加息引房地產行業受關注

7月6日晚間人民銀行決定，自2011年7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率25個基點。其中1年期貸款利率上調至5.65%，5年期以上貸款利率上調至7.05%。這是2011年以來第三次加息，去年加息周期開始以來第五此加息，累積加息幅度已達1.25％。

國金證券分析師曹旭特判斷房地產行業對峙破局或將提前，價降量升局面有望更早出現。累積加息對行業基本面產生的影響將得到實質體現，會通過需求的抑制和企業資金鏈的緊張來打破目前量平價滯的局面，從而提前釋放行業的系統性風險。業內普遍認為，開發商融資成本的進一步提高以及購房成本的上升，房價或在三季度出現拐點。

2009年下半年至今，地產實業界投資者如果只看基本面、不看政策面能賺得錢滿缽滿，神采飛揚；但股票市場投資者如果只看基本面、不看政策面可能摔得臉青鼻腫，垂頭喪氣。因為房價、銷量、利潤、利潤率都迭創新高，但股價卻迭創新低。其主要原因就在于政策面（預期）成為與基本面同樣重要的股價影響因素，在某些時段甚至更重要。

自2009年年中以來房地產的估值水平受融資等政策影響估值不斷的下移，隨著政策的演繹，目前的地產股估值仍在底部附近徘徊。即使前期地產股在保障房加速推進的消息帶動下，在歷史最低估值區域附近展開了一輪較為有力的反彈，當前一線地產動態PE在10倍上下；二線地產動態PE在12倍上下。

從市場的角度，即使在調控維持高壓的上半年，行業內龍頭公司憑借積極的銷售策略依然實現了高增長，如位列銷售排行前10的開發商合計銷售金額和面積分別同比增長了80%和61%，而重點公司目前市盈率僅為11-12倍，相比公司的實際銷售增長說明市場的悲觀情緒已經反映較為充分。

房地產行業持續兩年多的相持僵局將會因政策面強化導致的基本面調整而結束，板塊由階段性機會轉為趨勢性機會？下面我們來看一下地產行業最牛分析師的觀點。

誰是房地產行業最牛分析師？

最牛分析師的最新觀點

招商證券 洪俊驊（三顆星）：天眼最牛分析師實時排名（房地產行業）第2名

等待房價的全面下降

房價會不會降？房價下跌有兩大因素：貨幣政策的收緊、空前嚴厲的行業調控政策及其執行力度。我們認為正是這兩大因素主導了房價的下跌。

房地產是一種資產，也受到貨幣政策周期的左右，全球貨幣政策的收緊導致房價的下跌，中國已經快速收緊，歐洲已于4月份加息，美元寬松即將結束而將步入加息；空前嚴厲的行業調控政策導致房價下跌。調控政策的執行力度和銀行的態度決定了調控將產生實質性的效果；

政策會不會放松？我們認為政府換屆導致政策偏于穩健，中央政府不會放松房地產調控政策。地方政府雖不愿房價下降，但其也只能采取督促開工、少拍地、甚至鼓勵購房的方式來應對房地產調控。但地方政府的這些做法對房價的影響力與中央政府的政策相比，不在一個數量級；

房地產投資和新開工面積的增速的下降要到2012年中期前后才能體現。房地產投資和房地產投資及新開工目前主要集中在2、3線及其以下城市。我們預計這些地方房地產市場銷量的萎縮和房價的下降將在明年年初出現。而房地產投資和新開工將略滯后于銷售的變化1-2個季度；

維持房地產行業推薦投資評級：不管是縱向比較還是橫向比較，地產股估值都很低。因此，在全球貨幣政策陸續收緊的背景下，地產股票總體上具備較好的防御性能?？紤]到房地產市場調整的深入，建議投資者關注地產股中防御性更好的品種，例如北京城建和金融街。

北京城建（600266）：開發+投資,資源充足能力強

北京城建（600266）公司是北京房地產開發龍頭企業之一，在北京地區項目儲備充足，項目區位優勢明顯。公司目前預收賬款達 56 億元，業績鎖定性強。股權投資為公司未來發展亮點。公司在資本運作上擁有良好的政府資源，目前已投資包括國信證券、錦州銀行、中科招商等多家公司，其中數個項目已準備通過 IPO 上市，預計未來將帶來豐厚的投資回報。預計 2011-2012年每股收益分別為 1.42和 1.67元。

預測公司 2011 年、2012 年和 2013 年的營業總收入分別為 64.07 億元、 85.17 億元和 112.52 億元，每股收益為 1.53 元/股、 2.00元/股和 2.60 元/股 ，對應的 PE 分別為 9.77、7.46 和 5.73。公司2011 年業績按 10 倍市盈率測算的相對估值為 15.28 元。公司的重估價值為 19.31元，其中房地產業務的 NAV為 12.57/股，股權投資業務的 RNAV為6.74 元。給予六個月的目標價 19 元，目前公司股價 14.90 元有 30%的上升空間，給予“推薦”的投資評級。

金 融 街(000402)：穩健增長的商務地產領軍者

金融街過去的市場表現一直未能令人滿意，因為公司的戰略轉型并非可一蹴而就。市場一度擔心公司商業地產能否在異地成功復制，也懷疑公司的住宅開發能力，所以賦予公司較低估值水平，但隨公司住宅開發經驗的成熟和商業地產領域優勢的擴大，上述兩點擔憂將被市場化解，金融街目前的運營狀況和業務結構應該得到市場更高的估值水平。

住宅開發經驗日趨成熟。經過多年沉淀，公司開發的多個住宅項目都已進入收獲期。公司的經營策略也日趨成熟，并非單純追求以價換量或以單體項目盈利最大化，能夠根據各項目特點均衡去化速度和盈利水平。一季度末公司預收款為123億元，與一季度營業收入合計為我們估計的11年房地產銷售收入83.7億元的146%，業績鎖定率較高。

商業地產繼續優勢領跑。傳統優勢難被超越。商業地產對區位要求較高，而新商圈的興起和老商圈的重振都需要政府的大力支持，這也決定了商業地產開發中政府的重要作用。金融街的國資背景和北京金融街的成功開發經驗使得公司更容易獲得政府支持獲取商業項目。金融街模式成功復制至異地。公司在重慶和天津的商業地產項目都獲得了成功，并且憑借在北京總部建立的金融資源，公司在外地的多個商業地產項目成功實現整體銷售，證明公司有能力將金融街模式復制。西城宣武合并的最大受益者。作為西城區國資委控股公司，宣武與西城的合并降低了公司在宣武拓展項目的壁壘。相比西城區，宣武區園區開發空間更大，為公司再次啟動成片開發提供可能。

預計公司11、12年每股收益分別為0.72和0.98元，其中11年房地產開發、出租收入、公允價值評估分別對每股收益的貢獻為0.44、0.16、0.12元，我們賦予房地產開發12倍、出租業務30倍市盈率，公允價值評估收益不給予估值，公司合理價格為8.86元；公司重估每股凈資產11.5元，給予80%折扣為9.2元，綜合兩種估值方法給出目標價格區間為8.86-9.2元，建議買入。