泡沫溯源

僅僅提供土地并非能夠吸引開發商的到來，重要的是城市必須維持房價上漲，以保持對開發商的吸引力。

城市引入房地產開發是一項有意思的學問，在大多數時候，不同區域的土地供應節奏乃至于選擇不同的開發商均成為學問。2010年，先后在武漢及重慶等地創下房價標桿的瑞安是地方政府重點引進的開發商。

2004至2006年，武漢市曾專赴香港招商，其中重點引進的是房地產投資，此中，和黃、九龍倉及瑞安城市先行投入武漢的第一批港商?！八麄兡玫亩际亲詈玫牡??！蔽錆h的這位地產開發商對本報表示。在那一輪招商過程當中，和記黃埔最終拿下江漢路臨江舊城改造地塊，而瑞安則拿下了漢口中心城區永清片區的舊城改造，以期在這里復制上海新天地的模式。

2007年，武漢瑞安天地首次開盤，最高售價20000元/平米，打破武漢房地產交易單價紀錄，此后瑞安天地項目價格一路上漲，如今幾乎所有人武漢人都知道瑞安在武漢賣出了4萬元的房子。與瑞安類似，較早于新天地進入的和黃的武漢項目則在去年開盤，售價2萬元/平米。

緊隨和黃及瑞安的第二批次是萬科及保利這樣的快消型公司?？蛻羧后w偏于大眾。像武漢光谷等區域是此類開發商爭奪的重點，保利在武漢布局主要集中在武昌東湖及南湖區域，其面對的主要消費群體是高校教師以及光谷的白領。

在替代原有房改房這樣的住房類型的情況下，萬科和保利的進入是一次產品更新，其價格高于同區域普通產品。

“保利和萬科的選擇性更大，因為政府供應的這一類的土地規模更大?！蔽錆h市一位不愿具名的開發商稱，不同區域選擇進行不同規模的土地供應，吸引不同層次的發展商，核心目的是保證房價向上。乃至于在大規模供應的情況之下，不會出現市場波動。

自2006年以來，武漢市保持著每年6%-8%的房價上漲幅度，政府實現了大規模的供應土地的同時保證土地價格和住房價格的增長?！八蚤_發商都愿意來，地多，掙錢，誰不愿意來？”上述不愿意具名的武漢房地產開發商稱。

事實上，在供地游戲保證下的房價上漲，投資者和投機者開始涌入武漢這樣的城市。這位人士稱：“福建人在武漢大規模地收購寫字樓，甚至是整棟整棟地收購，在開發資金層面，很多私募和民間資金在背后支持一些中小開發商，并且挾持這些中小開發商將定價拉高，獲取回報?！?

基礎性沖擊

武漢的樣本只是諸多城市房地產熱潮的一幕?！耙郧耙痪€城市聽到的很多故事現在在武漢這樣的城市重演?！蔽錆h當地一房地產開發商對本報說，“但是一線城市有強大的第三產業支撐吸引外來人口，而武漢這樣的城市卻沒有?！?

房地產在這些城市的蓬勃，直接將中間層消滅了。一位長期關注重慶房地產市場的觀察者稱，重慶市城市精英在大量流出?！澳壳笆形姓⒅剌p工及電子制造業的引進力度，引進勞動力多為剛畢業的大學生，抑或農民工，但這些不足以支撐目前重慶市這些新建設的商品房的消費力，哪怕是租也不行?！?

福建匯龍集團營銷部經理吳永輝則對當前二、三線城市缺乏中產階層感到煩惱?！俺鞘邪最I對我們這些開發商而言，才是最優質的客戶群體。他們懂房子，也懂投資?！眳怯垒x說。

吳永輝所在的福建匯龍集團位于福建泉州市。泉州的房價在去年年底漲至9000元/平米，該市在整個福建省是GDP規模最大的城市，甚至超過福州和廈門?！叭輿]有這些我們認為好的客戶群體?！眳怯垒x說。

武漢和長沙的情況并不較泉州樂觀，位于武漢東湖高科技開發區內的光谷是武漢新形成的商業中心區，這里依托武漢的高校優勢，集中了武漢最重要的高科技企業，富士康近期已進駐光谷?！皩嶋H上光谷的主要購買群體還是高校教職工。光谷部分企業的一些中高層管理人員也有。另一部分就是外來人口?！鄙鲜鑫錆h的開發商稱，如果只是這些人買房，且價格上漲的話，難免有一天真沒人買房了。

像因為房價拋棄武漢的李一樣，這種結構已有造成嚴重問題的跡象。

幾乎所有的可操作的空間都被壓縮了，實際的中產階層無法形成，但是，大量的房子卻空置在那里?！鞍茨壳暗那闆r，武漢市今年積壓的庫存可能會達到15萬套?！贝鞯铝盒形錆h公司策略發展顧問部高級經理彭博說。

并非僅僅是武漢，其他城市也面臨同樣的困境，隨著房地產市場準入資格的提高以及金融系統針對房地產行業的緊縮政策，多個二線城市出現了成交下滑的局面。

按照國務院的初衷，所有的措施都指向切實解決城鎮居民住房問題。在中國住房保障體系成熟之前，這樣的局面走向了調控的反面。沒有成交意味著住宅分配的問題在加劇，這更將破壞社會結構?！皣夜膭钗覀儾灰粼谝痪€城市，要到二線城市去找機會，但是如果我們工作幾年同樣買不起房的話，我們又何必到二線城市來，這里的工作機會不及一線城市，工資也沒法和一線城市相比?！崩钫f。

（本報記者廖杰華對本文亦有貢獻）