經濟觀察網 記者 胡芳潔 2010年12月29日，全國住房城鄉建設工作會議舉行。住建部部長姜偉新對2011年的重點工作進行了部署。在關于2011年的8項重點工作中，“繼續堅定不移地加強房地產市場調控”位居第一。

姜偉新在會上表示，住房和城鄉建設部將會同有關部門儲備調控政策。

這意味著，樓市調控的基調將在2011年延續，新的調控政策有可能出臺。

近日高層頻繁表態樓市調控不放松，一定程度上顯示，今年樓市調控的效果，并不令人滿意。溫家寶總理在12月26日做客中央人民廣播電臺時明確表示“今年我們采取十條措施和五條措施，現在看落實得還不夠好”。

從市場表現來看，一線城市12月新房和二手房住宅的總成交量已經全面回暖，北京中原地產提供的數據顯示，北京、上海、廣州環比回升15%—20%，最嚴厲限購令下的深圳，回升幅度最大，環比上升72%。

接下來的儲備調控政策會是什么尚不得而知，但稅收和保障房的政策最引人猜想。

稅收猜想

對于儲備調控政策的內容，北京大學房地產業研究所所長陳國強近日接受媒體采訪時表示，應更多地研究此前政策的細化措施，各地未來進一步明確二套房、三套房的認定標準，加強市場監管、規范市場秩序等方面均有較大的政策細化空間。

隨著今年4月“新國十條”出臺后，關于房產稅的傳言一直此起彼伏，牽動眾人的神經。房產稅成為2011年可能存在的重要調控手段之一。

有房地產業內人士對媒體表示，讓他們擔心的還有土地增值稅清算和提高預征率。

土地增值稅是對土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。根據開發暴利的程度，按增值額的30%—60%征稅。開發商獲得的增值率越高，需要繳納的增值稅率就越高。但該稅種一直沒有得到嚴格執行，曾有中介機構預測，2009年全國漏繳的土地增值稅總額超過1800億元。

盡管一直沒有清算，但政府正在進一步強化這方面的政策，在2010年5月19日，國稅總局發出《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，進一步規定清算時的收入確認和費用扣除，并明確房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除；2010年5月25日，國稅總局要求各地對預征率進行調整，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區不得低于1.5%，西部地區不得低于1%。而在2008年之前，各地土地增值稅預繳的額度一般是開發商營業收入的0.5%—1%。

某種程度上來看，“可松可緊”的土地增值稅清算，正是政府樓市調控的適當手段。

稅務專家郭偉認為，如果從2011年開始對土地增值稅實行清算，加上2010年12月27日發布的《國務院關于修改〈中華人民共和國發票管理辦法〉的決定》更為嚴厲地打擊假發票、代開發票行為，都將給房地產行業帶來重大影響。

1000萬套保障房

除了繼續加強房地產調控外，規模巨大的保障性住房建設計劃，也是明年房地產市場的重要特點。
2010年11月底住建部向各地發出的《關于報送城鎮保障性安居工程任務的通知》明確提出，2011年，計劃安排建設保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套。

這個數字大大超過了此前所有年份的建設計劃，從2008年的100萬套，到2009年的330萬套，再到2010年的580萬套，2011年的建設計劃，同比增加了72.4%，是2008年的10倍。

這一宏大的計劃，有賴于地方政府的執行，由各地政府分別制定計劃，完成自己的“配額”。

保障性住房的融資渠道和收益模式還在摸索中，如此大體量的建設，地方政府是否能夠勝任，這是一個問題。在該通知發布后，廣東省政府官員曾對當地媒體表示：一年建這么多，土地壓力、財政壓力恐怕承受不住。

中金公司在2010年12月初發布的“關于2011年1000萬套保障性建設計劃的評論”這一研究報告中表示，預計1000萬套實際可能完成800萬套(4.5億平方米左右)，年竣工200萬套(1.1億平方米左右)，投資額約1.3萬億。

中金公司還進一步表示，該計劃的執行壓力來自于資金和收益，一方面地方政府資金缺口較大，若公租房采取賣地模式，缺口約4000億元，若采用劃撥供地方式，缺口近5000億元；另一方面，租金收益率較低的條件下，公租房市場化模式動力不足。

不過，保障性住房計劃如果順利執行，必然給房地產市場格局帶來重大變化。中金公司的研究報告表示，以此建設速度，保障性住房比重將從目前不足10%的水平逐步提高至“十二五”末的20%，2019年可實現保障30%人群的目的。