融科橄欖城的土地成本是多少？融科置地方面拒絕透露。但按照官方的公開資料，規劃建筑面積515511平方米，合同地價款是159196088元。粗略計算，樓面地價是每平方米308.81元。

2005年9月3日，融科橄欖城以7100元的均價開盤，10天后，一期800套房子售出432套。

調價

望京地區以北小河為界，分成南北兩部分。北小河南側統稱為“望京新城”，其功能以望京中心區公共設施為中心，以居住為主，兼具文化、教育、辦公等功能；其中“望京新城”又分為A、B兩區，A區為區級居住用地，B區為由大型公共建筑組成的市級公建中心。

2000年初，望京還是這樣一個地方，“除了招待所或小區的地下室之外，就是一色的農民房了——漆黑的大鐵門、幽深的四合院，還有一條看門的大黃狗”。

隨著北京市政府層面規劃的貫徹和城開集團進行的土地一級開發、道路修建等大量工作，2005年，望京地區已成為中高檔居住區，開始被稱作“韓國城”，中原地產當時統計稱，望京地區的韓國人約2萬人。

融科橄欖城7100元的開盤價也大體符合周邊項目的定價，2005年的統計數據顯示，望京區域市場的整體供應量達到281萬平方米，其中普通住宅均價6561元/平方米，公寓項目銷售均價6676元/平方米，別墅項目銷售均價10642元/平方米。

2006年5月，融科橄欖城2期7—9號樓開盤銷售，價格在8000元左右——直到這一年年底，其銷售均價也仍停留在8600元/平方米。

這一年，許多融科橄欖城的購房者還在猶豫產權60年還是70年的問題，他們開玩笑說，如果是60年的產權，開發商是不是應該把房價打個八五折。

然而機會稍縱即逝。

2007年來了。

這一年發生了許多眾所周知的事情，許多新詞匯開始躍入公眾眼球：流動性過剩、股市泡沫、樓市泡沫、各種資產泡沫，房子和股票以令人瞠目結舌的速度上漲，房價推高了地價，很快，地價又讓房價變得更高……諸多因素交織混雜，已經讓人分不清，到底是高房價導致高地價，還是高地價導致高房價？

不能再像賣電腦一樣賣房子了。溯本求理顯然不是開發商的職責，這樣的氛圍里，融科智地開始順勢而為地調價，當年6月，融科橄欖城3期開盤，均價超過11000元。

飛漲的房價也讓更多的開發商們有更多的底氣來拿地，2007年10月，北京合生北方房地產開發有限公司拿下了望京B30地塊，樓面地價超過5000元；12月，北京市中關村科技園區電子城西區商業金融 （F1酒店）項目用地被北京昆泰房地產開發集團與北京昆泰嘉華房地產開發有限公司聯合體收入囊中，樓面地價約4800元。

到了年底，融科橄欖城的銷售均價已經接近18000元。

2008年，大起大落的股市和部分樓市并沒有波及到融科橄欖城。2008年9月，融科橄欖城3期報價17800元/平方米。次年2月，樓市復蘇的前夕，融科智地將橄欖城項目清盤，均價約17000元。

再調價

此后的樓市復蘇、房價飛漲、地王，已經與融科智地無關。二手房炒家們接過下一棒，開始分享又一輪“盛宴”。

2009年9月，SOHO中國的兩家全資子公司，北京新幕世紀投資管理有限公司與星潤實業有限公司聯合體以40億元的價格拿下了望京B29地塊，準備開發望京SOHO，樓面地價超過10000元。

潘石屹當時對成交價溢價1.7倍回應說：“政府確定底價的時候是按當時的成本核算的。這塊地已經好多年了，當時的拆遷成本是比較低的?，F在說是1.7倍，還是2.7倍是沒有多大意義的。從價格來說，作為望京這個成熟的區域，最繁華的地段，標志性的建筑，1萬塊錢我們認為是一個特別合理的價格?！?

他還駁斥說，SOHO中國鬧地荒是小媒體的謠言，“說地荒都是無稽之談”。

2009年12月，融科橄欖城二手房報價已達22000元左右。一個月之后，這個數字變成了25000元。這幾個月的二手房價格走勢宛如一條垂直拉升的股票分時走勢圖，到了2010年3月，均價已為27000元左右。據傳，3月14日，一位融科橄欖城的賣家行色匆匆地來到鏈家地產的一處店面，要求將他的房源報價從30000元/平方米，提高到32000元，理由是，“聽說這里要產生新地王”。