11月7日，龍湖地產有限公司（港交所股份代號：960）公布了2012年前十個月的銷售業績，總計319.4億元的合同銷售金額距離390億的全年銷售目標已不遙遠。而在其中，天街系商業綜合體又一次成為龍湖光鮮銷售業績的主力貢獻者。

單月表現最搶眼的當屬北京龍湖•長楹天街，10月余逾6億元的簽約額再創單月成交新高，而天街系在北京的合同銷售金額也借此突破70億元。外加上成都、重慶、杭州等地天街項目的銷售貢獻，2012年天街系商業綜合體的銷售貢獻總額已達到130億元左右。占到了龍湖集團銷售總額的三分之一強。

這一業績已經超越了天街系在2011年全年的表現。彼時龍湖天街以全年85.32億的銷售總額首次成為集團銷售額的核心貢獻者。

一向在業內以住宅品質精良，“別墅專家”等美譽著稱的龍湖地產，也憑借天街系的靚麗業績成為國內商業地產的巨無霸之一。而房地產行業內外，也越來越多的人開始追問，是什么讓天街成為龍湖的新武器？ 

天街崛起 

龍湖天街系商業綜合體成為一種現象是2011年之后的事。在此之前，天街系為龍湖集團年度銷售額的貢獻從未超過十余億的量級。

但龍湖天街聲名鵲起卻可以追溯到更早的時間。

2003年，龍湖開始在重慶打造的北城天街便已為天街系播下了優良的基因。盡管只是天街系的首個產品，但在那個國內商業地產還處于混沌的時期，重慶北城天街的產品成熟度卻超越時代。

2003年龍湖開始打造北城天街時，那里只是一塊名為客車修理廠的地塊，曾面臨轉手20余次卻無人開發的窘境。但在近十年后的今天，路人皆知重慶第一商圈名曰北城天街。

這是西部首條“國家4A級旅游景區”現代商業步行街，亦是重慶市的行政地名。以商業地產項目，而成為國家行政地名者，國內迄今僅有重慶北城天街一家。

首個天街項目即獲如此之高的成就，人們的思維慣性里自然多將其歸之于運氣，或時勢使然。但當今天天街系已走進14座城市，打造出19個產品，奉獻出10個月130億的銷售額時，一切質疑皆嘎然而止。

但這絕不只是天街的全部。支撐著天街輝煌銷售額的，是龍湖在商業運營方面的成功。

根據2012年8月龍湖地產半年業績會上的數據，截至2012年上半年，龍湖已開業的商場整體招租率達98.6%，租金同比增長35%。

在過往的案例中，龍湖天街系列商業綜合體開業之初的招租率一般便高達90%以上。而在國內，80%-85%的開業招租率一般被認為是較高的水準。

能維系如此之高的招租率及保持租金高速增長，也得益于龍湖成功的商業運營。數據可以說話，相關統計顯示，龍湖所運營的商場其毛利率達到了81%，可與香港頂尖商場媲美。龍湖因此被諸多商業品牌譽為“國內最賺錢的商業地產公司”。這些品牌追隨龍湖天街項目前往全國開店，形成緊密地共同發展關系。至今為止，龍湖天街的戰略合作伙伴已達750余家之多。一些合作品牌根隨著龍湖天街將門店開到了全國，并因此實現了數倍的營業額增長。

天街的旺銷正植根于此，一個能成功經營的商業，才有可能得到投資者的青睞。而2012年至今為止約130億的旺銷，也絕不是天街系帶給龍湖的全部。在龍湖的規劃中，每個天街系產品都有相當一部分物業屬自持，而在未來，這部分自持物業將給龍湖帶來巨大租金收益。

“我們計劃用15年的時間使租金收入的利潤占比從5%提高到30%左右。”這是龍湖集團CEO邵明曉在2012年中期香港業績會上的表態。

據龍湖地產商業地產部總經理魏健稱，在未來3年中，除目前已經經營的9個項目之外，每年都有至少1個區域型購物中心開業，如2012年重慶時代天街開業、2013年成都北城天街開業、2014或2015年北京長楹天街與時代天街開業。

隨著這些曾經旺銷的綜合體進入運營階段，穩定的租金收益將逐步豐富龍湖的營收結構，幫助龍湖更為自如地應對樓市的變幻。

天街——龍湖的新武器正展露鋒芒。

龍湖的秘密武器

如何評價天街對于龍湖的重要性都不為過。

正經歷轉型的中國樓市或許將改變房地產行業的游戲規則。在過去十余年的黃金時代里，住宅產業成為房企利潤的主要來源。城市化帶來的巨大人群進入都市之后的第一項大投資，便是購置一套屬于自己的住房。

依托著居民對住宅的巨大需求，以住宅開發為主的房地產商獲得了飛速的發展。以萬科為例子，2001年時，萬科的年銷售額不過44.55億的水平。2004年突破百億規模時，還成為房地產界一時的話題，但截至2011年底，萬科年銷售額達到了1215億的水平。10年時間，增幅超過26倍，平均年增幅接近40%。

龍湖同樣曾是住宅行業火爆的受益者。上市之前的2008年，龍湖地產的銷售總額僅為115億元，然而僅過四年之后，龍湖便在2011年取得了382.7億的銷售總額，翻了兩番有余。

不過，高增長的時代顯然已經結束了。2010年樓市調控深入之后，以純住宅開發為主的開發商都出現了業績增長放緩，甚至下滑的跡象。

一些樓市分析人士也宣稱，中國房地產行業的黃金時代已經結束，盡管未來相當長一段時間內開發商還大有作為空間，但利潤率和發展速度都將大不如前，相比之下，只可稱之為白銀時代了。

白銀時代來臨了，但并不意味樓市的高增長期結束了。商業地產，被諸多開發商看好成為取代住宅而成為企業業績增長的核心貢獻源。

調控初起，轉型商業地產成為房地產業內的熱門話題。甚至連一向穩健，堅持住宅開發主業的萬科也曾有了試水之舉，但并非每個開發商都找到了商業地產的密碼。鬧市之中，半死不活的商業項目依舊比比皆是，商業，并不因人潮聚集而自動扎根存活。

更因為受到國際宏觀經濟復蘇緩緩，消費者消費意愿下降等因素的影響。2012年的中國商業市場也舉步維艱。甚至連號稱國內商業地產第一位的萬達也因此放緩了腳步。

根據萬達集團董事長王健林的介紹，從全國開業的50個萬達廣場看，此前每年每個廣場的人流同比增長都是兩位數，但今年跌至個位數，增長緩慢。與此同時，無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價同比也都在下降，商家正收縮開店的計劃。

大勢之下，龍湖的數據怎么看都像是異數。2011年起，天街成為龍湖銷售業績的核心貢獻者，且增幅勢頭不減。而商業運營方面，超高的出租率及租金收入迅猛增長的勢頭也不見減緩。

不僅如此，借助商業地產的強勢崛起，龍湖在集團內也完成了住宅、商業、物業管理，三大塊業務的資源整合。三架馬車的齊頭并進也使龍湖得以在企業內部完成資源的優化組合。

盡管龍湖已從事商業地產開發及運營多年，但天街的崛起才讓其終得正果。在中國房地產邁向新時代之際，龍湖已擁有一把新時代的制勝利器。

越來越多的業內外人士好奇，天街成功的秘密到底在哪里？ 

解碼城市化 

天街的成長，顯然與中國迅速進行中的城市化息息相關。在過去十年，以及未來相當長的一段時間內，創紀錄的人潮正不斷涌向城市。給大都市帶來新的經濟活力，更多的市場需求，更多的合作與共贏。不過，他們也正迫使都市不斷往外擴展自己的空間，以迎接這些新的成員。

工廠、寫字樓、住宅開始填斥著城市新區，隨著人流的到來，無數的商業機會也存在于其中。天街綜合體，也在其中尋覓著自己的發展機會。

擺在龍湖面前的第一個問題是，天街為誰而建？

答案簡單明了，中國新興的城市中產階級。

龍湖的邏輯很簡單，目前全國中產階級人口大約占23%，而在北京、上海，這個比例則超過40%。美國波士頓咨詢公司的報告稱，中國將有半數家庭到2020年都會邁入中產階級，這意味著，未來10年，中國中產階級及富裕消費群體將新增約2.7億消費者?？梢院敛豢鋸埖恼f，誰把握住了城市中產階級的消費需求，誰就把握住了未來社會的絕對財富中堅力量。龍湖所需要做的，便是為這群正在興起的城市中產階級打造出一個變革性的產品，完美詮釋都市生活的范本。

但接下去的追問本令人頭痛，這些新興的城市中產階級希望看到什么樣的天街？一千個人本可能有一千個不同的答案，但在中國城市化之初的亂象，卻令千人有了幾乎一致的需求——避開“都市病”。

隨著中國大都市的擴大，各類都市病也開始困擾都市人的生活。擁堵的交通，低效的出行，忙碌的人群都讓人們無法在都市里覓得悠閑和愉悅。在生活、工作、休閑三者之間，人們總需要耗費太多的時間和精力進行轉換。

龍湖對于天街系列的構思，便是希望其能成為一個塑造出城市生活新樣本的劃時代產品。以解決當前城市生活中人們“對豐富資源的高要求”與“生活資源獲取的低效率”之間的矛盾。

除此之外，中國中產階級對家庭生活的重視也極高。在此前香港貿發局的一份《中國中產階級消費行為報告》上可以得到印證，在參與調查的1050名中國城市中產階級消費者中，93%的受訪者愿意為家人提供最好的物質生活，82%的受訪者表示，能夠為自己和家人提供舒適和富裕的生活可提升自我形象，而比起外出吃喝玩樂，66%的受訪者更享受自己或與家人朋友一起的休閑平靜時光。

在高效獲取生活資源，全方位服務家庭生活的理念之下，便有了北京長楹天街的規劃和設計。“地鐵上蓋”，擁有“不打傘商業”的“三分鐘城市生活圈”，豐富業態“一站式”滿足家庭生活需求。“走出地鐵就是Mall，下樓就逛街，出門就是公園”，龍湖試圖以這樣的產品來詮釋自己的商業理念，并將成功復制到全國。

誰能把握住中國新興中產階級的地需求，誰便能解構出中國城市化的密碼，誰便能開發出最受歡迎的商業地產項目。130億的銷售成績，或許正是龍湖天街系商業綜合體成功的注腳。

龍湖天街的選址密碼

天街系，這些集合了住宅、商場、寫字樓甚至酒店等多種業態的綜合體項目毫無疑問是一座大城。

大城所立之處，已開業的商場成為人流匯聚之地，最早面市的重慶北城天街，日均客流量可達15萬人次，已達國際上成熟購物中心的行業標準；未完工的住宅和商鋪也為市場看好，2012年，北京雙天街熱銷70億便是明證。

如今，天街系已經進入了14座城市，在19處城市核心或新城發源之地打造“天街城”。象在北京和重慶一樣，天街所立之處，無一不成為未來中國城市化急速發展的地方。

“天街造城，需在要城之地”。業內外在贊譽龍湖強大的開發能力之時，也不禁開始夸贊龍湖擇址的眼光。

多元選址與城市化

19座天街新城遍布大江南北，14座進入城市集合了一二三線城市類型。龍湖的選址看似多元，但卻有其內在的邏輯。

在龍湖進行的分類中，19座天街的布局可分為三類。

北京的新城資源中心論。

杭州、成都的產業龍頭版塊帶動論。

重慶、蘇南的城市中心更新論。

假如僅看表面，依舊會被龍湖擇址的大框架所迷惑，似乎如此多元，難以尋覓得到共性。但抓住一個詞，或許能有助于我們更了解龍湖。

城市化，天街造城，離不開城市化浪潮。而三類完全不同的選址，無疑代表的三種截然不同的城市化模式。

在北京，城市化發展的重心無疑傾向于周邊新城的建設。自“兩軸-兩帶-多中心”的城市規劃方針被確定以來，過去攤大餅式的城市擴張思路被徹底拋棄，衛星城的建設也被擺上北京市政府的工作重點。

在北京樓市，攤大餅時代的樓市版塊論也徹底過時，新時期樓市的發展，無疑將聚集在資源集中的新城和市郊。

龍湖的選擇是北京常營。這塊未來地鐵六號線的貫通之地，三大新興產業集群（朝陽文化傳媒產業、金盞金融示范區、通州電子商務聚集區）匯聚的核心地塊于2010年被龍湖收入囊中。奉獻出的正是當下的長楹天街項目。

杭州與成都正急速發展的新興產業區也給龍湖帶來了機遇。以成都為例，作為全國制造業的西移的落腳點，成都高新西區成為最為重要的承載之地。自2003年2003年英特爾攜60%的芯片生產進駐開始，高新西區已發展成為一個擁有60萬產業人口，生產全世界三分之一的IPAD，以及在2012年貢獻了四川全省外貿進出口總額40%的地方。

這樣的高速發展之地，龍湖自然不會缺席。屹立于此的183萬平米的成都時代天街，便因其商業體量而成為亞洲第一商業體。更為重要的是，填補了區域空白，成為高新西區規劃中唯一的大型商業設施。

而在重慶和蘇南，所面臨的又是截然不同的問題。老城市核心已不能適應新城市人居的需求，在既有資源基礎上升級已迫在眉睫。

重慶西城天街、上海虹橋天街、無錫悅城天街、常州西城天街便是其中的代表之作。老的商業中心經龍湖升級改造重新煥發活力，得以繼續引導城市時尚潮流。

在多種不同的城市化模式中，龍湖均打造出了經典的產品。其擇址雖有變通之處，但卻都直指一個核心，被卷入城市化浪潮的區域。