經濟觀察報 記者 周亞霖 2011年房價會走向何方？

從過去的幾年看，除2008年突發的金融危機令房價“休克”并下跌20%之外，從2008年下半年到2009年、2010年，盡管調控政策有如洪濤駭浪，但房價卻“穩坐釣魚臺”，步步追漲。

2011年房價何處去？任何一種單向的力量，顯然無法觸動房地產整體格局，必然是各種變量的匯集、疊加，才能產生最終的合力。在本文中，沿著供需的主線，同時勾勒出貨幣供應、信貸政策、保障房、調控政策這些變量對供需的沖擊，我們試圖給房價判斷找到一個參考的坐標。

供應

供求關系的變化，是支配市場價格的最基層法則，最表象，也最可靠。大部分業內人士認為，今年的供應量比去年要大。

華遠地產董事長任志強認為，從增加供給的角度看，自2009年9月份投資增長開始恢復之后， 2010年年初達到了38.4%的歷史最高增幅。2010年全年新開工面積約14多億平方米，在施面積近40億平方米，都創歷史新高。 

中投證券認為，2010年房地產投資、新開工、施工增速創近10年或7 年來新高，2011年供給無憂。2010年商品房新開工面積增速40.7%，全年投資增速33.2%，均創10年來新高，雖然供應量同比增加明顯，但絕大部分人士不認為這種增速對房價有明顯的影響，因為他們的判斷是，供應和需求相比顯得不足。

也有例外，瑞銀執行董事、亞洲房地產研究主管王震宇稱，鑒于2010年第四季度以來，房地產存量不斷增加，因中國政府不太可能放松或轉變其房地產調控措施，房地產開發商可能被迫降價。2011年第一季度中國一線城市房價可能較上年同期下跌10%，但三線城市的房價可能上漲，漲幅至多5.0%。這是鮮有的“看空”聲音。

多年以來，凡預測或者對賭房價下跌者紛紛“落馬”，從徐滇慶到牛刀無不如此，以致于“房價”成了燙手的山芋，無人愿碰。

土地

土地是供應的根本。這個變量牢牢掌握在政府手中。任志強稱，政府上半年不給你土地，下半年順著行情走勢，又把土地價格提高了，因此土地單價提高幅度很高，遠遠超過了房價的增長比例。今年的房子基本上是在去年高價的土地上生產的。

如果各地政府在2011年初就加大供應，在2011年末第三、第四季度就能對房屋的供應形成影響。但大部分業內人士認為，在地方政府對土地財政的依賴沒有本質改變之前，他們不會貿然對土地加大供應，還是會按照以往的節奏行事。

近期，北京也將有4塊高價地房子陸續入市。另據透露，現在北京市面上私下協商轉讓的土地漲幅非常驚人。

地價高是受訪的開發商認為房價難降的重要因素，是無法控制的剛性成本。

需求

如果狂熱的需求無法抑止，當前供應規模是無法讓房價冷卻的。

受訪者陽光100常務副總裁范小沖、華僑城北京營銷總監宋翔華、太和保興房地產開發有限公司副總經理楊曉鋒都認為，從銷售一線觀察，需求是非常旺盛的。

去年10月之后，全國各地先后都出現了日光盤。今年初，北京房山萬科長陽半島1.7萬元/平方米還在當日售罄，追捧小戶型的是所謂的剛需。

但是，富人的剛需也非常驚人。在限購的情況下，當年的地王廣渠門15號地塊入市名為“金茂府”，4.5萬元/平方米的單價，最小面積為210平方米的戶型，還沒有正式開盤，就有大量需求等待認購。

從總體看，去年年中任志強曾經預測全年的銷售量會比去年下降10%左右，約為8.5億平方米，特別是出臺了“9.29”國五條和16個城市的限購令。任志強感慨自己大大地低估了剛性需求的力量和這種合力之下的購買能力。目前看實際的銷售面積也許不但不比去年低，反而在強力的措施之下比去年還多了。

行業資金鏈

開發商缺錢不缺錢？會不會降價大甩賣呢？行業資金鏈是改變商品價格的導火索。

對開發商資金鏈表示樂觀的聲音認為，2010年銀行信貸的總量壓縮了，但房地產行業月均所獲得的貸款額卻增加了。任志強甚至稱，雖然2010年全年公開資本市場的融資減少了，但開發企業的到位資金首次突破了6萬億元，遠遠大于已完成的4萬多億元的投資額，保留著充分的發展余地。

同時，開發商的融資渠道在多元化，對銀行的依賴在逐步減輕。中投證券認為，2010年在收緊房貸的情況下，房地產開發資金來源中，國內貸款、其他資金、定金、預收款和個人按揭貸款增速降幅超過23個百分點，但利用外資和自籌資金大幅增長超過30個百分點，企業通過加快銷售自籌資金的能力依然強勁。

但人民大學經濟學院認為，在房地產新政持續的基礎上，貨幣政策的調整以及房地產調控加碼，2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，從而引發房地產市場全面調整時期的到來，房地產投資增速將出現大幅下滑，會出現部分房地產企業拋售。經過測算，他們認為在2011年二季度房地產資金會逆轉。