經濟觀察網 記者 廖杰華 2010年12月23日，在以每平方米地價842元人民幣、7000萬總價購得無錫一塊商業地塊后，香港上市的花樣年控股集團有限公司（以下簡稱“花樣年”，01777.HK）開盤即升2.96%。同一天，香港國元證券對花樣年首次給出了買入評級。

此前的2010年12月12日，花樣年宣布以人民幣2.8億元的總價投得位于江蘇省南京市的一塊商業用地。

商業用地上的大規模突進，使得花樣年的戰略取向表露無疑。與羞答答的萬科等一線地產公司不同，花樣年對轉型和商業地產的渴求簡單而直接。

花樣年總裁潘軍對本報記者表示：花樣年戰略轉型2010年已經開啟，總結起來四個字——堅決轉身。即從單純的物業開發商轉變為綜合的服務運營商。其中，住宅在2011來一年逐漸消化掉中低端產品，未來只開發高端產品；服務運營則體現在將加強對高端城市綜合體和高端公寓的服務力度。

堅決轉身 

對于信奉“關鍵在于不是誰最大，而是誰還存在”的潘軍而言，2010年是花樣年的堅決轉身之年。潘軍認為，房地產行業已經形成全國性市場，房企要生存，要跟大規模復制開發的地產商形成差異，必須進行戰略轉型。

花樣年的轉型在2010年中期業績報告中體現無疑。中報顯示，花樣年上半年實現的合同銷售金額達到了13.93億元，合同銷售面積達到11.79萬平方米，其中有10.36億元均是來自于城市綜合體的銷售。

花樣年的轉型，既是調控使然，也是房地產行業在經歷多年野蠻生長后的變革之需。近十年是住宅地產的黃金十年，但隨著宏觀調控以及人口紅利的逐漸消失，未來的十年卻未必會是住宅地產的黃金期。

最初，花樣年對住宅和商業地產的比重安排是7:3，但由于宏觀調控，花樣年減緩了中低端住宅的開發速度，加速對城市綜合體的產品開發，導致目前出現住宅與商業開發比例5:5格局。

2010年中報數據顯示：花樣年商業地產占據全部業務55%，住宅業務中85%為精品高端住宅項目。

按照潘軍的設想，未來5年內，花樣年提升經營性物業土地至100萬平方米。目前，花樣年已經在成都擁有了140萬平方米的商業項目，此外在深圳、天津也有多個城市綜合體項目在運作。

潘軍透露，在其高端住宅產品線中，花樣年將深耕養老市場，2011年將在蘇州、成都、無錫、天津四地進行試點。

土儲優勢 

在2010年12月23日拿下無錫地塊后，花樣年的土地儲備已增至1440萬平方米，基本實現年初2010年增加300萬—500萬平方米土地儲備的目標。

2010年以來花樣年在上海、天津、蘇州、成都、東莞等一、二線城市拿地超過10宗，其中上半年拿地347萬平方米，土地成本為759元/平方米，占平均售價的11.1%。潘軍透露，截至目前，花樣年的土地成本不超過1000元/平方米，相比于萬科等大型房地產企業均價接近3000元/平方米的土地儲備，有一定優勢。

對于拿地，潘軍表示，拿地有三種方式，一是與土地方合作，二是收購，三是招拍掛，“最好是掛牌，盡量避免拍賣形式，哄抬當地的房價”，潘軍透露，很多三、四線城市的地方政府很希望借地價把當地的房價抬上去，對此花樣年盡量避免“入局”。

優質的土地儲備保證了較高的盈利水平，上半年，花樣年的毛利達到9.52億元，同比增長71.2%，毛利率從去年同期的41.4%提升到49.7%，穩中有升。

潘軍表示，在整體儲備中，僅有20%為低端住宅，30%為商業用地，約50%為潛在的高端住宅用地資源。