經濟觀察網 記者 胡芳潔 限購令作為此輪樓市調控的利器，正橫掃十多個大中城市。未來更多城市加入限購隊伍的趨勢，也已經顯現出來。限購令真的將住宅項目一網打盡了嗎？答案是否定的，有一類項目，正安全地游離在限購政策之外，并吸引了不少購買者的目光。

不受貸款、套數限制 

今年10月4日，楊先生和女友終于出手購買了一套住房。

在外租房的楊先生和女友買房的計劃之前就有，也去看了很多項目。根據他們的計劃，能承受的首付金額是30萬元，余款則申請銀行按揭貸款。但隨著房價逐漸上漲，他們不得不將首付金額在原計劃30萬元的基礎上，不斷加碼。

“其實十一的時候，已經看了很多房，也有中意的，但是現在房子總價太高，即使付得起首付，以后每個月還款的壓力也很大?！睏钕壬f，正是因為這個原因，楊先生和女友遲遲沒有出手。

時間很快到了十一，但政策也發生了很大的變化。9月29日，新的調控降臨，首套房首付比例從以前的最低20%上升到30%。這對楊先生的購房計劃產生了重大影響。

最后楊先生和女友出手購買了北京像素的房子。這是一個商業立項的項目，屬于辦公類物業，產權50年。該項目的產品實際上都設計成精裝修住宅，且都是小戶型。楊先生購買的是一套46平方米的loft產品，總價94萬。

低總價是楊先生出手購買的原因之一。此外，還有一個重要原因是，此類商業立項的項目，雖然實際用途以滿足居住需求為主，但其性質屬于辦公、商業綜合等，并不屬于住宅，因此貸款限制、購房套數均不受政策影響。

十一期間，在看房的過程中，楊先生也逐漸了解，購買此類房產，不會計入購房套數，因此不會受到北京5月以后家庭只能新購一套住房、第三套貸款限制等等限制，此外，楊先生即使購買了此套房產，以后如果再購住宅，還是能享受首套房的待遇。

“我當然也考慮到了這一點，因為買了這套房不會影響我以后買房，以后再買還是屬于第一套房?！睏钕壬f。

商住房的購房條件為首付不低于50%，貸款利率為基準利率的1.1倍，貸款期限不得超過10年。這些條件不會因購房者購房套數而變化，也不會計入購房套數。楊先生支付了47萬元的首付，因為貸款總額和期限都不算多，這讓楊先生的心理壓力減輕了不少。

楊先生表示，這個項目的購買者很踴躍，他是參加了一個團購活動去看房，當時和他一起去看房的有五六十人，具體有多少人買了他并不清楚，但是感覺買的人挺多。等到11月4號，他再去售樓處時，發現當時的一些房源都已經沒有了。

本報記者就此聯系了北京市建委，北京市建委的工作人員明確回復，“目前的限購政策只是針對住宅項目，非住宅項目不在調控范圍內”。

“房價越來越高，先買一套再說?！睏钕壬硎?，這套房屋購買之后，他和女友并不會入住，而是打算出租出去，而他們自己則會繼續在外租房住，投資的屬性更為明顯。

“現在周邊萬象新天地一居室的租金大概2500元/月，我這套房子等明年交房、地鐵6號線開通，租到3000元/月應該沒問題?！睏钕壬f，如果有一天自己在外租房的租金漲得太高，就搬回這套房子里去住，至少還有個選擇。

逆勢行情 

這類商住項目在市場中還有不少。如東二環的凱德華璽、機場附近的北京蘇活以及藍光地產在京首個項目藍光云鼎等，都是屬于商業立項的公寓、住宅。在推廣的過程中，有些此類項目直接打出“不受國家購房套數和貸款政策限制”字樣，以吸引購房者。

這類游離在政策管制之外的項目，正在吸引購買者的目光。

東二環的凱德華璽項目就是其中之一。11月9日，本報記者來到位于東二環、國務院新聞辦公室對面的項目所在地。該項目為酒店式公寓，產權50年，均價4.3萬元/平方米。目前在售的小戶型產品76平方米，總價約320萬元。二環以內的位置，這個價格對購房者有不小的吸引力。關鍵還在于，項目不受限購政策的限制，都是首付最低50%、貸款利率為基準利率1.1倍，也不會計入購房套數。

在現場記者看到，該項目整體由一棟12層高的板樓構成，現在是現房，有不少業主已經入住。進入76平方米戶型的一居室可以看到，該戶型由一個大開間組成，中間沒有隔斷，根據裝修來區分為廚房、餐廳、客廳和臥室。因為位處二環以內，外部視野很開闊，站在12層，周邊的景色都可以一覽無余。

一位銷售人員告訴記者，因為是商業立項，自從調控之后，項目的銷售情況反而變好了?，F在所剩套數不多，是尾房在售。購買者有些是為了孩子上學等自住需求，有些是為了投資。

實際上，隨著調控的深入，商業性質的期房和現房成交量已經出現明顯的逆勢上漲。

根據北京中原地產提供給本報的數據，從二次調控開始的9月29日至10月31日，北京商業期房和現房成交量為2072套，環比9月上漲62.5%，同比去年同期的902套，更是大幅上漲129.7%。

而根據中國指數研究院的數據，10月北京住宅成交量為7680套，環比下降31.92%。

“商業地產可以說不僅沒有受到調控的影響，反而越來越火?！北本┲性禺a表示。

北京中原三級市場研究部總監張大偉說，對于商業項目的市場行情，北京中原一直有比較詳細的研究，同比上漲129.7%，這在以前是不可想象的。

“北京對第三套房的限制比較模糊，不過今年7月中旬的時候，銀行對第三套房的貸款就已經停止了。但商業項目并沒有受到限購和貸款新政的影響?！睆埓髠ケ硎?，這也是為什么目前出現商業項目成交井噴的原因之一。此外，張大偉還表示，一些購房者出于對通貨膨脹的預期而購買房產，目前商業項目價格較住宅明顯偏低，出租回報率相對較高，這些因素也成為有效的吸引力。

而GVA衡信柏迪綜合服務部董事岳鋒鋼表示，就他所了解的市場行情，目前北京高端住宅的購買者，大部分都是屬于第三套房，這部分需求中依靠銀行貸款的購房者，受到的影響很大，這些人也成為商住項目的可能購買者。

“純投資的購房者，的確存在一定的比例轉移到商住項目?！痹冷h鋼對本報表示，這類人群在資金運作的過程中，需要為資金找到出路，如果一個酒店式公寓位處城市中心，交通便利、商業氣氛成熟、回報率有保證，這類物業就可能成為他們轉向的目標。

岳鋒鋼表示，這些投資者很看重投資回報率，實際上現在市場上商住類項目有很多，但是符合條件的比較少，因此這種轉移的比例不是特別高。

隨著限購政策的進一步加強，置身事外的商住項目的優越感也許會更加明顯。