經濟觀察報 記者 鄔瓊 恒隆地產（00101.HK）在香港九龍西開發的頂級豪宅“君臨天下”緊鄰維多利亞港和九龍西知名地標ICC，售價已近40萬元/平方米。2009年8月，在海南某論壇上，恒隆集團主席陳啟宗向蘇寧環球主席張近東的夫人吳兆蘭推薦“君臨天下”，他對吳兆蘭開玩笑說：“我就住那里?！?

作為香港最重要的住宅開發商之一，恒隆地產在豪宅開發領域成績斐然?！霸谙愀圩≌I域，我們是邊際利潤最好的公司?！标悊⒆谡f。

然而，2010年發布中期業績時，陳啟宗卻首次向外界宣稱，恒隆地產未來的發展策略將轉型于內地商業地產。

“香港開發商做住宅在內地沒有優勢，我們要向內地開發商學習。但我們學不了萬科，他們一年掙的錢沒有幾個香港開發商可以掙到?！标悊⒆谡f，“我們要做內地開發商學習不了的東西，所以我做商場?！?

陳啟宗表示，鑒于內地一線城市地價高漲，而二線城市商場的利潤并不低于一線城市，因此，未來恒隆商場及寫字樓的布局將集中于內地二線城市。

按陳啟宗的計劃，未來恒隆將在沈陽、濟南、天津、無錫等地擁有17—18個商場，總投資額接近400億元。陳啟宗在恒隆地產主席報告書中表述：“未來十年內，恒隆每年在內地將有一個商場項目開業?！?

對二線城市的商場及寫字樓開發，恒隆并非沒有擔憂。陳啟宗坦承，部分城市的商場及寫字樓未來可能過剩。但他認為，專業人才是恒隆未來在內地商業地產領域取得優勢的關鍵。

陳啟宗說：“人才所擁有的經驗是無法復制和學習的?！?

訪談

經濟觀察報：很多內地開發商都到香港學習住宅開發，但你為什么說香港開發商要向內地開發商學習？

陳啟宗：萬科一年能賣600多個億，每年掙超過50億元 （按凈利潤算）。香港有幾個開發商能掙這么多錢？香港現在有幾個開發商的資產能夠超過內地的大開發商？我們當然要學習。不僅是萬科，中海、保利、華潤、富力都是一樣。富力的李思廉是香港人，如果我是他我會看不起香港的開發商的，因為在內地，富力很成功?，F在的問題是，即便是學習，香港開發商也未必能夠競爭贏內地開發商，所以我在內地不做住宅地產。

我認為，恒隆在商業地產上和內地的開發商比還有一些優勢，有些東西是你們學習不到和復制不了的。所以我說，我的東西你們學習不了，也做不了，所以不要來和我爭。但是我也不和你們爭，我不做住宅。

經濟觀察報：什么東西是學習不了的？

陳啟宗：人才和經驗。有人才就有經驗。設計上、管理上的經驗是內地開發商很難學習到的。

經濟觀察報：這些經驗最終是體現在標準上的。

陳啟宗：還有直覺，直覺很重要。

1983年我到沈陽，當時在華新國際，我發現他們商場一樓和九樓的人流一樣多，我當時想這個地方肯定很不錯，但是我當時看到沈陽的數據很不好。我的心告訴我要去沈陽，但是數據讓我的大腦告訴我不應該去。當時我相信了我的大腦，沒有去沈陽，去了上海，有了現在的恒隆廣場和港匯廣場。