經濟觀察網 楊紅旭/文 17日，新華社轉載了新聞晨報的一篇報道：14日在澳門參加某論壇的溫家寶總理，在探訪澳門北區工聯會時主動表示，澳門應關注物價問題及年輕人置業困難，有在場青年當即指出，現時澳門樓價太貴，要求政府介入控制為樓市降溫。溫家寶回應說：“這件事確實很難，你看內地，左一個(國)十條，右一個(國)五條，就是壓不下來?！?nbsp; 

這是溫總理第一次公開承認抑制房價很艱難。顯而易見，當時是一個非常輕松的談話氛圍，溫總理甚至首次提到2年后的退休生活。也正是受此寬松談話環境的影響，領導人說了一句關于房價的內心話。實際上，也不必大驚小怪，房價難抑是客觀事實，只是從總理嘴里，以家常話的形式說出來，比較罕見而已。 

從市場數據分析，近幾年調控房價的行為確實收效不大。2003年開始房地產調控，但只有2008年主要受國際金融危機影響，全國房價基本持平，而2004、2007和2009年卻是房價高漲的三個年頭。其中，尤以2009年瘋狂，全國新建商品住宅成交均價上漲約25%，而京、滬、深等部分大城市的同質商品房的價格暴漲50%以上。 

眾所周知，去年12月以來國家啟動新一輪調控，“國四條”、“國十一條”、“國十條”、“國五條”等分三波出臺，而且一次比一次嚴厲，仍未取得明顯成效。今年以來，只有6月份全國70個大中城市房價環比下跌，跌幅僅有0.1%，9月重新上漲，10月仍漲。接下來預計房價將止漲，其后出現小幅下跌。但房價能調整多久，明年二季度會否重新強勁反彈，現在不得而知！ 

面對房價持續上漲，政府只能束手待斃嗎。并非如此，如果緊縮信貸、提高稅負這種經濟手段不湊效，還可動用行政干預大棒。比如9月底以來的這波調控中，就動用了限貸、限購措施，運用行政手段管制投資投機需求。既然還有此類撒手锏，那么總理為何還說難呢？ 

關鍵是行政手段不能常用，這些措施在有效管制需求的同時，也會損害市場機制，穩定房價短期可能會見效，但恢復市場機制可就得長期而為了。比如，沒有任何彈性的限貸限購，在抑制不合理需求的同時，也會誤傷自住需求，這就是“一刀切”式措施的弊端。 

另外還有“備用武器”，如果在限貸限購措施之下，房價依然上沖，完全可以盡快向商品住宅恢復開征房產稅，也完全可以在多個城市同時試點，不愁房價不降。然而，關于開征房產稅的問題，不僅民間存在較大的爭議，而且決策層內部也并非意見完全一致。這事急不得，只能是個別城市先試點，積累經驗后逐漸擴大到全國。而現在第一個試點城市都還沒有露臉，急也沒用。 

從外部環境分析，存在一些不利于調控房價的因素，不妨例舉兩點。其一，流動性泛濫，通貨膨脹，銀行存款負利率，投資股市動輒被套，正如上周新增A股開戶數創近15個月新高，上周五至今股市就出現連續大跌。民間資金總歸要找出路，很多人投資房產的觀念并沒改變。其二，今年6月以來人民幣快速升值，即便我國央行不愿主動升值，可美聯儲的二次量化寬松貨幣政策，將逼迫人民幣對美元被動升值。在這種情況下，海外熱錢必將涌入國內，其中部分流入房地產市場。這些因素，我國難以靠一已之力有效管控。 

綜上所述，壓制房價的手段并非沒有，只是需要權衡利弊，謹慎實用行政手段和房產稅。筆者認為，在當前政策力度下，未來半年左右，房價將出現盤整和下跌態勢。對于調控效果，不必太悲觀。 

作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長