廖杰華

2014年，中海地產涉足房地產30年，是中國內地最早從事商品房開發的房企，堪稱穿越行業周期的標桿。對中海地產發展歷程的簡要梳理，對其企業素質的剖析，在市場調整甚至轉折的當下，對即將開啟的中國房地產下半場，對中國房地產行業具有典范的借鑒意義。這也是中海地產連續11年榮登中國藍籌地產企業的原因所在。

30年中海地產

在周期性極強的房地產行業，身在其中的企業，其興也勃焉，其亡也忽焉。在中國內地房企中，中海地產是少數幾家涉足房地產30年的公司，30年的經歷與經驗，足以令中海在穿越市場周期方面傲視群雄。

作為源起于香港的中資房企，中海于1984年涉足房地產，是年，香港前途明朗化，激發了中海由承建逐步進入房地產領域的決心。在隨后的幾年，中海在香港風生水起，并逐步進入了內地“北上廣深”四個一線城市。1992年，于香港聯交所上市，再次助推了中海的跨越發展，到1996年，中海已躋身于香港主流開發商前列。是時，中國內地房企，包括萬科在內，剛剛起步。這一階段的發展，奠定了中海兩項重要的企業素質：以承建業務起家，擁有豐富的工程管理經驗，樹立了“工科中海”的市場口碑；源于香港，國際市場的先進經驗與規范化管理，使得中海持續引領行業創新。

過去20年的時間，中海地產是少有的經歷兩次全球性經濟周期波動的內地房企。“97亞洲金融風暴”之際，中國房地產市場尚處于起步發展階段，真正的商品房改革于次年才啟動，且當時中國尚未“入世”，全球性金融風暴對中國經濟的影響縱深有限。而中海則在香港市場經歷了“97亞洲金融風暴”，并遭遇重大挫折。經歷數年置之死地而后生的調整后，自2002年開始，中海地產進入高速增長期，其凈利潤連續12年增長超過20%，這一持續增長率在行業內一騎絕塵。經歷與經驗對企業是一種財富，正因為經歷了“97亞洲金融風暴”的洗禮，2008年全球金融風暴來臨時，中海更具經驗優勢。2008年，包括萬科在內的房企的規模與利潤大幅下滑，中海是唯一一家保持增長的大型房企。而且，正是利用這次行業拐點，中海隨后并購了同行上市公司（后更名為中海宏洋），再次跨越式發展，引領了中資房企收購香港上市公司的風潮。經歷兩次重大周期考驗，造就了中海地產穿越行業周期的能力：長期保持行業最穩健的財務狀況，在規模發展上，中海地產保持行業一流，不爭先、不恐后，奉行有質量的規模增長，不在市場高漲期為規模而規模，不在市場低潮期畏首畏尾；在經營管理上直指企業的本質與核心，為股東創造利潤，持續保持行業盈利能力第一。迄今為止，中海地產是唯一家凈利潤突破200億港元大關的中資房企，2013年，中海地產的凈利潤達到230.4億港元。

持續領跑的素質

過去30年發展的經歷與經驗，成就了中海地產作為穿越行業周期的標桿。當下，中國房地產市場正由高歌猛進過渡至中速發展階段，市場調整、行業整合的大幕已經開啟。中海地產所具備的四大素質，令其有足夠的實力，持續領跑下半場。

首先是穿越行業周期的能力。如前所述，中國房地產百強企業中，絕大部分是借勢于過去房地產黃金十年而突飛猛進，大多只經歷了2008年的大周期波動，而其后的“四萬億”令很多企業幸免于難，非市場化的政策、非企業自身能力挽救了大批房企。在市場轉折的當下，房企必須依靠自身能力獨自面對，勝算幾何？在市場下行、銷售艱難的今年，中海地產前五個月銷售合約額達560.7億港元，完成全年目標的40%，已是不俗的業績。而且，在不經意間，中海的商業地產規模已蔚為可觀，中海地產已經構建了中海系寫字樓、環宇城購物中心、中海星級酒店三大商業地產系列，持有型商業物業運營面積接近100萬平方米，抵御市場風險的能力進一步增強。

其次是資金實力。中海一直擁有中港兩地融資平臺優勢，盡管近幾年大批內地房企于香港上市，也獲得了境外融資渠道，但中海作為恒生指數成份股，其融資規模遠較后來者大，融資成本遠較后來者低。過去兩年，中海累計發債25億美元，債券平均利息不到5%，且連續兩年成功發行30年期美元債，中海也是唯一一家發行30年期債券的中資房企。大量內地房企境外發債周期較短、成本高出其一半至數倍。2013年，中海地產整合母公司旗下的中建地產，母公司的支持，亦為中海地產逆周期的發展增加了籌碼。

第三是產品力。市場下行，客戶將更加挑剔，行業高漲期泥沙俱下的產品將不再有市場。而中海地產已牢固樹立了“工科中海”、“中海精品”的市場口碑，其銷售均價保持行業領先。迄今為止，中海地產旗下樓盤獲得的詹天佑大獎超過50項，獲獎數量保持行業領先。

第四是全業務鏈精細管控能力。房地產開發鏈條長、周期長，投資、設計、施工、銷售、財務、風險管控等都需要極強管控能力，在行業利潤豐厚的階段，各種跑冒滴漏的損失尚未影響大局，但在利潤持續走低的階段，精細化管控能力將決定企業的生死。中海實現了在嚴酷的成本管控下出精品，實現高于行業平均水平的售價，這是中海地產盈利能力第一的核心所在。而正因此，中海地產是行業人才挖墻角的重要對象，素有行業黃埔軍校之稱。而且，中海旗下擁有規劃設計公司、建材生產公司，亦為其在行業利潤走低，通過自身產業鏈的整合、內部挖潛，提升盈利能力。

歷史即使不會重演，其節奏也總是押韻的。中國房地產市場深刻的變局已拉開序幕，面對市場變局與行業整合，唯有那些有能力穿越行業周期的企業方能笑到最后。