經濟觀察報 記者 郭海飛 在沈陽三環外，沿蒲河大道一路向東，寬闊的馬路與稀少的車輛形成了鮮明的對比。在碧桂園近100萬平方米總體量的大盤太陽城對面，便是總部基地（中國）控股集團有限公司（以下簡稱“總部基地”）占地7500畝，計劃打造2000棟企業總部樓、總體量超過1000萬平方米的東北總部基地西區和中區項目。

在蒲河大道的北側，250多棟棕褐色、坡頂露臺、塔尖向北斜插的企業總部樓早已拔地而起。但是目前，僅有30多家企業入駐，從今年開始，該項目一個月甚至只能賣掉一兩棟樓。

總部基地：一個月賣一兩棟

東北總部基地向經濟觀察報書面回復，該項目一期121棟總部樓早已于去年5月底交房，二期126棟總部樓也將于7月底開始交付，三期188棟樓今年底實現主體結構封頂。

“目前有30多家企業入駐，其余的70多簽約企業仍在裝修設計之中”，東北總部基地介紹。但經濟觀察報記者在東北總部基地現場看到，僅有靠近馬路邊的一排總部樓有郵儲銀行、建設銀行、宏昌物流等少數企業入駐，往里的一排總部樓雖然掛上了企業名牌，但是大多大門緊鎖，并未裝修，甚至看不到人影，整個總部樓群內也鮮有餐飲、商業等服務配套。

東北總部基地二期的126棟總部樓也已封頂，但銷售情況并不理想，“二期是去年上半年開盤的，推了70多棟，現在賣了30多棟”，總部基地沈陽招商局常務副總經理劉春龍向經濟觀察報表示，“今年，一個月能賣個一兩棟，和以前相比有一個比較大的落差。”

東北總部基地是總部基地從北京走向全國的第一步，總投資高達200億元，產品是和北京總部基地一樣的獨棟總部樓，秉承北京總部基地的單體、獨棟、獨立產權特征，總部樓面積也和北京總部基地類似，從730－6400平方米不等，甚至還會打造更加龐大的2萬－5萬平方米的總部樓。

但經濟低迷以及銀行“錢荒”，眾多企業置業搬遷的步伐也開始放慢。劉春龍透露，“截至目前，東北總部基地的總銷售額是10億出頭，前年賣得比較多，賣了六七億，今年賣了一兩億。”

在招商進展并不是“特別理想”的狀態下，總部基地也開始從“全部出售”轉為“租售并舉”，“自持的比例不會超過10％，一期有十幾棟樓是自持的。”劉春龍介紹。

但是在銷售乏力之際，總部基地的建設速度和擴張步伐卻并未減慢。今年6月，東北總部基地總體量高達60萬平方米的總部廣場開工建設，計劃打造2萬－5萬平方米大體量總部樓，“到2015年，西區500棟總部樓將全部建成”。

此外，占地30公頃、總體量60萬平方米的青島總部基地國際港也在緊鑼密鼓的施工建設中，整個青島總部基地占地高達100公頃、總體量150萬平方米。

在加速國內擴張步伐之際，總部基地也在積極進軍國際市場，6月總部基地董事長許為平高調宣布，將投資10億英鎊在倫敦建設30萬平方米、300多棟連排獨立辦公樓的“亞洲商務港”。

聯東U谷：一周賣了16套

在東北總部基地銷售乏力之際，與其正在規劃設計、占地5500畝的中區項目一條馬路之隔的沈陽聯東U谷項目，卻顯示出截然不同的銷售業績。

聯東U谷沈陽招商人員發送給沈陽聯東置業有限公司（以下簡稱“沈陽聯東”）總經理劉衛星的匯報短信顯示，在7月9日前的一周內，沈陽聯東U谷項目便實現認購16套，面積1萬多平方米，合同額超過4000萬元。

“今年，我們的銷售額已經接近2億元，銷售面積46000平方米，售價4000元／平方米左右，從開盤到現在累計銷售額有十七八億。”劉衛星介紹。

沈陽聯東U谷項目與東北總部基地同處于沈北新區蒲河大道， 2009年底，聯東U谷落戶沈北新區，半年多后的2010年7月，總部基地以占地7500畝、總投資200億元的更大手筆，成為聯東U谷的鄰居。

同樣發家于北京、從事產業園區開發運營的聯東U谷和總部基地，在沈陽卻有著截然不同的產品定位和運作模式，聯東U谷緊密結合沈陽重工業基地的產業優勢，主打制造業中小企業所需求的“廠房和辦公樓”，而總部基地則復制北京的高端中大企業所需求的“總部獨棟辦公樓”。

聯東U谷的辦公樓產品面積從170－680平方米不等，廠房、研發辦公樓面積則從750－4800平方米不等，“但是這些大面積的廠房、研發辦公產品，產權也可以分割，比如2000平方米的廠房，可以分割成4個500平方米的產權證，這樣想要多大面積的都可以買。”劉衛星介紹。

而東北總部基地的總部獨棟辦公樓，面積從730－6400平方米不等，甚至還有2萬－5萬平方米的超大戶型，主力戶型的面積是1000平方米，“我們不允許分割銷售。”東北總部基地招商人員介紹。

不同的產品定位和銷售模式，造就了不同的銷售業績。截至目前，聯東U谷已經有120多家企業入駐，而總部基地僅有30多家，聯東U谷的總銷售額高達十七八億元，而總部基地僅為10億多元，聯東U谷一周內賣了16套，每月至少進賬5000萬元，而總部基地一個月只能賣一兩棟。

為了扭轉銷售不足的困境，總部基地今年4月啟動了北京、沈陽和青島三個總部基地項目的“三地聯動、全員銷售、整體招商”戰略，但目前效果尚未顯現。

原因是供大于求

在東北總部基地和沈陽聯東U谷銷售差異明顯的背后，是沈陽獨棟辦公樓產品的盲目跟風和供應加大。

“目前，沈陽的產業園已經遍布東南西北，亮相是在沈北新區，現在沈陽正在借助今年的全運會，重點打造渾南新區，渾南新區也有很多類似工業用地、總部基地概念的產業園，在沈陽東邊的棋盤山開發區、沈撫沿線也有大量的類似地塊釋放，在沈陽鐵西區也有類似總部基地的項目。”專注于沈陽房地產市場研究的香港聯祥董事總經理杜宏鵬向經濟觀察報介紹。

位于渾南新城的沈陽國際軟件園，占地5平方公里，建筑面積400萬平方米，產品結構也以5000－10000平方米不等的大面積企業獨棟辦公樓為主。

在渾南新城以企業獨棟辦公樓為主的產業園區，還有大連錦聯地產打造的1.7平方公里的新經濟產業園，總建筑面積超過200萬平方米，6月底已經啟動招商。

除此之外，在沈陽二環內，鐵西區政府與千緣地產正聯手打造占地2平方公里、總體量400萬平方米的獨棟辦公樓項目“鐵西金谷”也已開工建設。北京國瑞地產也在沈陽二環內拿下了一幅占地面積64萬平方米、總建筑面積150萬平方米的綜合用地，計劃投資50億元，打造汽車汽配博覽中心、家居家具博覽中心、五金電器博覽中心等。

“鐵西金谷和國瑞地產的樓面地價約1800元／平方米，而在三環外的總部基地等項目，一畝地只要二三十萬，樓面地價差不多只有200－300元／平方米。”杜宏鵬介紹。

另外，華夏幸?；鶚I也已于2011年與沈陽蘇家屯區政府簽署協議，負責進行35平方公里的區域整體開發，啟動區達3平方公里。

“目前，在沈陽成規模的產業園大概有十多個，加上小的至少有20多個，而且產品形態都差不多，都是以獨棟辦公樓、大面積辦公樓為主。”杜宏鵬稱，“總體量在兩千萬平方米以上。”

沈陽建筑大學房地產研究所副所長張沈生向經濟觀察報解釋，沈陽獨棟辦公樓產品的供應加大，與地方政府也有一定關系，“各個區意識到這種總部經濟、總部基地可能對地方經濟有很大拉動作用后，都開始搞這種項目，但是需求到底有多大，并沒有深入研究，各個區紛紛加大土地供應，甚至以更低的地價和更多的政策優惠來吸引企業落戶”。

“沈陽本身的寫字樓放量已經比較大，再加上企業獨棟這種類辦公產品，明顯供大于求。”戴德梁行沈陽大連公司工業地產部鄭忠誠對經濟觀察報表示：“現在這種獨棟辦公樓，遇到一定的銷售難度，整體來看進入一個破冰期。兩年前就已經出現這種態勢，去年和今年的銷售壓力明顯加大。”

“目前有五六個項目在售，其他的明年上半年會陸續入市，明年下半年和后年上半年會有一個集中放量的局面出現，競爭也會更加激烈。”杜宏鵬說，以獨棟辦公樓為主的園區井噴和跟風嚴重，主要是因為溢價更高，“但銷售始終不溫不火，各個項目差不多一個月都只能賣個一兩套。”

“沈陽又不像北京、上海，哪有那么多大企業，要將總部設在沈陽，要買這種大面積的獨棟辦公樓？”沈陽當地房地產業內人士表示。

鄭忠誠介紹，在銷售壓力下，以獨棟辦公樓的為主的產業園，今年也紛紛開始改變銷售策略，將單純銷售改為“租售并舉”，后期也可能進行分割出售。而能否扭轉不利局面，將有待時間檢驗。