國務院升級樓市“限購令”

周五（7月15日）媒體報導了7.12日國務院常務會議相關內容，中央認為“部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松”，會議形成了落實房地產調控的五點意見，其中關于對“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”超出市場預期。

總理關于考慮對房價上漲過快的二三線城市限購的講話，一是向目前躍躍欲試的陸續試探放松的限購城市敲警鐘，二是表明非限購城市房價上漲則將納入限購的態度。這也是自“新國八條”出臺6個月后，國務院再次布局樓市調控。如今“限購令”被再次祭出，在業內人士看來，經歷了此前一輪“擴軍”之后，限購政策或繼續蔓延。

從以往經驗看，國務院常務會議后，部委和地方調控政策將陸續出臺。廣發證券分析師趙強判斷，未來房地產調控政策可能主要是兩個方向：一是“有則嚴之”。嚴格落實以限購、限貸、限外的“三限”為主的調控政策；另一個是“無則加之”。一些房價上漲過快的二三線城市要出臺限購政策。這意味著，部分上漲過快而未出臺限購政策的二三線城市將首當其沖。

由于中央要求限購范圍的擴大超出市場預期，周五多數地產股“應聲而下”，當天房地產行業平均下跌-0.80%，雖然跌幅不深，但位居所有行業漲跌幅榜末位。此前地產股在保障房加速推進的消息帶動下展開了一輪較為有力的反彈行情。自7月7日央行宣布今年來第三次加息，地產股隨即轉頭向下，截止周五（7月15日）房地產行業平均下跌-0.55％，是同期所有行業中唯一一個下跌的行業。

樓市調控高壓不改，在這樣政策環境下，投資者該如何應對呢？縱觀房地產行業分析師的觀點，存在一定分歧。有分析師認為投資者需要有“撥云見日”的勇氣，有的則對政策影響謹慎，建議“躲避”為好。下面我們就來具體聽聽地產行業最牛分析師對此的看法。

誰是房地產行業最牛分析師？

最牛分析師的最新觀點

東方證券楊國華（五顆星）：天眼最牛分析師實時排名（房地產行業）第1名

局部調控，整體影響有限

中央政府對樓市整體的調控效果給予了充分肯定，意味著未來再次全面性調控樓市的可能性很小，但中央政府也明確表態：調控力度不會放松。中央目前政策狀態基本符合市場預期。會議指出：今年以來，各地區、各有關部門認真貫徹落實國務院關于房地產市場調控的各項政策措施，著力推進保障性安居工程建設，取得初步成效。多數城市房價漲幅明顯趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現穩中有降態勢。同時，會議認為，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調控效果。

本次會議超預期的利空因素主要是限購范圍或將擴大，但由于并未公布具體城市，故其對整體樓市影響還很難做出具體判斷。不過，我們還是可以從中做一些簡單的邏輯推理：

●限購范圍擴大顯示中央未來調控思路：不會是全局性的，但會是局部的、更有針對性的。理由很簡單：現有的政策必定、其實已經，對整體樓市產生了積極影響，但畢竟我國城市眾多，總會有個體差異，個別問題理應個別解決，調控已從“一竿子打死”過度為“局部調整階段”。

●從會議指出“多數城市漲幅趨緩”來推斷，這次新增限購城市應該不會很多，待最終限購出臺后，對整體樓市走勢影響應該有限。

●在出臺限購之前，一些二三線城市可能出現“搶購“住房現象，則這些城市短期成交可能會放量。

調控繼續深化將加大公司分化，對一些龍頭房企反而更有利。

●部分龍頭公司項目資源主要分布在已經出臺限購令的40個城市中，如：萬科權益可結算面積在限購區域中占比約76%，保利78%，金地82%，首開股份73%，若擴大限購范圍，對公司未來銷售影響有限。

●事實上，限購的存在，或者說調控的存在，正在加大房企之間的分化，那些多點布局、綜合開發能力強的龍頭企業通過市場占有率的提升，仍能實現快速增長（圖1）。這一現狀的背后主因是：在政策調控下，整體市場將處于相對均衡，購房者對住房的關注點和要求將增多，而綜合開發能力強的公司（如在產品設計、物業服務、環境、品牌、營銷策劃、定價等各個方面都較好的公司）更能滿足當前客戶需求。

對于地產股而言，由于這次的政策主要是局部調控，對地產股整體的利空影響相對有限，對于樓市而言，新增一些限購城市，還不足以徹底改變未來整體樓市走向。而高周轉、多區域布局、綜合開發能力強的龍頭地產股反而會在調控中繼續快速增長，我們仍重點推薦估值低且盈利確定的萬科A、保利地產、金地集團、首開股份，若股價調整更是買入良機。

華泰證券魚晉華（四顆星）：天眼最牛分析師實時排名（房地產行業）第8名

樓市調整有望再深入

本次政策的出臺超出市場預期，再次彰顯了本屆政府將“房地產調控進行到底”的決心，也再次明確傳達了“房價不明顯回落，則調控不罷休”的政策目標。同時也表明至少在目前階段，決策層對經濟下滑的擔憂讓位于房地產調控總體目標的達成。在房價沒有出現明顯回落之前，任何“政策見底”的判斷都顯得過于樂觀。

目前行業基本面已經進入到僵持階段，一線城市調整已經開始，實質性降價開始普遍出現，并逐漸由一線向二線城市蔓延。而政策選擇在這個階段進一步收緊，說明決策層對目前的房地產市場調整并不滿意，基本面需要加速調整。這點與資本市場傾向于認為房地產調控已經取得初步成效，量價的實質調整只是時間問題，政策將維持現狀的判斷有所不同。

5點內容中，最具實質性政策為“房價上漲過快的二三線城市也要限購”。目前限購城市約有四十個，若限購范圍擴大至更多的二三線城市，將對全國銷量有明顯抑制，并加速全國房價調整。由于全國房地產投資增量主要由三線及以下城市貢獻，限購范圍的擴大也將加快新開工和房地產投資增速的下降。但基于目前地方政府普遍的財政壓力，我們判斷，限購范圍并不會大面積增加。因而本次政策的邊際效應將弱于年初的限購政策效應。

由于本次調控政策出臺時機超出預期，加之七月份為傳統推售淡季，在政策與供應因素疊加下，將導致銷量數據低迷，判斷地產股本輪反彈的趨勢將終結。但因估值仍在底部（大公司2011年10倍PE，已基本鎖定2012年業績），預計股價調整幅度有限。

我們堅持年度策略報告觀點，今年年內地產股難有趨勢性投資機會，維持行業中性評級。同時堅持中期策略報告的觀點，繼續看好銷售增長確定、受益于行業集中度提升的龍頭公司。由于龍頭公司80%以上項目儲備在已限購城市之內，因此受本次限購范圍擴大的影響有限，建議股價回調后繼續吸納，重點推薦萬科、保利、金地。