經濟觀察網 記者 張雅楠 周亞玲 張延龍 受國務院一系列嚴厲調控措施的影響，3月以來幾近沸點的樓市，有了冷卻之意。

4月17日，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱“新國十條”），其中要求貸款購買第二套住房首付款比例不得低于50%；對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。 

調控新政出臺后，北京市商品住宅交易銳減。 北京市房地產交易管理網的最新數據顯示：一手房成交量在4月15日后呈現較大的降幅，4月10日—15日，商品住宅成交套數共為3076套，而新政消息出現后的4月15日—19日，商品住宅成交套數共為1751套，下降明顯。

中國房地產協會副會長朱中一在接受記者采訪時表示：“這些政策必將起到積極的作用，新政對于抑制過快上漲的房價，特別是對投機性購房會起到抑制效果?！庇浾卟稍L的多位開發商也認為，新政將有可能導致北京、上海等一線城市的房價，受到2—3成的打壓。

另據西南證券測算，與2008 年末最優惠放貸政策時相比，國十條新政實施后，二套房購房首付成本上升66%，貸款利率成本上升57%。西南證券稱，新政“將對改善性住房、投資、投機性購房會產生較強抑制作用，新的房貸政策會使得市場再度陷入觀望情緒，成交量會有所下降”。

但是成交價格的變化卻沒有成交量那樣應聲而落。

某咨詢機構提供的4月15日前后五天的樓盤成交均價顯示，北京銷售前五十名樓盤在調控政策出臺先后，價格漲落分化明顯，部分高端樓盤最高出現8%的降幅，但也有部分樓盤售價上漲了5%。

事實上，在2009年的這輪房地產牛市中，商品住宅成交價格和成交量雙雙飄高，絕大部分開發商回籠了資金，短期內不急于降價。

同2007年高位運行時的背景不同， “目前，北京的期房存貨量處于歷史最低供應量時期，約在5萬多套，而現房存貨量處于2年來最低，在3萬余套，供應嚴重不足?！被⒔芡顿Y首席分析員張寅表示，“目前銀行利息是負利率，資金還能去哪里呢？房地產資產仍然是人們最好的選擇。在經濟史上，尚未出現利率在歷史低位，出現房價向下轉的案例，中國不可能例外?！?/SPAN>

業內人士多認為，房地產市場的逆轉更有可能出現在下半年。

記者采訪在過程中了解到，從土地成交、到規劃報批、施工、預售大概需要1年左右，自2009年開始形成的大規模的土地成交量，將從2010年下半年開始，逐漸形成住宅供應。

本報采訪的保利、萬科、金地等7家地產公司高管都表示，其所在的地產公司從2009年底就開始加大開工，2010年的開工計劃、竣工面積均有不同程度的上揚。

而進一步的緊縮政策有望出現。從1月份開始，盡管相關監管部門并沒有直接對開發貸“出手”，但銀行放貸速度幾乎在逐月遞減，諸如加息、收緊開發貸等進一步的信貸手段都有可能在隨后實施。

供給逐漸攀升、需求進一步被壓抑，也許在今年下半年甚至更早一點的時候，樓市的價格將受到大幅打壓。