經濟觀察網 記者 胡芳潔 周亞玲 擁擠的中關村，一如往日的熱鬧非凡，圍繞電子產品零售而來的供應者、購買者，已經成為中關村最重要的一部分。隨著政府主導的中關村核心區（中關村西區）產業升級的推進，包括電子賣場在內的零售業態，成為不鼓勵發展的對象。

這一調整，將是中關村商業地產運營的一次重大挑戰。

再見中關村

早在2009年7月，中關村西區業態調整的序幕已正式拉開。當時海淀區政府頒布的《關于加快推進中關村西區業態調整的通告》中明確表示“不鼓勵電子賣場、商場（店）、購物中心、餐飲等業態在本區域內發展”，研發中心類、創新類、科技金融類等業態成為鼓勵的對象。

業態調整不是行政命令所能一蹴而就的，時至今日，中關村西區的調整正在慢慢顯示出來。

劉開航是鏈家地產在中關村西區一家店鋪的店長，電子產品經銷商是其租賃客戶的一部分，這部分業務占據這家店鋪20%左右的業務量，經銷商會租賃該區域的住宅項目或商業項目，作為辦公地點。最近，劉開航明顯感覺到政策帶來的變化。

“去年政策頒布以后，就開始有經銷商從這里撤離?！眲㈤_航說，根據他估計，已有5%左右的經銷商從中關村離開。

經銷商為零售店鋪提供貨源，他們往往會在中關村地區租一個地方作為辦公地點，除寫字樓外，周邊一些住宅項目也成為經銷商集中的地方。業態調整政策頒布以后，一些規則也在悄然發生改變。

劉開航介紹，之前接受經銷商租賃的住宅項目，開始實行“只出不進”管理辦法。所謂“只出不進”，是指已經入住的經銷商可以從這里撤離，但不再接受新的經銷商來此租賃房屋作為辦公地點。

這顯然是住宅項目物業公司配合政府實行的一種緩慢清理的方式。據了解，沁園公寓、紫金莊園等項目已經開始實行這一做法。

劉開航表示，以沁園公寓為例，一個140多平方米的房子，租給經銷商價格為7500元-8500元/月，現在只能作為居住用途出租，價格約為7000元-8000元/月。租賃價格出現百元左右的下降，而且業主開始需要負責房屋設備的維修，居住需求的租賃時間也沒有商家穩定。

被卡住的商戶

文件頒布以后，中關村西區的商業格局開始改變，商戶劉明正是尷尬局面的親歷者之一。

劉明從一家理工科大學博士畢業后，來中關村創業了3年，做電腦硬件，還做高性能計算、軟件開發等研發類業務，原來在E世界注冊有一家公司，在海龍也注冊有一家公司。

后來在海龍注冊的那家公司越做越大，因為E世界的辦公場所更大，去年，劉明打算把海龍注冊的公司搬到中關村E世界。于是他就把在E世界的公司先搬走，也把海龍的公司遷出。結果正在此時，中關村西區業態調整文件出臺，中關村E世界和海龍不再允許硬件銷售類公司新進。

結果，劉明被卡在了中間：海龍那家公司無法搬遷到中關村E世界了，因為不能注冊；而海龍又回不去了。

劉明只好在中關村E世界旁邊另找一處不屬于中關村西區的地方，將原來海龍的公司搬進去。但原本賣電腦硬件的業務就無法在E世界做了，開展經營活動不方便，也不好聚集人氣。

劉明就只好找E世界商量，E世界也沒有辦法，就讓劉明等候。劉明一等就是一年。