經濟觀察報 記者 陳哲 一波未平，一波又起。房產稅這一王牌尚未亮出，沉疴已久的土地增值稅清算政令再現江湖，且嚴厲程度前所未有。

在分析人士看來，增值稅新令背后，是政府力圖推動開發商迅速降價放量。且與房產稅相比，這組調控手段對房地產商的殺傷力更為直接。

而在高端項目扎堆的一線城市，一些曾經享盡土地升值的開發商，或將面臨前所未有的考驗。

“橡皮筋”繃緊背后

土地增值稅向來是房地產宏觀調控的“橡皮筋”。

早在1993年底，國家頒布了《土地增值稅暫行條例》，但一直征收不力，清算比例極低。自2002年以后，隨著房地產市場價格的幾波上漲，國家多次出臺文件，要求嚴格查收土地增值稅，多因種種因素不了了之。

土地增值稅，按照四級累進稅率計算，其因子頗為復雜。而稅種制定的總體原則是，毛利越高，課稅越重。長城證券此前曾做過一個測算，毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后，對凈利潤的影響是17.4%。而一些高端項目的影響超過30%。

面對這筆巨大稅賦，開發商多以各種手段規避清算，隨后稅務部門改對項目按銷售金額的0.5%-2%預征，項目結束后大致核定一個納稅金額，但極少嚴格清算。除上市公司外，并非所有開發商都能嚴格預提土地增值稅。

此番增值稅再次出臺，貌似舊事重提，實則被賦予了新的含義。

自今年4月國家祭出“史上最嚴調控”之后，全國交易量應聲下跌，按照中國不動產研究中心的統計，北京市5月房屋成交量同比下降61%。與此同時，上海當月的成交量環比降幅達到7成。

事實上，開發商經歷了2009年的大牛市后，手上多有充沛的現金流，導致許多項目紛紛推遲開盤，觀望氛圍頗為濃厚。市場的供應量和價格下行幅度，仍未能達到政府預期的效果。

此時，房產稅試點事宜尚在討論環節，短期內難以成行，中央再推土地增值稅征管政令：將土地稅預征稅率提高一倍；命各地在6月底前，上報當地清算計劃，并選擇3-5個定價過高、漲幅過快的房地產項目作為典型清算對象。

中房信分析師薛建雄認為，其意所指，很大程度上是在迫使開發商迅速順應市場趨勢，大批放量使價格迅速回落。

“稍微明智點的開發商都會算出這筆賬，與其死撐后還被收高額增值稅，不如現在降價回籠資金?！?江蘇省淮安市房管局局長邵明認為，這一政令對進一步鞏固調控成果，將起到很好的作用。

 另一方面，土地價值在過去幾年的成倍攀升，原有預征稅率標準已經過時，稅率提高，則可以大大提高地方財政收入。

按照上海一地的統計數據，當地2009年商品住宅銷售面積2928.04萬平方米，2009年全年商品房銷售額4330.22億元。如果預征稅率提高1個百分點，等于上海全年房地產行業稅收收入提高43.3億元。

誰是被清算者

誰將成為那3-5家清算對象？

按照此前的清算要求，清算需要滿足三個條件：已轉讓的房地產占整個項目可售面積比例85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續。

上海一位房企副總說，增值稅打擊的是低地價高房價的項目，其背后的開發商恐怕容易成為眾矢之的。

這一判斷不無道理，至今雄踞內地豪宅榜首的湯臣一品，早在2007年就陷入了土地增值稅風波。日前的湯臣集團股東大會，湯家少帥湯子嘉拒絕對土地增值稅新令置評。

坐落在陸家嘴“絕版”地帶的湯臣一品大廈項目，由四座公寓樓組成。其中A幢和C幢，分別在2005年10月29日和2006年8月3日獲得預售許可證，雖然目前項目出售比例尚未達到85%，但預售許可早已滿3年，已位列清算之列。

這兩幢住宅的總套數為180套，總面積達到91276.19平方米。根據官方統計數據，該項目出售均價已在2007年達到約11萬元/平方米，而價格又隨2009年6月份熱賣后一路攀升，最新最高價達到18萬/平方米。

由于湯臣一品拿地較早，樓面地價未超過5000米/平方米，按照市場估算，湯臣一品項目的土地、建安、維護、配套、利息成本折合每平方米約在3萬元左右?！凹由线@么多年的人員、財務開支，再對裝修、家具價格做大比例上浮，每方成本也不會超過4萬元?！毖ㄐ壅f。

遵循上述標準，湯臣一品的凈收入約為7萬元/平方米。再刨去5.5%的營業稅，每平方米的增值額也達到了6.4萬元，增值率超過139%。

依據土地增值稅計算公式，應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。四級累進稅率中，增值率在100%和200%之間的，稅率為50%，速算扣除系數為15%。湯臣一品已獲預售許可超過三年的兩幢住宅，應納稅額約2.51萬元/平方米，應繳土地增值稅總計29.1億元。

這只是湯臣一品項目土地增值稅的一部分，如果再算入目前用于出租的C幢住宅，其應繳稅費還將劇增。