經濟觀察報 記者 郭海飛 近日，花樣年控股集團有限公司（以下簡稱“花樣年”，01777.HK）發行了一筆于2020年到期的2.5億美元優先票據，四個月前的2012年9月，其已發行了一筆同樣是2.5億美元、于2017年到期的優先票據。

隨后，信用評級服務機構標準普爾給予花樣年展望為負面的“BB-”的長期企業信用評級，“與過去幾年相比，花樣年由債務融資支持的擴張已變得更加激進”，標準普爾稱。

花樣年2012年半年報顯示，截至2011年6月底，其手持現金僅10.7億元，但一年內到期短期借款便達18億元，凈負債率上漲至80%以上。“負債率在70%以上就有點偏高了”，國信證券房地產行業首席分析師方焱對本報記者說。

標準普爾預計，截至2012年底，花樣年的負債總額已增至80億元，比一年前高出45%。但花樣年投資者關系部經理鄭鈺茵向本報記者否認花樣年存在資金壓力。

在負債增加的背后，是花樣年不斷加速的擴張步伐和成倍增長的業績，2006年其營業額只有3億多元，到2012年已經實現80億元的銷售額，6年內增長約25倍，進入深圳、北京、成都、天津、蘇州、無錫、南京、桂林、大理、東莞、惠州11個核心城市，毛利率也始終維持在40%以上。

“今年，我們的銷售目標是96億到100億元之間，我們也會在深圳、北京等一、二線城市拿一些合適的地塊。”鄭鈺茵說。

低價拿地模式

花樣年的前身為1996年成立的深圳市花樣年投資發展有限公司，經過長達16年的發展壯大，其已探索出一種獨特的低價拿地、產品定位高端、利潤高昂的房地產開發模式。

2007年3月，坐落于深圳南山區的花樣年香年廣場開工建設，該項目總體量7.4萬平方米，包括兩幢20 層高的主樓及兩幢2至8層的附樓，毗鄰集住宅、旅游及高科技產業為一體的華僑城，產品定位是高檔寫字樓，但土地性質卻是工業用地。

“該項目的土地使用權乃就工業用途而授出。通過與擁有土地使用權的獨立第三方組建一家合資項目公司，我們取得了該項目的土地使用權。”花樣年在2009年11月發布的招股說明書中稱，“于往績記錄期間內，我們的平均單位土地成本（按建筑面積計算）約為我們平均單位售價的11%。”

2008年10月，深圳香年廣場竣工，當年便為花樣年帶來4.3億元收入，均價19122元/平方米，按此推算該項目樓面地價不足2000元/平方米。截至2009年底，該項目共售出約5萬平方米，實現總收入約10億元。

但是該項目的土地使用權證書列明樓宇作為“工業車間（生產研究及開發）”用途，為了規避這一問題，花樣年在與客戶就深圳香年廣場簽訂的銷售合同中列明，樓宇是作為工業生產用途。

“當我們出售物業而物業的法定業權歸持有人所有時，我們無法控制或限制物業持有人對物業的使用。如果客戶向我們購買物業，而用途并不符合有關土地使用權證所述用途，我們并不負責。”花樣年解釋。

早在2003年，花樣年便在深圳福田區成功開發了第一個寫字樓項目喜年中心。此后，又陸續開發了美年廣場、福年廣場項目。“這幾個項目都很成功。”方焱說。

2012年8月，花樣年又在深圳以2700萬元獲得一幅總建筑面積約10萬平方米的工業用地，樓面地價僅約270元/平方米。兩個月后的10月，其又以2億元的價格，在深圳獲得另一幅總建筑面積約8萬平方米的工業用地，樓面地價也僅為2700多元/平方米。

“主要是因為上世紀80年代，深圳很多工業企業占了很多地，但隨著城市發展壯大，整個深圳的用地太緊張?；幽瓯忝闇柿诉@些工業用地，通過收購這些工業企業的股權或合作開發來獲得地塊，繼而進行改造升級或者重建，把產品變成定位中小企業的辦公寫字樓，雖然不改變工業的土地性質，但開發的產品和商業寫字樓的價格差不多，然后進行產權分割銷售，利潤空間非常大。”方焱稱。這種獨特的開發模式，也成為花樣年在全國擴張的策略。

在深圳之外，花樣年也能獲得質優價廉的優質地塊。其2011年年報顯示，花樣年在東莞的江山花園商住項目平均樓面地價僅923元/平方米，天津營城湖商住旅游項目樓面地價也僅為766元/平方米，惠州花郡商住項目樓面地價為312元/平方米，成都花樣城商住項目樓面地價更是低至81元/平方米。

由于深圳香年廣場和成都花郡商鋪的熱銷，截至2009年6月30日，花樣年2009年上半年的毛利由2008年同期的不足1億元增至5.6億元，凈增4倍多，毛利率也由29%增至41%。

多元化發展

在獲得低價優質地塊后，花樣年將目標客戶瞄準了富裕中高階層以及快速增長的中小型企業，重點開發商務綜合體和精品高檔住宅，這也是其能夠維持高利潤的原因。

截至2012年12月底，花樣年全年累計實現合同銷售額約80億元，實現合同銷售面積近100萬平方米，完成全年72 億元銷售目標的111%。

“其中，城市綜合體的貢獻大概占60%-70%，”鄭鈺茵介紹說?；幽甑某鞘芯C合體代表項目主要有成都美年廣場、香年廣場、喜年廣場和福年廣場4大項目，深圳美年廣場、香年廣場和福年廣場3個項目，以及南京花生唐、天津香年廣場和桂林花生唐共10個。

2009年9月，總體量100萬平方米的當時成都最大城市綜合體美年國際廣場首度開盤銷售，截至2009年底便為花樣年帶來5億元收入。由于宏觀調控，2010年上半年，花樣年住宅產品銷售同比下降33%，但城市綜合體產品銷售卻同比增長89%。

“在未來5-10年，我們將持續堅持‘城市綜合體+精品高檔住宅’的兩條核心產品戰略，持續提升我們在城市綜合體方面的領先業務優勢，在不斷提升我們業務安全性的同時,實現更為卓越的增長。”花樣年董事局主席兼總裁潘軍在一次公開與投資者交流中表示。