經濟觀察報 陳哲/文 在官方的語境中，2020年中國將全面建成小康社會。小康社會的“十大標準”之一，是城鎮人均住房建筑面積達到30平方米，事實上，這個目標在2010年已經實現。

但顯而易見的是，數字并不能反映國民對住房問題的實際心態，也就是在這一年，中央被迫啟動所謂“史上最嚴調控”，來抑制部分城市房價的過快上漲。

過去十年，房價一直是中國人談論最多的關鍵詞，未來十年，這是否仍是個老大難話題呢？在讓民眾回答這個問題之前，政府似乎應該先問問自己：“腳手架經濟”還能支撐經濟多少年？

未來的需求

國際戰略咨詢機構羅蘭貝格在2012年一份名為《中國未來十年住宅地產發展趨勢及階段》的報告中認為，中國住宅市場未來發展方向的根本在于剛需的變化。

而全國工商聯房地產商會旗下的RE-ICO工作室在2011年出具的一份研究報告中，則從另外一個維度研究影響住房需求的因素。該報告認為，長期來看，未來城鎮住宅建設需求取決于城鎮居民收入水平和城市人口的增長速度，此外還包括老建筑的折舊量等因素。

雖然兩份報告擁有不同的分析角度，但同樣都強調，城鎮化是未來十年支撐中國房地產市場需求的重要因素。參考美日英等發達國家發展歷程，住宅增量進入下降通道，均發生在城市化率接近70%以后。羅蘭貝格認為，中國距離這一時點仍然有20~25年的時間，中國城鎮化給住宅市場的支持力度之大遠較他國為甚。

REICO工作室則進一步指出，按照國際經驗，中國到2020年的城鎮化水平將達到70%，2030年達到80%。但按以往軌跡預期，中國實際城鎮化水平會比國際晚上10年左右，由此預測，到2030年之前，中國城鎮新增住宅面積將一直處于增長通道。

銀河證券首席經濟學家潘向東說：“目前中國城鎮化率只有50%，房地產占GDP比重也只有5.56%，離發達國家10%左右份額還有很大空間，未來房地產在GDP中占比還有很大的提高空間。”

潘向東認為，城鎮化的每一次加速都伴隨著房地產業的快速發展，反之亦然。而城鎮化水平的提高有利于經濟發展水平的提升。由此，他認為今后十年，房地產仍會是國民經濟中的支柱產業。

可能并不是所有的行業人士都認為“中國的城市化會走出跟別人同樣的軌跡”。朗詩集團董事長田明說，“我看不一定。人家可能到65%、70%才出現拐點，但中國會不會早一些呢？理論設想跟現實有時差距非常大。我個人感覺，中國距離高速增長到平穩增長的時間，已經非常接近了。”

未來8~10年平穩增長的時代，是否還需要房地產業作為經濟“腳手架”？回顧歷史有助于我們看清2020年的方向。

過去的路徑

始于1998年的住房改革制度，讓城鎮居民住房由計劃時代進入市場化軌道。然而，2002年土地招拍掛制度的確立，卻在地方政府壟斷供應體系的發酵下，刺激土地價格不斷攀升和房價暴漲。而過去十年間劇增的貨幣發行量，在實體經濟的升級轉型陣痛期中，鋪天蓋地涌向房地產市場，進一步對房價推波助瀾。

土地供應的緊缺和超發貨幣涌入，很大程度上成就了房地產業供方的“黃金十年”。但同時，房價飆升之迅猛遠遠超出了普羅大眾自身收入水平的增長。

經歷了2003年和2008年兩輪“彈簧式”調控后，2010年中央再次祭出調控組合拳，采取限貸、限購等手段，強壓房價至相對穩定的水平上。治標之外，政府也開始通過制定大量新建保障房計劃和試點推廣房產稅等手段，來平抑未來房屋供求矛盾。

但房價歸根結底是由供需關系決定，只有在供需達到合理動態平衡的狀況下，價格才會較為平穩地圍繞價值波動，而未來8～10年能夠從根本上影響房價的，除了中國城鎮化進程、人均收入水平、居民住房改善需求等影響需求的因素，還要算上土地制度、財稅制度、土地供應制度、住房保障制度等影響供給需求的因素。

即使對前者有相對明確的預期，后者也必須取決于調控者對行業內外的整體判斷能力、改革的決心、相關政策執行的路徑和力度等眾多問題。而與前者相比，房地產供應體系在今后8~10年中則充滿變數，最大的障礙是壟斷、緊縮的土地供應機制。

待打破的枷鎖

中國的土地供應制度最大的特色在于土地由地方政府壟斷，而通過價高者得的模式競拍，并以預算外政府性收入的形式入繳地方國庫。

據統計，2010年，全國土地出讓收入達到2.7萬億人民幣，同期中國的財政收入為8.3萬億元，地方本級財政收入（不含中央稅收返還與補助）為4.06萬億元。土地收入占到地方財政收入超過六成，占到全國財政收入的32.5%。

然而，在經過過去三年的調控之后，資金鏈緊繃的開發商明顯減緩了獲取最重要生產資料——土地的節奏，讓地方政府的土地收入銳減，不得不通過其他方式開源節流。其中，上海、南京、杭州、武漢、成都等地都在調控期間逐步擴大了土地供應量。

但在嚴保18億畝耕地紅線的土地政策下，地方政府過去幾年中增加的住宅用地供應仍顯杯水車薪。銀河證券統計顯示，1995年到2011年全國商品房竣工面積為60.7億平方米，而因為預售制度的存在，同期實際銷售商品房面積為68.6億平方米，而這段時期存在的潛在需求高達130億平方米。銀行證券分析，如果以目前供給速度，還需要至少十年才能實現供需平衡。

土地的稀缺和壟斷，更深層次的原因，還涉及到現存土地制度和地方唯GDP至上的訴求。中國城鎮居民的居住生活用地始終被排在國防、工業與生產用地的后面，“先生產后生活”的理念，從歷史的過去延續到改革后的今天。

不過，一些情況正在發生改變。最顯著的是，從2004年國務院打開“農民集體建設用地使用權可依法流轉”的窗口，在各地紛紛試點下，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。但值得注意的是，近年來“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。從土地流轉渠道獲取新建設用地，似乎需要更有效的制度變革去加快推動。

除了供應端的變化，政府通過市場化機制的限制性手段，也出現在最新一輪房地產調控中，比如保障性住房計劃、征收房產稅等政策?？梢灶A見的是，它們將在未來10年穩定房價的長期任務中取得效果。