編者按:只要限制存在，就必然會有突破限制的辦法，就像風靡一時的ipad平板電腦，軟件配置必須選擇蘋果商店，“越獄”便成為當下最時髦的名詞，“越獄者”在突破ipad電腦限制之后，可以獲得廉價購買所有蘋果軟件的機會。

房地產“限購令”，正在制造無數“越獄者”。不同的購房者選擇了不同的方式，權且稱之為“限世代”的突圍武器。

在居住地購買房產，把小房子賣掉，清空住房記錄，以換購大房子，是當下最常見的“越獄”方式，所以新房還是“日光”就不難理解了。

另一種選擇是去購買處于商業與居住之間的“SOHO”，你說我是居住，我是在辦公，你說我是辦公，其實我是在居住。

跨越地理限制，選擇居住地之外的三、四線城市，是最草根的“越獄”辦法，便宜的海景房、便宜的郊區別墅，房是買了，一年住幾天不知道，能不能租出去不知道！晚上，月朗星稀，人煙寂寥，是多數海景房的真實面貌。

伴隨著想象力的飛躍，有心者發現，去日本買地、買房的價格是底中之底，房價已經持續跌了20年的東京，本地人無心把財富變成房產。

“越獄”時髦，但越獄同樣面臨著未知的風險，殊不知諸多或黑或白的ipad，因“越獄”導致發燙、崩潰。在限制一項商業行為的同時，會激發形形色色的另類選擇，但是顯而易見的是，通常被限制者是優質資源，則無限制邊界的通常與缺陷相伴，而這些問題又會被漂亮誘人的包裝掩飾。在這個專題報道中，我們列舉了7種不動產類型，并就其資產優劣予以解析，期望對關心房地產資產狀況的讀者有所助益。

七種武器之大斧“寫字樓”

經濟觀察報 記者 胡芳潔 北京報道 2010年以來，寫字樓市場入駐率、租金水平不斷上漲的態勢非常明顯。一些投資者正在發現其中的投資機會。

異軍突起

2011年1月下旬，卓先生購買的一套寫字樓終于完成了過戶手續。

談起這筆投資，卓先生很滿意，在他看來，寫字樓投資是一個一直被忽略的市場，它的收益并不低。

“此前，住宅投資比寫字樓強在于金融杠桿的差別。寫字樓貸款最低五成，而住宅只有兩成。政府宏觀調控正在使住宅的信貸回歸合理的關系中，住宅的漲幅會放緩，寫字樓的價值是相對理性的，并且與住宅之間的價格差距正在慢慢縮小?！弊肯壬硎?，目前寫字樓價格普遍低于同地段住宅的價格，正是投資的機會。

卓先生的這次投資，顯然是精打細算后的結果。

這套寫字樓位于建威大廈，位置在北京西二環南禮士路，臨近金融街商圈，屬于甲級寫字樓。該套房面積182平方米，卓先生是從一個小業主的手中購得，單價2.5萬元/平方米。

這位小業主在1997年買下了這套寫字樓，當時售價以美元計價，約3000美元/平方米，折合成人民幣也是2.5萬元左右/平方米。當時，這位小業主掙了一些外匯，就用這些錢，買了這套寫字樓，持有了十幾年，一直用于出租，直到近來由于其公司的股權結構發生變化，才想將這套房屋出售變現。

小業主將這套房賣給卓先生，作價2.5萬元/平方米，略低于市場價，總價455萬元。由于購買寫字樓首付不低于五成，貸款利率為基準利率1.1倍，貸款期限不超過10年。卓先生首付了255萬，按揭貸款200萬，期限10年。

卓先生算了這樣一筆賬，200萬的貸款，每個月需還款2.3萬元，目前該寫字樓的租金為7元/平方米/天，租金收入為3.8萬元/月?？孔饨鹗杖胱阋詢斶€銀行貸款，還有富余。每年的租金收益率達到10.22%。

僅僅依靠租金收益實現每年10.22%的收益率，這是一個很好的成績。相比而言，住宅價格的高掛，使得住宅租金回報率一直處于較低水平。據我愛我家統計的數據，2010年初，北京、天津、上海等城市，住宅租金的年投資回報率只有2.3%—2.5%。住宅的投資回報，主要體現在房價上漲上。

10.22%的租金回報率，并不是卓先生最為看重的。他還有一個重要的預期，那就是寫字樓價格的上漲。

“我打算持有三年，三年后再出售?！弊肯壬f，預計三年后，這套寫字樓的售價能夠達到4萬元/平方米左右。

假設三年后以4萬元/平方米價格售出，卓先生又根據目前條件下這套寫字樓房產每個月現金的流入、流出，進行了一個詳細的計算，包括前期購入成本255萬元的首付、20萬元的稅款和中介費，三年間需要歸還的銀行貸款和得到的租金收入等，最后計算得出一個財務指標即內部收益率，為29.72%，接近30%。

“從財務的角度，這意味著預期每年投入100塊錢的成本，能得到約30塊錢的回報?！弊肯壬f。

當然，這是在一個理想前提下的預期，并沒有考慮利率的調整、空置率、稅收以及房價最終的變化，不過已經大體反映了這套寫字樓的投資回報情況。

21世紀不動產北京中天大業總經理鄧中文表示，有投資價值的寫字樓，租金回報率應在6%以上。上述卓先生購買的寫字樓，明顯超過這一數據。

而卓先生對這套寫字樓未來三年價格的上漲，也并不只是一種一廂情愿的想象。另一位寫字樓投資者的故事，也許能夠更好地說明寫字樓價格正在發生的變化。

2006年，投資人許先生購買了位于北京中關村區域天創科技大廈的一套寫字樓，230多平方米?！爱敃r買的價格是1.3萬元/平方米，直到2009年，也才到1.6萬元/平方米?！痹S先生說，當時認為寫字樓投資收益高，但是最后發現這個想法錯了，盡管有租金收益，但問題是寫字樓買了以后房價不漲。

不過，許先生很快就發現了變化。目前，許先生天創科技大廈的這套寫字樓，報價2.8萬元/平方米，已經有人愿意接手。

“2009年之前價格基本上沒有動，2009年以后，寫字樓價格開始逐步上升?！痹S先生說。

2005年，許先生還購買了中關村區域一套韋伯時代中心的寫字樓。他也同樣發現了價格的明顯變化。2005年許先生購買的寫字樓價格是1萬元/平方米，當時同一項目的住宅產品韋伯豪家園的售價才7000元/平方米?！?009年，韋伯豪家園已經漲到3萬元/平方米左右，韋伯時代中心售價也只有約1.5萬元/平方米?！痹S先生說。到了現在，寫字樓價格已經出現奮起直追的勢頭，目前韋伯時代中心的售價已經達到約2.5萬元/平方米，韋伯豪家園約3.5萬元/平方米。最近一年左右，寫字樓漲幅明顯超過了住宅

問題

寫字樓市場發生的變化，與供求市場的反轉存在聯系。

21世紀不動產北京中天大業在2010年北京寫字樓市場回顧的報告中表示：“從年中開始，市場需求的增長幅度出乎所有人預料，市場空置快速去化，而新增供應則增長緩慢，僅僅大半年的時間，市場需求就從供過于求的局面徹底扭轉?！?/P>

在這一背景下，北京寫字樓市場以前所未有的速度發展。根據北京中天大業的數據，2010年第四季度，北京甲級寫字樓加權平均租金219.75元/平方米/月，同比上漲16.1%；加權入住率95.43%，同比上漲4.27%。

近年來，也發生了多例寫字樓整體收購，體現了投資者對寫字樓價值的判斷，如萬科收購贏嘉中心、豐樹基金收購佳程廣場、瑞安建業收購上海21世紀中心大廈等，整體收購涉及金額動輒十幾億元、幾十億元，除了整體收購的豪門盛宴外，另一可行的寫字樓投資途徑，就是上述散售的寫字樓產品。

但是這一投資方式，依然面臨諸多問題。

其中房源缺乏是一個重要方面。目前，除了少數新建寫字樓產品采取散售外，如SOHO中國系列的產品，大部分都由開發商統一業權、持有運營，或者整體轉讓，而且散售的新建寫字樓存在售價過高、透支未來增值空間的情況，穩定的租金收益，短期內更是難以保障。

相關內容詳見1月31日出版的《經濟觀察報》地產版。