郭海飛 李佳萱 楊磊

與數年前撰述《野蠻生長》的馮侖相比，這位92派代表人物更多在想下一個十年將怎樣有序生存。

“現在中國住宅房地產市場大周期的拐點來了，量價都會小幅波動，波浪型地往下走，所以地方政府、企業和行業研究者都要當回事?！?月19日，被譽為“商界思想家”的萬通集團董事長馮侖，依舊保持著他聰明絕“頂”式的招牌形象向整個行業發出警告，“即使地方政府放松限購，也沒有用?！?/p>

“中國的房地產市場‘青春期’已經過了，住宅‘一花獨放’的時期結束了，開始了‘百花競放’的時期?！瘪T侖一臉嚴肅地說，“住宅市場不好了，但物流工業地產，醫療、教育、養老、不良資產處理等都是好機會，好日子才剛剛開始?！?/p>

在這個“好日子”開始的6年前，馮侖已經開始考慮萬通的轉型。2008年初，萬通便與TCL集團合資成立了萬通新創來投資工業地產，次年便完成16萬平方米的無錫數碼工業園區收購。

2009年4月，馮侖“立體城市”理念的“實踐者”——北京萬通立體之城投資有限公司成立，此后西安、溫州、涿州立體城市相繼落地?！敖衲曜钌儆?個地方會有立體城市，3個立體城市項目開工，8月份就會有一些立體城市的產品開始銷售?！瘪T侖稱。

2009年，萬通又開始加快海外的投資步伐，簽約美國紐約世貿中心的“中國中心”項目?！艾F在正在裝修，明年9月份就能開業?！瘪T侖說。屆時占據紐約世貿中心1號樓64-69層、總面積約20萬平方英尺的中國中心，在未來20年的時間內為萬通掙錢。

2010年，萬通又開始布局地產金融業務，當年其控股的首只商業地產基金成功募資5億元，此后又發起募集中城萬利基金，參與國家發改委批準的基礎設施產業基金、泰達區域發展基金以及黑獅基金等海外基金的發起。

“我們現在就做工業地產、立體城市和海外業務這三大塊?！瘪T侖說，“在房地產市場大周期拐點來臨的時候，房地產公司的行為和戰略定位都要發生變化，商業模式也要改變，怎么樣借鑒互聯網公司的平臺模式，使公司組織發生一次變化?！?/p>

在萬通戰略轉型之際，萬通的商業模式也開始轉變。在立體城市，馮侖開始實踐“自由筑屋”的理念，“用戶可以通過虛擬平臺根據自己的心愿來定制房屋，享受個性化的服務和價格優惠；另外也可以成為虛擬開發商，報名成為立體城市某塊土地的開發商，一個人或幾個人合伙把整棟大樓蓋起來，在這個過程中不用承擔地價，只需支付可控的投資額?！?/p>

“馬云的理念是‘讓天下沒有難做的生意’，我們的理念是‘讓天下沒有難建的立體城市’，建立一個快速城市化的服務體系。在我們的立體城市里，可以說傳統開發商以后就不存在了?！瘪T侖說。

而每一個立體城市在1平方公里的土地上，都將能夠建設500萬-600萬平方米的建筑，同時以核心產業為先導，聚集幾乎所有的城市主要功能，實現約50%的勞動力本地就業。按照馮侖的設想，立體城市將打造一系列業務平臺。

馮侖也在“下一盤更大的棋”，正在試行“雛鷹式”的合伙人體系，借錢給員工創業，條件是創業員工必須從萬通離職，以合伙人的身份出來單干。

為了打造網絡定制住宅，馮侖成立了一家叫做“萬通新概念科技”的網絡地產公司，該公司由萬通持股，馮侖任董事長，總經理劉剛自己也是股東。

“我直接給他30%股份，他自己當老板、帶團隊，他現在已經從萬通中心搬走了，搬到租金便宜的地方辦公了?！瘪T侖說。

馮侖打了個比方，有一種鷹，下蛋的時候下在懸崖峭壁上，小鷹一出生，必須一個個往懸崖下面飛，“摔死了證明他能力還不夠，活下來的就可以再接著飛了”。而這些從萬通飛出去的“鷹”，最終盤活的將是整個萬通的業務模塊和資源?！傲Ⅲw城市現在還是個‘嬰兒’，所以我參與的比較多?！瘪T侖說，“去年我在全球各地飛了167次，去考察、參觀?！边@或許也是年僅55歲的馮侖，雖然精神抖擻但依然略顯蒼老的原因。

而萬通所做的一系列轉變，均基于馮侖對房地產市場的判斷，且看馮侖因何認為當下房地產市場大周期拐點來臨，他又為政府和企業開出了怎樣的“藥方”。

經濟觀察報：目前房地產市場銷量下滑，房價漲幅也放緩，所以關于樓市“拐點”的說法比較多，你如何看待目前的房地產市場？

馮侖：我覺得目前房地產市場的拐點跟前幾次非常不同，前幾次屬于小周期，這次是大周期的拐點，所以我覺得要引起重視。

比如說大周期是一直上升的，在這個過程中也會有小周期，房地產市場也會波動。雖然每次下降了，但是等下個上升周期來時就又回升了。但現在是房地產市場的大周期到了下降的階段，你不著急，它整個就往下走了。

全球房地產行業大周期的拐點有幾個標志。第一，現在中國的省會城市人均GDP大部分達到8000美元以上，這從全世界來說，基本住宅的問題都應該解決了。第二，從人均面積來看，中國現在人均住房面積已經超過30平方米了。

第三，大規模人口移動減少。北京每年增加六七十萬人，十年可能就翻一翻了。但現在的人口移動，特別是三線城市以下，流入的非常少，最主要還是往省會城市和超大城市移動?，F在超大城市已經在抑制人口流入，所以基本上是在往省會城市移動。另外農村人口進城，會逐步城鎮化，發展小城鎮。所以人口的移動，目前來看不會像前幾年那樣大規模地移動。

第四，二手房和一手房的交易比例，大部分的城市差不多已經達到一比一或接近趨平。而從一手房和二手房交易趨平的歷史經驗來看，在全球基本上都是住宅市場飽和的一個標志。前幾年，每個城市的人均GDP才3000、4000美金，即使波動一下，以后還是要往上漲。但是現在這幾個指標都達到了以后，按照正常的經濟增長，一般住房需求基本上滿足了。所以住宅市場應該說現在是一個大周期的拐點，這個判斷應該不會錯。

另外資本市場給出的信號非常強烈，就是對房地產企業的估值。美國房地產市場早就過了這個拐點，所以美國資本市場給住宅開發類的房地產企業市盈率都很低，只有5倍、7倍，不會超過10倍。但是給資產經營類、管理類的房地產企業市盈率一般在15倍到20倍。

比如說萬科干了30年，最高的估值是一千五六百億，那時候給開發類的房企估值最好?，F在給開發類的房企基本上都在凈資產附近，這不是股市有問題，而且香港對所有開發類的公司，市盈率都在5倍到7倍左右。這就接近于美國資本市場對開發類房企的估值，這時上市就沒有意義，所以美國為什么開發類的房企都不上市，又不能融資，又不能拿高PE，股票并購等等。所以萬科實際上代表著中國房地產的一種商業模式，開發類房企的模式。

而我們看資產經營、管理類房企的模式，比如北京國貿，光北京這110萬平方米的資產，現在的成本就1000億了，如果估值肯定得1500到2000億。萬科也干了30年，北京國貿也干了30年，但是北京國貿的估值比萬科要高得多。

另外金融類的房地產企業PE估值在25倍-30倍之間，而互聯網的房地產企業現在估值是30倍以上。美國有一家現在還沒上市的短租公司，已經有60萬間房子在網上出租，每天成交15萬間，理論上可以到1000萬間?，F在還沒上市，估值至少100億美金起。

資本市場早就給出了信號，資本市場反映最靈敏，所以很快中國開發類的房地產企業面臨著轉型或者退市。這就是我說的房地產市場大周期拐點的標志。比如萬科最近說要開始做物流地產，這也就是我們說的工業地產。這一次轉型不是由住宅跑到旅游地產，那還是局限在住宅這個大概念里，所以萬科提出來要做“城市服務商”，我們一直在說我們是專業的地產投資開發運營公司，加上現在幾個城市的立體城市，徹底顛覆了以前的模式。

經濟觀察報：這次房地產市場大周期“拐點”的來臨，會帶來哪些機遇和挑戰？

馮侖：這次房地產市場大周期拐點的來臨，給了更多人機會，這是地方政府和業界要共同明白的?，F在商用不動產還是有非常大的發展空間，但是大家只學會了做“商業綜合體”，現在綜合體的風險是越來越大。因為綜合體依賴于零售物業，但現在受電商沖擊很大；另外依賴于寫字樓，而寫字樓在二線城市本來就沒有什么租金回報。所以這是很危險的。

但是除此之外，還有很多機會，比如說物流、醫療、教育、養老等。醫療是國務院今后重點發展的一個方向，醫療還有上10萬億的市場發展空間，跟醫療有關的不動產市場非常大。為什么我們在使勁做呢？我哪會看病啊，我還是做不動產，我們和大醫院合作，給醫院蓋房子。

另外跟教育相關的不動產也有很大機會，比如學生公寓、租賃公寓，現在本科以外的學生，很多都在外面租房。不良資產的處置也是個好生意。房地產公司的利潤曲線，最低的是散貨碼頭，中間的是廠房、酒店、寫字樓，包括一些住宅，利潤最高的是不良資產買賣。

今天我見到了一個國際大行的人，他們現在已經籌集了很多錢，開始等不良資產的出現。比如很多寫字樓做一半做不動了，你投了5個億了，但是1個億就賣了。然后人家把它改成公寓，20億賣出去了，這就叫不良資產處理。

所以今后機會來了，住宅市場不好了，物流工業地產、醫療、教育、養老、不良資產處理都是好機會。壞了一個，5個起來了，那還不是好事嗎？好日子才剛開始。

每一個公司都要做好準備，就好像青春期一過，發育完了，不長個了，但是“長腦袋”，從全面發展來說是好事。中國的住宅市場量價都會小幅波動，但也會波浪型地往下走，不會直線式地下跌，因為目前還沒有出現實質性崩潰的跡象。除非發生金融危機、戰爭，才可能出現直線式地“跳水”。

經濟觀察報：在房地產市場大周期拐點來臨之際，地方政府和企業該如何應對？

馮侖：地方政府也要適應這個變化，他們也開始轉變，開始跟企業來討論住宅之外的事情。比如物流、醫療地產，現在地方政府也很歡迎，以前是住宅用地配點商業用地，比如30%用地是商業公建配套，現在倒過來了，以醫院、學校、商業、物流為主，商業用地中配30%的住宅用地。

所以地方政府不能再用過去賣住宅用地的思維來跟開發商對話?，F在有些地方政府是按樓板價來算地價的，這不行，你就按一畝地來算地價，剩下的把利益讓給市場。因為企業還有賠錢的，你要按樓板價計算，企業賠錢的，政府你給補嗎？政府不能老想掙錢。只有有了產業，吸引了人口流入，才能帶動當地政府的財政收入。

一些重要的房地產公司的行為和戰略定位也都要發生變化，萬科已經重新定位了，我們也都定位完了，在做一些住宅以外的事情，比如工業地產、立體城市。另外商業模式也要改變，怎么樣借鑒互聯網公司的平臺模式，使公司組織發生一次變化。我們立體城市的網上游戲，今年9月份就要上線，你玩游戲掙的積分，在西安買我們立體城市的房子可以打折優惠，不買房可以賣給人家買房的人，你要是把游戲打穿了，直接送你一套房。

經濟觀察報：從去年到今年，中央政府沒有出房地產的調控政策，是不是現在政府的行為方式和宏觀調控思路，也在發生改變？

馮侖：這就叫做制度的改革紅利。改革紅利的體現有三方面。第一工商局注冊的人多了，光我今年就注冊了有十多家公司，說明創業的人多了。第二參加公務員考試的人減少了30%，反腐把灰色收入給攔下來了，把優秀人才的注意力轉到市場上來了。第三看誰在掙錢，是判斷市場經濟好壞的一個標準。讓民營企業掙錢，讓理工男、簡單的人掙錢，以前是文科男、復雜人在掙錢。比如美國一個中學生寫的軟件，直接賣給了五角大樓，中國現在也出現了，有一個年輕人寫的軟件，十幾億賣給了李彥宏。不要管制度，制度很簡單，寫個軟件、劇本，有知識產權保護，整個賣出去就完了。

這是改革紅利的第一步，改革紅利的第二步，拿房地產來說，政府不用管，市場自動就調結構了，很多住宅公司自動就退出了。然后政府積壓的土地，有人來買不良資產，就幫政府變現了。有些人會把以前買的住宅用地，改成醫院等等，這都是由市場去解決的。

政府就要降低預期，將GDP為導向轉變為以就業為導向。以就業為導向，就是要把土地價格降下來，地價下降以后，就能吸引產業界的人，就業會增長上去。就業以后，他才能在當地買房，房價才能穩得住。擴大就業以后，才能帶動商業消費，才能增加地方政府財政收入。

以前是政府高價賣地，然后政府拿了錢去做基礎設施建設，結果基礎設施閑在那里，賣的住宅空在那里?，F在地方政府要改變行為方式，這就是改革，趕緊找企業商量去，哪些產業可以進來，可以擴大就業。

經濟觀察報：現在一些地方政府也在出臺一些放松限購的微刺激政策，房地產市場不會反彈嗎？

馮侖：放開限購在房地產市場的小周期是有用的，但現在是大周期，放開以后也沒有用。

比如說你在青春期的時候就纏腳，纏一下放一下，但腳還是往大長，這是小周期。一直纏到青春期過了，你再解開纏腳的布，腳也不會長了?，F在是大周期的拐點到了，青春期過了，發育都停止了，你再松開腳，腳也不會長了。

現在放開限購以后，房地產市場也不會再高速增長，地方政府也不要再抱有幻想。但也不用擔心，房地產市場也不會崩盤，會小幅波動。就跟紐約一樣，永遠都是小幅波動。

經濟觀察報：但是現在擔心的可能是地價跌了、房地產市場不好，銀行壞賬大幅增加，不良資產增加等等。

馮侖：不用擔心，這就要堅定改革的信心，什么叫結構調整？如果我們每年沒有400萬人的死亡，火葬場沒有400萬人的尸體處理，我們人口結構能改變嗎？沒有死，哪有生的價值呢。

你看民營企業為什么調整得快，該破產就破產，該倒閉就倒閉，溫州、鄂爾多斯調整得很快啊，哪有不付出代價的調整。

美國為什么經濟結構調整得快，貝爾斯登兩百年的歷史，雷曼一百多年的歷史，該死就死了。結果高盛不就是強大了嗎？這就叫結構調整。

結構調整，一定要研究誰先死，而且死得越快越好，調整得越快。關鍵是要有一套“處理尸體”的制度和手續，比如破產法，破產以后，處理不良資產的一系列程序。你看雷曼垮臺后，“尸體”迅速給肢解了，“味”都沒了，美國這個市場非常完善，后續有律師、會計師、并購的中介投行等在這個“尸體”上折騰。我們的粵海這個“尸體”，沒人處理，一直晾到“發臭”。

經濟觀察報：地方政府放松限購對房地產市場可能影響不會很大，但是央行比如下調存款準備金等措施，會不會對房地產市場有什么促進呢？

馮侖：我覺得有點小作用，沒有大作用?，F在是房地產市場的大周期拐點，這個判斷非常重要。大周期拐點跟小周期拐點需要的政策是不一樣的，大周期拐點強調轉型，小周期拐點可以刺激。

小周期“拐點”就相當于你整體健康，感冒發燒，給吃點藥就完了?，F在判斷房地產市場不是整體“健康”，總體“不健康”，就要做“手術”、“看病”，這就叫轉型。

所以在目前大周期的拐點上，地方政府、企業全部要轉型。而且轉型不是說房地產不好，關鍵是“一花獨開”的時代結束了，到了“百花競放。