經濟觀察報 記者 陳哲 2009年地王頻出，輿論將矛頭指向招拍掛制度，認為許多明星地塊讓開發商拼勇斗狠，對土地價格推波助瀾。一些官員和專家稱，暗標能夠減少土地出讓過程中開發商對壘飆價，導致地王頻出的現狀。
   2月底，北京市通過招標公開出讓了北京朝陽區常營一幅明星地塊。這是該市首個實行一次性書面競價的地塊。
    事實上，上海采用書面競價制度已兩年之久。來自當地市場管理者的統計數據，并未明確顯示出，暗標出讓在抑制地價方面的優勢。

首試暗標

孰優孰劣 

    “不可否認，從綜合性的層面看，招拍掛是土地出讓制度里程碑式的變化?！鄙鲜錾虾７康厥袌鋈耸空f，但很難定量說明，暗標、舉牌等不同分支到底孰優孰劣。
    上海最近一次受到矚目的舉牌競價地塊，蘇河灣北岸東塊1街坊。當時進入競拍市場的僅兩家開發商，華僑城集團以及盛高置地與百仕達控股組成的聯合競買體。
    據中房信聯席執行總裁丁祖昱回憶，在現場競價過程中10分鐘內共舉牌115次，47億的底價很快就漲了23億，“幾乎兩家的牌一直舉著”。
    當華僑城報出70.2億的天價后，競拍師有意識地問還有沒有更高的出價？盛高置地的競拍代表指著華僑城代表說：“（這塊地）是他們的?！笔聦嵣?，2009年年底與中國農業銀行簽訂80億元貸款額度的盛高置業，資金狀況不可謂不充裕。
    前述土地競拍師說，在大多數的舉牌競拍現場，一些開發商代表甚至拿著事先準備好的表格，這些表格上標注著不同報價對應的開發投入產出狀況，實時監控報價情況?！爱斈憧吹接虚_發商都把表格翻到最后一頁，而標的報價還在不斷攀升，這家基本上就準備出局了?！?BR>    “很少會有參加競標的開發商代表，因為老板的面子，去突破公司的底限報價?！币晃簧虾Ｉ鲜蟹科蟾笨傉f。
    不過，暗標競價的確讓一些在舉牌現場表現高調的開發商碰到了麻煩?！皶鎴髢r太講究了，一落筆就定了成敗，這要智慧加運氣?！鄙鲜龇科蟾笨傉f。
    這位開發商以綠城為例，還原了2007年11月新江灣城D3地塊拍賣的拍賣現場。這是上海第一宗通過暗標方式競拍的地塊。當日包括麗豐控股、華潤置地、浙江綠城、仁恒置業在內的八家企業進場。
    開發商將填好的競價“暗標”封入檔案袋中。之后，工作人員現場拆封，并報出各家價格，很快就一錘定音宣布仁恒置地以13億元奪標，整個過程不足半小時。
    到了2009年9月上海地王長風地塊的爭奪，綠城再次高調介入，并提前兩天就定出了56億多元的高價，但最終卻被中海地產以70.06億元一擊落馬。
    此前曾在新江灣城另一地塊上拍出地王的浙江綠城，顯然對這樣的結果甚不滿意，其董事長宋衛平此后對人宣稱，如果不是實行暗標，綠城早稱王了。
    而長風一役后數日，綠城即攜61億元首入蘇州，在土地拍賣現場頻頻舉牌，擊敗招商、華潤、新鴻基等大佬，高溢價獲得兩幅臨湖地塊。

    雖然上海較早地實行了暗標制度，但暗標出讓土地主要針對住宅地塊。商辦用地的競拍仍然沿用舉牌競價的方式。
    “從交易習慣上來講，開發商通過對暗標競價兩年多的摸索，應該已有所適應。但沒有對舉牌機制完全取代，主要是因為住宅用地一直是社會關注的焦點，其投資更加活躍，更火一些，而商辦地塊很少受到關注?！鼻笆龇科罄峡傇u價。
    本報獲悉，上海房地有關部門曾對2007年實行暗標競價以來，上海200多宗采用不同方式拍賣的住宅用地（暗標競價）和商業用地（舉牌競價），在成交溢價、最高報價和次高報價之間的差價等指標做定量分析。但最終結果并未能顯示出暗標競價，能給地價上漲帶來平抑作用。
    上述房企副總認為，關鍵的問題是，暗標往往讓開發商的前期準備工作非常傷腦筋，到底給這塊地多高的價格，各個開發商對地塊價值的認知不一樣。而為了保證開發規模，一些地產商給出價格高過現場拍賣價，也是可能的?！鞍禈恕敝皇峭皆隽说禺a商出價的煩惱，但對于高房價的抑制卻是南轅北轍。
    高價奪地，在正常的經營策略下，開發商的利潤空間所剩無幾甚至會虧損。于是，更改容積率、更改開發用途、更改規劃項目、甚至囤地捂盤成為開發商攤薄拿地成本的“法門”。
    一位土地市場人士說，這類違規行為在后期的合同管理上一旦沒被嚴格監督，久而久之，助長了拿地時的肆無忌憚。
    “首要的問題是把后期的合同管理做好，監督機制嚴格了，才能讓拿地環節更為規范?！鄙鲜龇科蟾笨傉f。