣房，還計劃幫助客戶更好地構建生活。百度副總裁張東晨舉的一個例子是，一個客戶想去一個商店購物，除了可以通過百度地圖搜索到怎么去外，百度還會根據大數據告訴你這個商家在幾層，里面有多少人。購物完，還可以指引你怎么到停車場找到自己的車。

單一客戶日?，嵥榈南M習慣匯聚成集體數據，對于經營者，萬科可以借助數據的挖掘與分析技術掌握人流活動軌跡、消費習慣等，從而調整店鋪分布，定制更合適的招商策略。

在互聯網上的種種努力和嘗試，萬科認為是非常值得的，而且是必須。郁亮說，在過去的一年中，萬科花費了相當的精力，去學習什么是移動互聯網。郁亮認為，互聯網將改變這個世界，不能適應變化的組織將被淘汰。盡管被貼著傳統企業的標簽，但當面對新時代的挑戰，萬科選擇了積極理解新規則，尋找新伙伴，運用新工具，將原有的業務做得更好。此次萬科與百度的跨界合作，正是努力將互聯網思維引入其商用業務的有益嘗試。

更聰明的資金

除了涉水互聯網，2014年萬科的新嘗試還包括用小資金撬動大收益的“小股操盤”。這個模式在2013年業績會上由郁亮首次公布，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍由萬科操盤，使用萬科的品牌和產品體系，也可共享萬科的信用資源和采購資源。保證了項目質量的同時，還可以提高投資回報率。

用萬科的話說，萬科正逐步轉向更安全、效率更高的輕資產模式。

事實上，在同行里，萬科的凈資產收益率（又稱股東權益收益率）一直為第一梯隊，2013年為19.66%，處于20年來的高位。盤子越來越大時，資金回報率的正增長更是不易。據悉，“小股操盤”模式是萬科去年在美國首次嘗試地產開發時，向其美國合作伙伴鐵獅門學習的。鐵獅門曾經以5%的資金投入獲得項目40%以上收益的案例令萬科振奮。

郁亮說，合作并不是新鮮事，但之前萬科的合作項目都是占50%股份或以上，雖然保證了項目質量，但沒有發揮資金的杠桿效應。“以往大家都追求規模，因此合作項目收入并表很重要。但現在大家更注重資金回報率，像萬科這類的小股操盤的模式就很聰明，預計是未來各大發展商的方向。”一位不愿意署名的分析師表示。

資金效率提高的同時，萬科大幅提高分紅派息力度，得到小股東的贊賞。年報顯示，2013年萬科實現營業收入1354.2億元，凈利潤151.2億元，同比分別增長31.3%和20.5%。2013年的分紅方案為，以分紅派息股權登記日股份為基數，每10　股派送人民幣4.1　元（含稅）現金股息。這意味著萬科將一口氣拿出超過45億元現金用于分紅。相比2012年，此次萬科分紅比例由15.79%大幅提高至29.87%，上升程度接近一倍，每股股息同比增長127.8%。

為何大比例分紅？郁亮回應股東提問時表示，股價低迷時，豐厚的分紅也是市場信心的重要來源。依靠質量效益型的內生增長模式，萬科已經能通過自身積累支持發展需要，也有能力響應一部分投資者加大分紅的呼聲。針對有股東問到的目前的分紅政策是否會持續，郁亮做了肯定的答復。他表示，大規模派息并非一次性特例，而是長期分紅政策。未來會在目前29.87%的基礎上，繼續穩步提升派發現金紅利占合并報表凈利潤的比例。

轉板“正能量”

2013年種種海外拓展的努力也在今年逐步瓜熟蒂落。6月23日，萬科發布公告稱，已向香港聯交所上市委員會申請批準萬科境外外資股的上市和買賣，而此前，港交所原則上已批準B轉H的方案。6月25日上午9點，萬科H股正式開始買賣，至此，萬科國際化邁出實質一步。

“相比B股市場，H股市場在資源配置、市場影響力和成交狀況方面有明顯優勢。”郁亮表示，“轉換上市地之后，B股當前的流動性和交易活躍程度有望得到明顯改善，這也是萬科啟動轉板方案的初衷。”

對此，券商紛紛表示，萬科轉板充滿了“正能量”。申銀萬國房地產高級分析師韓思怡表示，港股龍頭地產公司存在明顯估值溢價，A+H股的比價效應可帶動估值提升。目前，港股主流內地開發商2013年市盈率平均為6.3倍，中海外、華潤置地、龍湖等公司的歷史市盈率更達8.3倍。“這樣算下來，萬科H股的合理股價應為13.3港元，對應A股現價可以有30%的漲幅。”韓思怡對本報表示。

據悉，萬科內部形容，2013年為“國際化元年”，即之前一直領跑內地樓市的“老大哥”開始放眼海外，涵蓋融資、港股買殼上市、轉板和地產開發各大領域。國際評級機構標普、穆迪和惠譽分別授予萬科BBB+，Baa2和BBB+的長期企業信用評級。在給力的評級支持下，萬科境外美元債券、中期票據計劃也相繼順利實施。

專注地產開發30年，萬科可謂開發商的“老行尊”，其對樓市看法既全面，又有前瞻性。2013年壓抑已久購房換房需求爆發，樓市成交大幅回升，令部分開發商對前景樂觀，加速買地和大幅調高銷售目標。但至今年，樓市銷售有所放緩，市場對后續走勢的判斷也隨之出現分歧。

董事會主席王石的態度非常明確，他在股東會上說：“對未來，萬科是謹慎樂觀。”王石坦言，市場有不確定性，但萬科不做不確定的事情，他列舉兩個“原則”：第一，萬科絕不拿地王；第二，萬科會保持足夠現金。

郁亮說，有信心在行業發生根本性變化前完成轉型，由傳統的買地開發，轉向輕資產模式，同時積極嘗試消費地產、產業地產等新業務領域。