經濟觀察報 記者 宋磊

經濟觀察報：很多房企都在涉足養老地產，但盈利模式似乎困擾著不少房企，你對這種現象如何看待？

朱鳳泊（北京太陽城集團董事局主席）：很多房企有土地儲備，但傳統住宅出口被堵小了，想轉型養老地產打開一個新的出口，所以呼聲一片，但真正動手做養老的不多，真正做成的更少。大概80%是炒作概念，只有20%是真正做養老地產。

養老需求比較理性，不可能形成與傳統房地產相同的商業模式，如上市公司考核都是年終看財務報表，投入、產出，存量、利潤多少，養老地產因為一大部分是醫院、文娛、餐飲等持有物業，往往數據非常難看。所以上市公司做養老地產往往耐不住“寂寞”。

2014年，如果政府仍然沒有從頂層設計上把養老地產以法律政策的形式敲定，市場一定是渾濁狀態。

經濟觀察報：2014年，政策上應打破哪些限制？

朱鳳泊：政府在分工上太嚴格。養老是民政部門、衛生部門負責與支持。但在拿地過程中，又是國土部門負責，該多少錢多少錢。兩家不說話，形成斷層，導致企業沒法享受優惠。在實踐過程中，我們碰到10個問題里，5個就是政策問題。

經濟觀察報：一個房地產企業，剛一轉型到養老地產，應該想清楚哪些問題？

朱鳳泊：做養老地產不是快進快出，但養老地產如果策劃運作好，不亞于房地產收益；第二，拿什么樣的地做養老也是學問，如果拿地上與政府協商拿綜合用地，就降低了養老地產的成本，在持有時能保證利潤。

北京太陽城，也摸索出了自己的一套商業模型。一塊地，用70%做老年住宅，30%做持有。70%銷售后，用銷售利潤把30%持有物業做起來，后面建設就不用背負資金的包袱了；社區內可形成自己的產業鏈，如商業、餐飲、理發等，都能形成商業連鎖打造；可用保證金、會員制、度假型產品做成復合型的產品模式，增加收益。

經濟觀察報：2014年，太陽城在養老地產的投資和城市拓展方面有著怎樣的想法？

朱鳳泊：我們確定了“3+模式”。做北京太陽城品牌的輸出，靠品牌輸出管理整個復制到新的項目中去，扶持各地開發商做養老地產，2014年，我們至少要合作30家客戶。為低齡老人打造的全國度假療養的產品，也要發展30家。另外，還要打造資金池，整合戰略投資、風投、基金等資金渠道，給北京太陽城一體化體系注入資金。“+”是指把養老產業上下游緊密合作起來，形成抱團發展，并按照體系內統一部署，樹立標準，方便復制。

經濟觀察報：企業目前的資金是怎么解決的？

朱鳳泊：由于沒有政策性貸款，大多數仍是走商業貸款。一般自有資金和基金，相加達到50%-60%，就容易得到銀行的支持，他們會給出40%-50%貸款。而從基金市場拿的這部分，卻要承擔著過高的資金成本，15%-16%的年息資金成本都算低的。