陽光100：不會放棄大眾市場

經濟觀察網 記者 胡芳潔

經濟觀察報：目前宏觀調控還在繼續，你認為此次調控，帶來了哪些變化？

易小迪（陽光100總裁）：這次的宏觀調控目標非常明確，就是控制房價過快上漲，促進行業健康發展。對調控的效果其實存在爭議，因為銷量下去了。唯一沒有爭議的就是：房價確實得到抑制，一線城市是降價的重點。

這一次的調控，會加快城市化進程的轉移。過高的房價，會使城市發展過多的空洞化，接下來更多的產業會到區域中心的二、三線城市去落戶。我覺得這是一個正面的因素。

經濟觀察報：你如何看待接下來市場的變化？

易小迪：我們看到，品質競爭已經取代了單純的價格競爭。有些城市部分樓盤的降價，并沒有引起同行的恐慌，或者說你降價，并不能影響別人的銷售量和競爭力?，F在已不是單純的降價能夠解決問題了。

隨著政策的發展我們越來越看到，市場細分已經是一個大趨勢。另外，購買力量兩極分化，這是市場的現實?，F在中國，絕大部分的財富掌握在極少數人手中。從政府嚴控第三套房、第四套房，可見購買力兩極分化已是一個事實?，F在有少數公司，就是專門做高端市場，這些企業可能不在乎市場份額有多大，但他的利潤會遠遠好于那些市場份額很大的公司。

經濟觀察報：接下來陽光100在產品供應上，是否會考慮怎樣的調整？

易小迪：面對購買力兩極分化的現實，在制定產品戰略的時候我們會想到這一點，我們未來有可能會多做一些有陽光100特色的高端市場產品。當然，我們不會放棄大眾市場，因為放棄大眾市場，就沒有了立足點。

經濟觀察報：接下來企業在產品、融資上有怎樣的安排？

易小迪：我們最大的優勢，就是看到了二、三線城市，不僅僅是城市化，還有城市功能升級，所帶來的對城市綜合體的需求，這個是陽光100的機遇。今天我們在柳州、濰坊做的項目，在很多城市是可以復制的。我也看了很多同行的一些情況，今天在二、三線城市做綜合體，尤其是高端、時尚型產品，有些同行抓的很緊，做得非?？?。

大概在三年前，全國有6萬多家企業有項目，現在有項目的企業可能不到兩萬家，淘汰的速度非?？?，而且還在加速，可能最后只剩1000家大型企業真正有項目。同時我們也看到，很多房地產企業退出這個競爭之后，開始成立房地產基金，現在數量已經是幾百家上千家。其實就是把中小企業的錢、社會上的錢集中起來，投向更大的平臺公司。這會加速資源向大企業的流動和集中。這個行業的改革有一個方向，即把房地產業變成一個投資密集型、資金密集型的行業，變成一個類金融行業。這一點非常重要，企業發展必須有更多資金和自己的品牌。這是一個趨勢，我們必須意識到。我們在準備上市，這與外部的變化也不無關系。當然最重要的是，我們內部也要準備好了才能邁出這一步，不能因為上市而扭曲企業自身的戰略。

商業地產：

由于宏觀調控中諸多細則均指向住宅地產，商業房地產是不是新的出路？
由于投資與投機資金，尚沒有大幅度浸染商業地產，使得4月份發起的地產調控中，住宅被嚴格調控，而商業地產則因為看起來“邊緣”，未被“紅燈”頻閃。雖然沒有REITs支撐，但是憑借多元融資，商業地產正在“野蠻生長”中越來越引人注目。

萬達集團：下半年銷售目標調增80億

經濟觀察網 記者 胡芳潔

經濟觀察報：目前樓市宏觀調控還在繼續，萬達是如何看待和應對這一輪調控的？

王健林（大連萬達集團股份有限公司董事長）：年初國家啟動新一輪宏觀調控，集團和商業地產公司在一周之內就召開形勢分析會，統一認識，決定主動調整發展步伐，把安全放在首位，同時狠抓銷售。解決困難最好、最有效的鑰匙就是狠抓銷售和回款。

宏觀調控一來，銷售量就下滑。大形勢我們沒辦法改變，但在局部市場，自身主觀努力可以改變局面。

經過分析，我們發現上半年受國家調控影響最大的是住宅產品，于是改變銷售方法，主推非住宅類產品。過去萬達是先推住宅，后推公寓、寫字樓，最后推商鋪，面對調控的新情況，我們把銷售順序倒過來，改為先推商鋪、寫字樓、公寓，再推住宅。上半年商業地產公司的銷售收入大部分來自非住宅類產品，住宅類產品銷售收入跟去年相比增長不多，這說明看問題、抓工作方法正確，企業能實現逆勢發展。

經濟觀察報：現在上半年的業績已經很明確，企業下半年的銷售目標是怎樣的，與上半年相比較，有何變化？

王健林：集團年初制定的全年銷售收入目標是確保600億元，力爭650億元，現在調升為確保650億元，力爭700億元。

今年上半年，商業地產公司合同銷售面積278.8萬平方米，合同銷售收入334.4億元，是半年目標的119%；下半年銷售目標是266億元，較年初調增80億元。

經濟觀察報：接下來開工、發展新項目的安排是怎樣的，較年初是否有做調整？

王健林：商業地產公司上半年施工面積1572.4萬平方米，同比增長58%；其中新開工面積345.8萬平方米，同比減少31.9%，說明萬達發展速度有所控制。年初我們對今年的形勢進行了預判，提出要適當收縮，減緩發展速度，保持穩健，新開工面積同比減少符合公司戰略。

商業地產公司上半年新摘牌11個項目、總樓面面積656.9萬平方米。這11個項目的總地價是118.5億元，平均樓面地價1840元/平方米。萬達拿地比較便宜，價格非常有競爭力，為今后發展打下了良好基礎。

全年計劃新獲土地樓面面積1000萬平方米，上半年已經拿到656.9萬平方米，下半年再獲400萬平方米左右。年初原計劃下半年新發展15個以上的項目，現在調減為10個左右，適當放緩步伐。今后萬達廣場每年開店數穩定在15—18個之間，酒店10個左右，不再擴大規模。

經濟觀察報：目前萬達持有物業面積是多少？是否會繼續增加持有物業的面積？

王健林：目前萬達商業地產公司持有已開業物業面積288萬平方米，在建持有物業面積683萬平方米。

萬達會繼續增加持有物業面積。今年上半年摘牌的11個項目，總樓面面積656.9萬平方米，其中持有物業面積就高達242.7萬平方米。加上這些新增面積，萬達的總持有物業面積已達到1214萬平方米。
經濟觀察報：企業在資金安排、風險控制上，將有哪些措施？

王健林：企業發展的不同階段有不同的工作重點，企業家要善于抓主要矛盾。小企業看技術，“一招鮮，吃遍天”；中型企業看人才，人才比資金、技術更重要；大企業看管理、看風險控制能力。萬達今年銷售收入如果實現700億元，明年銷售收入就可能過千億，提前一年實現2012年的目標。企業規模達到千億級別，風險控制必須成為企業管理的核心，企業大了就輸不起也折騰不起了。

以前萬達資金計劃分年計劃、半年計劃和季度計劃，現在要求計劃到月，每周還要進行平衡、調整。從今年開始，第二年的資金計劃和現金流計劃，要求提前到8月份上報，比過去提前兩個月，就是為了更安全可靠。今年7月底就開始明年的編制工作，8月底做完，10月正式發布第二年計劃，以后財務系統將一律按照這個時間做計劃。今后不管是成本計劃還是發展計劃，都服從資金計劃，速度服從安全。

新鴻基：并不擔心短期波動

經濟觀察網 記者 鄔瓊

經濟觀察報：你怎么看待下半年房地產走勢？

新鴻基地產：香港2010年以來的住宅市況表現持續向好，交投量處于健康水平。內地人士在港置業的興趣持續，盡管短時期內稍見放緩。上半年整體的物業價格堅挺，隨著就業市場改善及利率處于歷史低位，買家對樓市仍然很有信心。

內地市場受強而有力的刺激經濟措施及進取的貨幣政策所帶動，在2009年內地的住宅價格及交投顯著上升。雖然上半年內地房地產市場的氣氛和活動受到貨幣緊縮政策及樓市調控措施影響，但內地住宅市場的基本條件穩健，中長期而言前景樂觀。

市場具有一定的規律和調節功能。在目前整體經濟環境和房地產市場供求關系下，房地產市場有一定的短期波動是屬于很正常的市場調節現象。對此，新鴻基地產認為并不擔心，并樂觀看待房地產市場逐步穩健、理性的未來發展前景。

經濟觀察報：公司下半年的開竣工面積是多少？對年初計劃有無調整？

新鴻基地產：新鴻基地產廣州公司于2010年下半年內，旗下主營項目包括：廣州玖瓏湖二期，開工面積（總建筑面積）約7萬平方米，廣州林和村舊城改造項目，計劃將于2010年亞運會前完成清拆，亞運會后開始建設。廣州獵德項目商場部分（新鴻基地產擁有該項目三分之一股權），新鴻基地產負責部分2010年下半年暫未開工。佛山瀾石舊城改造項目，2010年下半年暫未開工。此外新鴻基在成都等地亦有項目動工。

經濟觀察報：公司下半年推盤數量和目銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

新鴻基地產：住宅方面截至今年6月30日，新鴻基地產廣州公司旗下未有新開售項目或單位。廣州公司下半年暫未明確玖瓏湖項目的具體推貨數量，計劃須視乎項目二期工程進度和市場情況而定。

經濟觀察報：公司下半年是否會調整產品結構，是否會增加中小戶型產品的比例？

新鴻基地產：新鴻基地產在內地目前住宅主要集中在廣佛地區，廣州玖瓏湖項目二期產品將以升級版別墅與大面積、低密度洋房為主，屬于國內領先的高端產品。廣州林和村舊改項目和佛山瀾石舊改項目均處于項目前期。

經濟觀察報：公司下半年有怎樣的拿地計劃？是否會在區域選擇上有所偏重？

新鴻基地產：新鴻基地產廣州公司于2010年下半年暫未有拿地計劃。新鴻基地產拿地的態度非常理性，不會搶地王，但只要是好的地段、合理的價格以及好的前景，符合新鴻基地產發展理念的，新鴻基地產都會很關注。

經濟觀察報：公司在住宅和商業的投資比例上，是否會做調整？

新鴻基地產：截至2010年3月，新鴻基地產在內地的土地儲備達8830萬平方英尺（約合880萬平方米），廣東出地儲備逾500萬平方米。在8830萬平方英尺的內地土地儲備中，包括8500萬平方英尺的發展中物業，其中逾75%為高級住宅或服務式住宅，其余25%為頂級寫字樓、商場及優質酒店。另外330萬平方英尺為已落成投資物業，主要是位于上海和北京黃金地段的寫字樓及商場，用作出租用途。2010年下半年，集團將繼續依據整體發展規劃穩妥、健康、持續發展。

長江實業：拿地是合適時機

經濟觀察網 記者 周亞玲

經濟觀察報：你對下半年房地產走勢怎樣看待？

郭子威（長江實業地產投資有限公司董事）：目前量價齊跌的情況是政府樂意見到的。我對下半年的房價相對樂觀。

一方面從內部角度看，如果加大調控力度，房價下跌太厲害，對經濟造成的影響就太大。另一方面，美國和歐洲的經濟并不明朗。美國的聯邦儲備局局長昨天（7月22日）也表示過，目前美國還是保持低利率的政策，保持低量度的增長。這意味著中國對外出口不明朗。我個人判斷，從內外因素看，政府加大調控的可能性不是很大。

經濟觀察報：公司下半年的開竣工面積是多少？對年初計劃有無調整？

郭子威：調控對全年計劃完全沒有影響。

從我們集團看，是考慮長遠，我們項目開發周期都有5-7年。我們在上海、北京和廣州都有項目，都按照原定計劃進行。

經濟觀察報：下半年推盤數量和目標銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

郭子威：按照目前的進度，上海的項目最早明年推出。北京的譽天下二期應該在今年年底就推出，但也要看是否能拿到政府批文。廣州的最快是下半年，最晚是明年春節后，按照客觀條件而定，廣州最近下雨，對工期有影響。下半年最快就是譽天下項目，大概是100套，今年預期的銷售目標，大致為4萬平方米。目前還沒有定價，如果按照去年的價格3.5萬—4萬元/平方米的單價，那將有15億元左右的銷售額。

經濟觀察報：下半年是否會調整產品結構？是否會增加中小戶型產品的比例？

郭子威：我們還是以中高端項目為主。

經濟觀察報：下半年有怎樣的拿地計劃？是否會在區域選擇上有所偏重？

郭子威：我們會考慮在任何一個地區開發。但目前主要還是在最主要的大城市開發，也會在二線城市尋找機會。而和記黃埔涉及的城市更多一些，譬如成都和天津，他們到內地更早一些。

經濟觀察報：你覺得今年最重要的一件事情是什么？

郭子威：最重要的事情是研究土地的狀況，目前是合適機會，但土地機會也沒有前幾年多了，因為今年絕大部分公司資金鏈都不會有問題。我個人判斷下半年貸款還會有一點放寬。我們會慢慢把握，找到優質土地。我們的優勢是在于國際經驗豐富，會系統性地從最穩健的城市開始，這樣也最有把握。

經濟觀察報：在住宅和商業的投資比例上，是否會做調整？

郭子威：我們長實的重點還是住宅。當然，上海的項目是個綜合體。

SOHO中國：政策持續期為兩到三年

經濟觀察網 記者 陳文雅

經濟觀察報：下半年推盤數量和目標銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

潘石屹（SOHO中國董事長）：SOHO尚都中國全年銷售目標180億元，上半年未經審計的協議銷售金額達到約118.9億元，已經完成了全年目標的2/3。下半年主要的銷售金額將來自朝陽門SOHO三期銀河SOHO和光華路SOHO2。其中銀河SOHO的總銷售面積為27萬多平方米，上半年銷售的面積大約為8萬平方米。該項目開盤10天銷售金額達到了近52億元，如果按照這一單價和成交情況，預計該項目剩余可售面積的銷售金額將過百億。而光華路SOHO2目前還有待領取預售許可證。此外，望京項目將進入籌備期。

經濟觀察報：下半年有怎樣的拿地計劃？是否會在區域選擇上有所偏重？

潘石屹：SOHO中國在未來的方向還是很明確，就是集中在北京和上海的繁華地段開發商業地產。上半年的調控不會影響我們的這一大策略，在市場泡沫比較多的時候，這些項目要出手時開價會比較高，這時我們就冷靜地等待時機，當它的價格回歸到它真正價值的時候我們就開始收購。

經濟觀察報：在住宅和商業的投資比例上，是否會做調整？

潘石屹：商業地產與住房是不同的，與老百姓的住房問題也沒有任何關系，相反商業地產的發展更能促進一個城市的經濟繁榮，帶動就業。這些年的商業地產是和中國經濟發展同步的，沒有過熱，是健康的。過去數年里商業地產既未享受優惠，也未受到打壓。

商業地產是城市化過程中的重要環節，相信未來還有很大的發展空間。

我們也要看到，商業地產的開發需要的經驗和技術等與住房是不同的，對地段的要求也更為敏感。我們堅持看好城市中心繁華區的商業地產。

經濟觀察報：你對下半年房地產走勢怎么看？

潘石屹：如果市場持續一段時間的冰川期，房地產商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價銷售來應對。政策的持續期將為兩到三年的時間。政府仍然留有進一步調控的余地，如果一些更加嚴厲的調控政策出臺，都將對房地產開發商的資金鏈和現金流構成很大的影響。

恒隆地產：轉型內地商業地產

經濟觀察網 記者 鄔瓊

香港恒隆地產主席陳啟宗于7月28日在恒隆2009-2010年財務年度業績發布時表示，公司將暫停于香港增加土儲，轉型發展成為內地商用物業。

陳啟宗解釋，這一轉型的根本原因是內地高檔商業物業項目回報率相當吸引人，其以香港于7月28日當日成交的山頂聶歌信山道地皮為例，其成交價逾100億港元，陳啟宗認為，此價格足可發展三至四個類似旗下位于沈陽“皇城恒隆廣場”項目。其同時指出，內地高檔商業物業的非杠桿回報率可達30%。

目前恒隆地產在內地共有七個發展中項目，分別位于天津、濟南、無錫及沈陽等地，總土地儲備超過200萬平方英尺（約合18.6萬平方米），預期總投資額為400億港元，目前已實際投入120億港元，五年將繼續投入200億港元。

據悉，恒隆地產于近年在內地的投資項目中，沈陽“皇城恒隆廣場”已于7月26日開幕，并已全部出租完畢，預計第一年租金收入1.5億港元。此外，恒隆地產位于濟南的“恒隆廣場”將于明年8月開業，目前已出租25%-30%的樓面面積。2012年后，恒隆地產位于沈陽、無錫、天津等地的商業項目將陸續開業。

陳啟宗認為，內地一線城市土地價格過高，而二線城市高檔商業物業的回報率并不低于一線城市，是以未來恒隆地產將會集中于內地二線城市發展項目。其同時表示，目前國家宏觀調控對于恒隆而言是吸納土地儲備的好機會。

恒隆地產2009-2010年財務年度全年內地租金收入（主要來自上海港匯廣場及恒隆廣場）19.3億港元，增長14%。陳啟宗表示，國內一線城市租金波動幅度較大，由于過去2-3年上海寫字樓面積增長過快，因此恒隆在上海的兩個項目恒隆廣場、港匯廣場的寫字樓部分的租金增長低于1%，但是這兩個項目的高檔商場部分的租金增長較快，增長超過20%。

陳啟宗認為，商場部分的收益增長主要得益于內地刺激消費的政策。

世茂股份：增加可售庫存

經濟觀察網 記者 陳哲

經濟觀察報：你怎么看下半年的市場？

陳汝俠（世茂股份首席財務官）：世茂股份是做商業，不做住宅，但也在關注這輪調控。從我個人的角度看，如果市場期望下半年住宅價格能下降20%-30%，應該是有一定難度。其實很多樓盤的下降，不是比以前的價格下降，而是較市場原本的趨勢預期有所下降。

目前政府還在觀望宏觀經濟的表現，但是上半年無論是汽車還是房地產兩大支柱產業的交易量都大幅下降，政府可能會對出臺更嚴厲的政策持比較謹慎的態度。

其次，中國的外匯管制，導致大量財富蓄積，卻找不到地方投資，所以有人炒大蒜、綠豆。從目前看，房地產還是一個老百姓投資的重要渠道，是剛性的需求。

經濟觀察報：針對這個市場，世茂股份的項目建設和推出有何計劃？

陳汝俠：世茂股份是在去年5月才完成重組，坦率地說，公司短板在于重組后到上半年可賣項目不多。因此，今年我們會堅定地加快開發步伐，以奠定后面業績快速增長的基礎。

今年公司的計劃是，新開工面積212萬平方米，在建項目從目前的9個達到年底的14個，總面積要達到301萬平方米，這是我們歷史上最大的建設規模。上半年已經開工120萬平方米，在建210萬平方米，下半年有信心完成全年的計劃。

目前在售的有5個盤，但是下半年新推7個盤，那么這樣在年底就達到12個在售的盤。無論政府的宏觀調控如何，我們都會遵循自己的節奏，以增加可售庫存。

經濟觀察報：世茂股份的土地儲備目前在國內商業地產公司中是佼佼者，下半年這方面會有何動作？

陳汝俠：雖然公司目前總的土儲已經有860多萬平方米，因為現在手上的資金還比較寬松，今年也有計劃拿一些土地，特別是在城市的核心位置，相信土地儲備總量很快會突破1000萬平方米。

關于區域分布你也應該注意到，我們重點是在二、三線城市，包括四線城市都有，這是世茂股份未來發展的重點，當然我們也不放棄一線城市。

經濟觀察報：目前公司的資金壓力如何？

陳汝俠：資金方面沒有后顧之憂。首先重組的時候，母公司注入的土地資產大部分已經付完款，也注入了保障正常開發和運營的現金。其次，公司也沒有開工工程款的歷史包袱。另外，公司負債不高，有很好的融資渠道。

區域聚焦類房企

沒有在全國更多城市“遍地開花”，而是聚焦于一些熱點區域，是這一類型企業的基本特點。就像“兩刃刀”，精細化做工可以使產品更具競爭力，但是同時也使資金周轉速度慢了下來，遇到宏觀調控時，通常布局單調的企業，會在資金層面遭遇較大的挑戰！但是市場向上時期，他們亦會獲得超常利潤。但是現在，無疑是這些企業最“糾結”之時。

花樣年：房價最多降20%

經濟觀察網 記者 廖杰華

經濟觀察報：你怎么看待下半年房地產走勢？

潘軍（花樣年總裁）：地產新政滿一百天以后，基本可判斷上半年推出的調控政策已達到遏制房價的目標，市場已走近了底部的臨界點，預計下半年再出新政的可能性不大，比如之前一度引起熱議的房產稅，由于中國城市化發展的不平衡性，加上目前在操作層面的技術限制等原因，我們判斷短期內在全國推出的可能性并不大。

從成交量來看，在政策走向不明朗的情況下，目前市場低迷或會持續一段時間，但隨著低迷時間的延長，房價可能會在多方博弈中有所松動，但最大可能的降幅應在20%以內。這是市場多方博弈后可接受的結果，更與經濟整體形勢趨穩的大環境有關，在全年經濟呈現前高后低發展的情況下，下半年的政策可能會逐步向偏暖方向發展，樓市在觸底之后將逐漸重建信心，可能會逐漸進入上行通道。

經濟觀察報：公司下半年的開竣工面積、推盤數量和目標銷售額如何？對年初計劃有無調整？

潘軍：2010年花樣年預計在10個城市建設20個左右的項目，總開發面積達到230萬平方米，基本按照年初制定的計劃執行。主要是因為花樣年目前擁有較充裕的現金，同時對于新開工項目和在售項目能夠嚴格加強現金流管理，可以確保公司在不確定的市場中擁有較高的財務安全性。

花樣年下半年的推盤數量和計劃也沒有太大的變化，年度銷售預計在60億元，在市場比較低迷的情況下，花樣年上半年完成了約14億的合同銷售，同比增長30%左右。推盤量相對集中在下半年，如果市場有望回暖，公司在年初的銷售計劃將得以實現。

經濟觀察報：下半年是否會調整產品結構，是否會增加中小戶型產品的比例？

潘軍：花樣年未來產品發展的重點是以精品高端住宅和城市綜合體為主，因為花樣年的目標客戶是中國快速增長的富裕家庭、中小企業和企業主，通過精品高檔住宅和城市綜合體產品，我們可以更好地滿足他們在居住、辦公、商務和投資的綜合性房屋需求。此外，中小戶型產品是花樣年的傳統優勢項目，但不會因一時的宏觀調控政策隨意對產品的比例做出大幅度調整，這不符合花樣年謹慎的發展策略。

經濟觀察報：下半年有怎樣的拿地計劃？是否會在區域選擇上有所偏重？

潘軍：因為上半年花樣年基本上完成了預定的土地儲備計劃，在下半年期間，花樣年將在保持對市場高度關注的情況下，繼續聚焦于現有四大戰略區域，對一些高性價比的地塊也將會擇機吸納。

經濟觀察報：在住宅和商業的投資比例上，是否會做調整？

潘軍：商業與住宅兩種項目的投資比例中，在中短期內商業占到三至四成的幅度應該會保持較長一段時間，但隨著中國城市化的逐步推進，在長期內我們可能將逐步提高商業地產的比重。

龍湖：不調整全年銷售目標

經濟觀察網 記者 周亞玲

經濟觀察報：你對下半年房地產走勢怎樣看？

秦力洪（龍湖地產執行董事）：此輪調控從短期上來說，將給開發商帶來大考驗，從長期看則有利于革除行業非理性因素，讓市場回到健康可持續的軌道上。我們相信，下半年的市場將更趨于理性，龍湖將時刻關注其中的發展機會。

經濟觀察報：公司下半年的開竣工面積是多少？對年初計劃有無調整？

秦力洪：以堅持高周轉為出發點，龍湖暫不考慮調整今年的開竣工計劃。我們于去年底組建的杭州、常州、沈陽、青島公司預計都將于年內推出首個項目，目前這些項目都進入了銷售準備階段。年初制定銷售目標時，龍湖已充分考慮到市場波動的預期，目前的市場反應尚在我們的預估范圍內，暫不考慮臨時調整全年銷售目標。

經濟觀察報：下半年推盤數量和目標銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

秦力洪：龍湖2010年全年銷售目標為248億元，上半年實現了104.8億元的銷售額，半年銷售過百億，這是龍湖16年來第一次，也完成了公司上半年的銷售目標。根據計劃，龍湖下半年推出的房源占全年供應的六成以上，相應在順應市場需求的銷售政策支撐下，可以持續帶來銷量保障。

經濟觀察報：下半年是否會調整產品結構，是否會增加中小戶型產品的比例？

秦力洪：龍湖銷售政策的出發點都是順應市場需求，促進銷售高周轉。龍湖的住宅產品線覆蓋幾乎所有業態，東西部并重，各項目面臨的客戶群和政策環境也不同。對于能夠提供好產品的開發商來說，這是一個體現競爭優勢的好時機。我們有定量、定性客戶研究相結合的市場需求監測平臺，對客戶的需求變化進行深入把握，在不同的地區、靈活性地匹配產品結構。但是產品結構受土地屬性等條件限制比較多，我們會結合市場情況與土地等限制因素的要求，綜合確定建造什么樣的產品。

經濟觀察報：下半年有怎樣的拿地計劃？是否會在區域選擇上有所偏重？

秦力洪：龍湖現有的土地儲備維持在2000萬平方米的水平，可滿足5-7年發展，儲備業態與區域的多樣化賦予了我們適應較大市場變化的余地，所以近期沒有急增土地儲備的壓力。

從全國范圍來看，土地市場的投資機會始終存在，住宅銷售的行情起伏并不是影響拿地的主要因素。龍湖并沒有停止對各地土地市場的跟蹤，我們將繼續堅持“區域聚焦”戰略，從公司長線發展的角度，在合適的時機作出拿地決策，環渤海、長三角以及西部仍然是我們關注的重點。

經濟觀察報：在住宅和商業的投資比例上，是否會做調整？

秦力洪：從去年新增土地儲備開始，我們就將持有商業作為一項重要的中長期戰略執行，我們的目標是到2014年，商業增加到200萬平方米，這是龍湖上市后的方向，業務組合的多元化將帶來穩定收益。

佳兆業：暫無明確拿地計劃

經濟觀察網 記者 廖杰華

經濟觀察報：你對下半年房地產走勢怎樣看待？

黃傳奇（佳兆業總裁）：今年上半年，政府對房地產行業的調控進一步加強，樓市出現了明顯的政策效應，如銷售放緩、降價等，從目前的政策信號和行業態勢來看，下半年國家對樓市的調控影響力仍將持續，市場上仍存在不明朗的因素。

經濟觀察報：公司下半年的開竣工面積是多少？對年初計劃有無調整？

黃傳奇：根據年初的計劃，佳兆業今年計劃開發樓面面積約360萬平方米，計劃竣工面積約98萬平方米。施工計劃是配合銷售進行的，現正按計劃正常開發，目前暫未有調整。

國內經濟持續增長，剛性需求仍然旺盛，調控只是抑制炒風，相信樓市在調整之后，會更健康地發展。佳兆業對項目質素充滿信心，故并沒有拖慢發展進度。

經濟觀察報：下半年推盤數量和目標銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

黃傳奇：佳兆業有一個全年推盤節奏的規劃。今年二季度，推出了長沙水岸新都、惠州佳兆業中心、東莞東江豪門幾個新開盤項目，下半年在長三角的江陰也將有兩個項目進入市場?？傮w說來，下半年的產品供應量會大過上半年。我們會根據市場的具體需求，來控制推盤節奏。

經濟觀察報：下半年有怎樣的拿地計劃？是否會在區域選擇上有所偏重？

黃傳奇：現在暫沒有明確的拿地計劃，也還是要看有無合適的地塊。大深圳區域仍是集團的發展重點，未來會繼續鞏固在大深圳地區的領先優勢，同時積極擴大長三角地區的業務版圖。我們也會選擇進入潛力優厚，增長潛力強勁的二、三線城市發展。

經濟觀察報：在住宅和商業的投資比例上，是否會做調整？

黃傳奇：未來會繼續住宅與商業樓宇雙線發展的策略，保持集團收入的多元化。其中，住宅產品仍然是集團的重點業務，我們會在局部城市重點發展商業項目。

綠城：長期向上趨勢不會變

經濟觀察網 記者 陳文雅

經濟觀察報：綠城今年銷售目標為670億元，今年上半年累計實現銷售金額219億元，下半年會否視情況調整銷售計劃？

壽柏年（綠城中國控股有限公司執行董事）：公司的推盤計劃、銷售計劃和定價策略會根據市場形勢和公司整體開發、運營情況作出相應的調整。

經濟觀察報：綠城年初預計2010年開工建筑面積超過1100萬平方米，其中上半年約670萬平方米，下半年約440萬平方米，上半年是否按照計劃如期進行，目前完成多少？下半年開工面積大概是多少？會否視情況調整？

壽柏年：上半年大部分項目如期開工，下半年開工具體情況請參見公司8月下旬發布的業績公告。

經濟觀察報：綠城上半年拿地花費92.52億元，目前土地儲備情況如何？可供幾年開發？

壽柏年：今后的土地拓展仍將集中在浙江、上海為中心的長三角區域和以北京為中心的環渤海區域。集團會繼續采取合作策略，進一步拓展合作資源，加深合作，充分發揮集團品牌和管理的優勢，通過招拍掛、收購等方式獲取土地，提高資產回報率。土地儲備的更新情況，也請一并參考中期業績公告。

經濟觀察報：下半年是否有新的融資計劃？

壽柏年：公司目前無在資本市場再融資的計劃。

經濟觀察報：在產品結構方面，是否增加商業地產和持有型物業的比重？

壽柏年：自1995年成立至今，綠城一直致力于為客戶提供高品質的產品和服務，這有利于保持公司的核心競爭力。在目前土地儲備規劃中，持有物業比重在逐步提高，以增強平衡市場周期波動的能力，但持有物業比例并不高，住宅仍是主要的利潤貢獻業務。

經濟觀察報：現在市場雙方觀望情緒都比較濃重，你對下半年形勢的判斷如何？你認為僵局會否被打破？市場會朝什么方向走？

壽柏年：首先公司認為，調控政策不會改變行業長期向上的趨勢，隨著城市化進程的推進和改善型需求的逐步釋放，房地產行業仍然存在著良好的發展機遇。此輪宏觀調控的效果已經顯現，各主要城市的商品房成交量顯著回落，初步遏制了部分城市房價過快增長的趨勢。但下半年市場的波動性仍然存在，因此我們會繼續緊密關注市場的變化和客戶的需求，合理調整戰略，在市場的起伏中尋求平穩發展。

富力：距離政府調控預期尚有距離

經濟觀察網 記者 周亞玲

經濟觀察報：你對下半年房地產走勢怎樣看待？

張輝（富力地產北方區總經理）：從政府的政策儲備以及市場對政策出臺的預期看，這輪樓市新政將矛頭指向了房價過快上漲的大城市，政策的目標是將樓市去資產化，令房屋更多回歸到居住的功能。目前，這輪樓市新政只是暫時降低了購房的資金杠桿，樓市的投資氛圍有所收斂，但是距離政府的預期尚有距離。因此，并不排除市場出現更長時間的觀望。

經濟觀察報：公司下半年的銷售戰略是怎樣的？對年初銷售目標有無調整？

張輝：富力地產去年的總銷售額達到200多億元，今年的目標是300億元，沒有調整。我們希望，北京能夠為這一目標的達成作出最多的貢獻，目標銷售額是66億元。富力地產自創建以來，都是一個市場化導向的企業，因此，我們對市場的調整一直保持敬畏之心，同時做出最充分的準備。

在銷售策略上，我們力求做到“隨行就市”與“物有所值”相互結合。公司也要為市場在下半年銷售做好準備，推出足夠的貨源，保證相應的供應量。我們覺得，這樣一個價格策略與銷售節奏，將有助于公司實現年初的目標。

經濟觀察報：下半年推盤數量和目標銷售額是多少？和上半年的比例有何不同？

張輝：截至2010年6月底，富力地產完成125億元的銷售任務，完成全年銷售目標300億元的42%，下半年公司會加大推盤量，完成全年300億元的銷售目標。

上半年，北京市場完成24.55億元的銷售額，富力十號項目的推出將會為2010年北京市場貢獻22億元的銷售額。另外，預計在10月份推出的富力通州的另一住宅項目，富力金禧花園也將為本年度貢獻6億元的銷售額。

首創置業：不會因波動追漲殺跌

經濟觀察網 記者 胡芳潔

經濟觀察報：首創如何看待接下來調控政策下房地產市場、價格的走向？

胡衛民（首創置業股份有限公司副總裁、董事會秘書）：成交量正在逐步縮量，可以預期調控政策效果會體現出來，現在信貸等指標已經在下降，只是房價沒有像預期那樣下降，但是很明顯，上漲的趨勢已經停止。

價格的調整，還取決于開發商的資金情況?，F在開發貸縮緊，銀信合作被叫停，開發商資金來源更多地依賴預售款，成交量下降、預售萎縮，最終會導致開發商主動下調價格?，F在企業盡管沒有明確說降價，但是我們已經看到價格在下調，主要是新盤以低于預期的價格開盤，現在市場上有不少這樣的例子。

下半年成交量繼續萎縮，價格逐步下降的趨勢已經顯現。

經濟觀察報：如何看待下半年調控政策的走向，你認為政策會發生變化嗎，為什么？

胡衛民：這次調控是最嚴厲、最充分的，從供需兩個方面都做了調整?？s緊信貸、限制投資比例、縮緊三套房貸，都限制了需求量；從供應上，又在加大土地供應、加大保障性住房的供應。對需求的限制，已見效果；但加大供應上，有一定的滯后性，還需要一定的周期，但土地供應加大、保障性住房上市，一段時間后效果會逐漸顯現。我認為，接下來政府沒有必要再出調控政策。

經濟觀察報：首創置業的價格策略如何？上半年首創置業的銷售額是43億元，下半年的銷售目標是多少？較年初會做調整嗎？

胡衛民：我們會靈活應對市場的變化，新開盤項目的價格會順應市場的變化，但是老盤如果降價，是對老業主利益的損害，在這一點上我們會很謹慎。

我們今年的銷售目標是100億元，這個計劃已經考慮到市場可能出現的政策調整，已將宏觀調控因素考慮進去，所以大的策略不會變，100億元的銷售目標也沒有變。

下半年我們有10個以上的新盤推出，主要在北京、天津、成都、重慶和沈陽等城市。有幾個項目本來計劃在上半年推盤的，但是由于預售許可證沒有及時拿到等原因，下半年才會推出。禧瑞都項目的預售證馬上就可以拿到了，這個月底會正式開盤，因為沒有拿到預售證，這個項目推遲了3個月面市。

經濟觀察報：下半年的開工面積有做調整嗎？如何看待市場的長期發展前景？

胡衛民：下半年的開發規模不僅沒有壓縮，還有適當的增加，開復工面積較原計劃增加了30%。今年的新開項目，主要是為2011、2012年做準備。我們是按照自己的既定節奏制定發展計劃，不會因為市場波動，就追漲殺跌。

市場的波動總是有周期的，這次主要是政策調控導致，而不是市場自身的調整，是一種人為因素，要預測調控的走向，實際上就是預測政府的決策，這很難做到。但是政府決策的變化，最終還是取決于經濟發展的情況。如果經濟增長下滑，政府會更傾向于保增長。其實對經濟增長的擔憂已經顯現出來，所以調控政策和中國整體經濟的走向有密切關系。接下來，政府是否會出于經濟增長的壓力，放松對房地產的調控，要等四季度之后今年的經濟數據出來以后才能判斷。

經濟觀察報：在新的發展背景下，企業有做產品結構的調整嗎？接下來拿地的主要方向是什么，在地域上有何傾向？

胡衛民：與奧特萊斯合作開發項目，做商業和住宅的結合，這是一個新的調整。較以前的住宅項目，這類新項目中，會增加持有商業的面積，占20%-30%的比例。

在發展新項目上，會在已經進入的城市進行深度開發，另外，我們更看好京津城市一體化的潛力，這個區域將是我們重點關注的對象。

華僑城：下半年走勢平穩

經濟觀察網 記者 廖杰華

經濟觀察報：你對下半年房地產走勢怎樣看待？

李珂暉（深圳華僑城董事會秘書處總監）：首先，房地產行業的投資拉動作用依然明顯，其作為國民經濟支柱產業的地位應該不會動搖；其次，近期針對房地產行業的宏觀調控政策，已經取得一定效果，重點城市房價水平正逐步回歸理性，投資型需求特別是投機需求得到一定程度抑制；再次，各地政府積極推進保障房建設的計劃，也在一定程度上緩解了市場供需關系緊張的局面。因此，下半年房地產市場將呈現整體基本平穩的走勢。

經濟觀察報：公司下半年的開竣工面積、推盤數量和目標銷售額是多少？

李珂暉：華僑城房地產業務全年新開工面積約93.5萬平方米，該數據已在2009年年度報告中披露，目前公司正按計劃推進項目建設。全年可售面積約80.5萬平方米，從全年推盤結構來看，下半年推向市場的可銷售樓盤比例較大。

經濟觀察報：下半年是否會調整產品結構，是否會增加中小戶型產品的比例？

李珂暉：公司各項目均按建設主管部門批準的規劃建筑方案設計施工，目前沒有計劃對產品結構進行大的調整。

經濟觀察報：下半年有怎樣的拿地計劃？是否會在區域選擇上有所偏重？

李珂暉：華僑城一直堅持成片綜合開發模式，積極推進旅游綜合項目拓展工作。在區域選擇上將進一步加大以深圳為基地的珠三角地區的項目儲備，深入推進已進入一線重點城市旅游綜合項目的獲取，戰略性地進入一些省會城市以及區域經濟發達的二、三線城市。

經濟觀察報：在住宅和商業的投資比例上，是否會做調整？

李珂暉：公司的旅游綜合項目業態豐富，包括文化旅游設施、住宅、商業配套設施、酒店、公建設施等多種產品，并通過多業態組合形成協同效應，以此提高投入的邊際產出效益。對比單一業態如住宅和商業的投資比例如何分配，公司更注重項目整體效益最大化。