經濟觀察網 楊紅旭\文 近期，少數開發商購地熱情陡增，甚至有媒體稱之為出現新一輪搶地潮。業外人可能感到有些詫異，今年以來媒體頻頻報道開發商倒閉、老板跑路，怎么突然開始搶地了？即便是部分業內人士，對于這一現象也不太理解。

9月13日，拍賣現場的主持人多次提醒房地產企業要理性競價，注意風險，但13家房企經歷一個多小時、上百輪競價，招商最終以8.86億元拿下上海青浦一地塊，折合樓板價12254元/平方米，溢價率高達75%。另外還有附加條件，90平方米以下中小套型的住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70%，還需配建5%的經適房。

眾所周知，7月份時北京曾誕生一個全國單價新地王，但那是市中心黃金地段珍稀地塊，被搶也是情理之中。而上海這塊地處于外環以外郊區，雖然絕對單價并不高，但75%溢價率在今年全國土地市場中非常罕見。值得關注的是，龍頭房企9月上旬，萬科、華潤置地、恒大三家房企拿地金額達82.4億元，已超過8月全月五成。對于7、8月份的積極拿地，萬科董秘譚華杰曾公開表示，今年四季度還會再買很多地。

近幾個月，在土地市場上表現活躍的，幾乎清一色的是大型地產商，比如萬科、金地、龍湖、招商、華潤等，而數量眾多中小企業，基本上都比較沉寂。說明一點：本輪房地產調控和市場調整的過程中，開發商嚴重分化，行業優勝劣汰的步伐進一步加快。2012年上半年，全國商品房銷售10強企業的銷售面積，占全國銷售總面積的比重為9.3%，而2011年上半年和 2010年上半年分別為7.1%和5.2%。全國房地產開發企業數量，由2000年的2.7萬家，持續增加到2008年8.7萬家，2010年減為8.5萬家。8.7萬家很可能將成為房地產開發企業數量的高點，未來逐漸減少將是大勢所趨。

從行業環境來看，中小房企生存越來越艱難。一方面，融資障礙重重，銀行貸款不支持中小企業，民間融資成本太高，當前房地產開發利潤，很難支撐高息融資；另一方面，今年以來房屋成交回暖，最大的受益者是大型企業，他們的品牌號召力大，有財力扛著住降價打折帶來的利潤損失，而多數中小企業的項目并未順利回籠資金，當前的經營壓力依然沉重。而大企業的情況則從容許多，可分兩類：一是包括保利、中海、招商在內的央企財大氣粗，融資便利；二是包括萬科、恒大、龍湖在內的非國企經驗老道、主流產品適銷對路，現金流情況良好。上半年降價跑量賣房，下半年低價拿地，明后年的增加的房屋供應，成本更低，競爭更有優勢。

從購地時機來看，上半年屬最佳，下半年仍不錯。1-8月，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個百分點，縮小的幅度相當大，而且是去年以來首次企穩反彈，具有“拐點”的性質。從一二線主要城市土地成交情況看，自2012年5月開始，土地成交已經連續4個月環比增長，尤其是8月表現搶眼，估計9月會更顯著。土地市場滯后于房屋市場，如果說3-4月房市開始春風吹拂，那么8-9月地市也告別冬天。

對于開發商而言，“金九銀十”存在很大不確定性，資金回籠量不一定能超過6-7月。但對于地方政府來說，“金九銀十”的可能性很大，土地出讓金收益將會相當可觀?；蛟S也有人擔心，未來幾個月會否地王頻出，“面粉貴過面包”，從而推高房價？隨著成交量的增長，地價將慢慢反彈，但不可能重現2007年下半年和2009年四季度-2010年一季度那樣的瘋狂地市。環境不同也，當前調控形勢、貨幣政策、經濟環境等皆不如當年。從市場供應關系看，土地成交量增加，有助于增加明后年的房屋供應量，從而有利于穩定房價，并非壞事也。

作者系上海易居房地產研究院副院長