經濟觀察報 記者 胡芳潔

經濟觀察報：怎么看2014年房地產市場，對調控形勢有什么樣的預判？

萬林義（陽光新業總裁）：2014年的整個政策基調，應該會基本維持在2013年的水準上?，F在基本的判斷是，有變得更寬松的地方，也有變得更緊的地方。更寬松的地方，中央政府明確表示，未來更多靠市場來調節；緊的地方，過去幾個月，又有一些城市出臺了加強房價調控的策略。

經濟觀察報：2014年開業、銷售計劃如何？如何安排2014年的拿地節奏？

萬林義：成都陽光新業中心已經在2014年1月開業，接下來計劃開業的項目將以輕資產項目為主，包括上海松江、上?；春Ｂ返捻椖?。另外，今年還將繼續拓展新的輕資產項目，長三角將是重點關注的區域。

拿地方面，目前幾個新項目已經進入實質性的洽談階段，包括青島、濟南、西安、上海等幾個城市，會有新的項目，項目獲取的方式，有的是走招拍掛，有的是通過合作的方式。

經濟觀察報：商業地產領域的投資計劃如何安排？怎么確定銷售和持有的比例，并做到資金匹配平衡合理？

萬林義：從投資量上講，商業地產超過了住宅部分，從營業收入來講，2013年的銷售收入是高于租金收入的。

陽光新業定的大思路，會以持有有零售的購物中心為主，以持有寫字樓或其他物業為輔，其他的物業盡可能銷售掉，在項目層面平衡整個現金流。未來整體上的比例大概是銷售和持有各半。

另外，純居住項目是明確不做的。但是并不排斥做混合性或綜合性的項目。原因是，現在市場上出讓的地塊，混合性、綜合性的較多，純的居住或純的商業項目比較少。

經濟觀察報：陽光新業在融資領域有什么樣的安排？

萬林義：廣義上的融資無非是，銀行融資，一類開發性貸款，一類經營性物業貸款，2013年占大部分。

貸款以外，債務性的融資做了兩筆信托，相對成本高，使用靈活。

第三部分，在項目層面、資產包層面，會有一些股權性的融資，收益、風險共擔。這就要選擇一些項目，考慮是控股還是不控股、引進資產的比例是多少。過往這是我們充分使用的手段，對商業地產是比較合適的。

這些投資人一旦進來必然是接受了兩個前提，一是整個資產日常的收益率，不會大起大??；第二接受實現回報是一個相對長期的事情，至少3-5年，期間不要有急功近利的做法。我們做股權性融資的前提是必須認可陽光新業作為管理團隊，如果不認可，我們就不會做。

資本市場的部分，2014年機會很大，我們在積極籌備，如果實現，我們會按程序公告。

經濟觀察報：重點深耕區域的選擇和城鎮化發展有無結合契機？

萬林義：三四線城市，2012年曾經是陽光新業內部一個很重要的模型，研發中心開發了一個三四線城市的模型，很多內容都是結合新的城鎮化，但是2012年年底，經過很大的討論，把非核心城市、非一線城市的，甚至三四線城市的業務暫緩。一個很現實的原因是，陽光新業還沒有到一二線城市已經飽和需要到三四線城市做更多的業務的規模。

這種新城鎮的人口，消費能力不能說低，但是消費的習慣、方式、水平都還沒有定型；第二，我們的新城鎮化一般都是房子先蓋，人后來，從建筑量來說，可以搞一個購物中心了，但是沒人住，如果是在一線城市的新區，還好一點。

三四線城市還存在另一個問題，商場的收租能力、零售商的銷售能力都偏低，這導致我們對當時取得的成本，會更加地看重。我們在一二線城市做了很多年，對一二線城市的成本把控能力是及格的，但是到了三四線城市，如果一平方米多花100塊錢，靠租金就回不來了。這對陽光新業的挑戰是很大的。