6月30日，上海萬科長寧置業以總價21億競得寧波鎮海綠核北部4幅地塊。萬科這次拿地被認為是撿了大便宜，不僅僅是因為獨家競買、底價獲得項目，而且項目4291元/平方米的樓面價比商幫公園西側地塊6023元/平方米的樓面價低了近30%。數據同樣顯示，在5月份購入的8幅地中，除了北京和杭州地塊樓面地價稍高，其余地塊樓面均在一兩千元的價位，甚至成都項目僅870元/平方米。

向左還是右

肖莉把萬科上半年的成功歸功于普通住宅開發商的定位。

在肖莉看來，2007年之后萬科就一直在往小戶型方向走。數據顯示，2008年上半年，萬科銷售的住宅中，90平方米以下住宅占了46%，這是多年以來小戶型住宅第一次占到如此高的銷售比例，而且首次置業和首次改善居住置業的占了72%。2009年90平方米以下的小戶型占比為57%，144平方米以下的比例為86%。進入調控最嚴厲的今年上半年，這兩個比例進一步提升至90平方米以下小戶型占比59%和90到144平方米的改善性戶型占比30%，兩部分相加占到整體銷量的89%。

近兩年來，萬科對中小戶型的重視有增無減。肖莉表示，包括去年在二三線城市拿的地，也是以小戶型和首次改善性住房的產品為主。

“未來萬科的重心仍舊是普通住宅，我們在拿地的時候，144平方米以下中小戶型要做到不低于80%，在今年的特殊情況下，這個比例會進一步提高，要達到90%。上半年的銷售情況表明，高端的大戶型去化速度就比較慢?！毙だ蛘f。

萬科靠普通住宅跑贏了史上最嚴厲的宏觀調控，但在外界看來，近幾年來，萬科一直在普通住宅和商業地產中糾結。

深圳太和資本管理公司投資總監王亮表示，房地產企業發展的兩大模式中，除了類似萬科專注住宅開發，相當數量的開發商是采取住宅開發與持有商業物業的結合。持有一定數量的商業物業被認為是能提供穩定現金流并抵御房地產周期波動風險的重要業務。而萬科現有的普通住宅模式必然要求不斷地實現項目擴張，迅速實現銷售回款，然后不斷滾動。事實上，以萬科有史以來最高的年度凈利潤——2009年的53.3億元計，其實可能難以買下幾棟一線城市核心區的大樓。

萬科也試圖轉向。2009年11月16日，萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調宣布新戰略：萬科未來將加大持有型物業的儲備，并將陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型，住宅與開發持有物業比為8∶2，這被廣泛視作房地產商業模式轉型的標志性事件。此后，萬科分別在北京、西安和東莞拿下了價值超百億元商業項目。

“現在是涉獵商業物業，不是轉型，只是因為有一些土地的獲取，需要有一定比例的商業規劃，過往只能通過與其他開發商合作的方式來開發商業物業，并不是長遠之計，而且合作方式拿地，股東得到的回報也少?！毙だ蛘f。

事實上，萬科仍在普通住宅產品上加大步伐。年報顯示，雖然市場今年的樓市轉向觀望，但萬科卻做出積極計劃，萬科預計2010年新開工面積855萬平方米，同比增長52.5%。萬科一內部人士對記者表示，萬科看好2010年以后的市場，今年大量開工，而竣工量有限，這就意味著萬科在度過了今年的宏觀調控期后，將有大量房源上市。而對于剛啟動的大規模招聘，萬科董事會秘書譚華杰表示，公司此前確實沒有過，這是第一次。對于原因，他坦言是由于集團在二三線城市大量增加新項目，“主要由于今年開工量太大，而且預計明年開工量還會加大。特別是在進入二三線城市后，項目的總量肯定會比在一線城市大，這對人力資源的需求更明顯。